Rok 2024: o 33% więcej rozpoczętych mieszkań deweloperskich

W sierpniu minionego roku podsumowywaliśmy półroczną aktywność deweloperów w zakresie rozpoczętych mieszkań. Nie może zatem zabraknąć podsumowania dotyczącego całego 2024 roku. Tym bardziej, że upływał on pod znakiem dużo większej aktywności komercyjnych inwestorów. Przypomnijmy, że według wstępnych danych GUS na terenie całej Polski w 2024 r. rozpoczęto budowę 152 513 domów i lokali na sprzedaż lub wynajem. To oznaczało wzrost wynoszący aż 33% względem roku 2023 z wynikiem 114 526. Warto sprawdzić, jak roczne wzrosty wyglądały między innymi na terenie największych miast. Najpierw zwróćmy jednak uwagę na specyfikę danych GUS. Warto też zaprezentować regionalne informacje z całej Polski w postaci ciekawej mapy.

Statystyki GUS nie mówią dokładnie o wielkości oferty

Jeszcze zanim dokładniej przyjrzymy się liczbie mieszkań (lokali i domów) rozpoczętych przez deweloperów, warto zwrócić uwagę na specyfikę danych, które podaje Główny Urząd Statystyczny. Nie chodzi tylko o fakt, że GUS pod pojęciem „mieszkania” rozumie zarówno lokale, jak i domy, co bywa nieco mylące dla części odbiorców jego statystyk. Należy też przypomnieć, że dane GUS dotyczące liczby rozpoczętych przez deweloperów lokali i domów nie mówią nam dokładnie o zmianach wielkości oferty deweloperskiej.

Pamiętajmy – samo formalne rozpoczęcie budowy lokali lub domów nie przesądza o tym, że oferty z danej inwestycji już trafiły na rynek pierwotny. Mogło się to stać wcześniej (przed rozpoczęciem budowy) lub później. „GUS-owskie” dane na temat liczby pozwoleń też trzeba traktować jako przybliżenie zmian oferty rynkowej (i to większe), bo deweloperzy dość często uzyskują pozwolenia na budowę z dużym wyprzedzeniem. Taka sytuacja była widoczna między innymi w minionym roku.

Ponownie widać deweloperską dominację aglomeracji

Mimo powyższych zastrzeżeń, dane GUS są na pewno ciekawe i mogą powiedzieć nam sporo o aktywności deweloperów – pod warunkiem, że nie utożsamiamy jej bardzo ściśle z liczbą dostępnych ofert. Poniższa mapa prezentuje taką aktywność w skali całego kraju – z uwzględnieniem 380 powiatów i miast na prawach powiatu. Podobnie jak w pierwszej połowie 2024 r. oraz poprzednich latach (zobacz mapę z I poł. 2024 r.) możemy dostrzec wyraźną dominację kilku aglomeracji.

Poza aglomeracją warszawską, krakowską, wrocławską, poznańską, trójmiejską, łódzką i konurbacją górnośląską uwagę zwraca między innymi Rzeszów oraz Lublin wraz z okolicznymi gminami. Stolica Podkarpacia wygląda szczególnie dobrze w porównaniu do liczby mieszkańców. Co więcej, w 2024 r. deweloperzy byli bardziej aktywni niż poprzednio na terenie podrzeszowskich gmin.

Domy i lokale, których budowę deweloperzy rozpoczęli w 2024 r.

Źródło: GUS

Inwestorzy mocno przyspieszyli nie tylko w Białymstoku

Poniższa tabela przedstawia analogiczne dane o liczbie lokali i domów rozpoczętych przez deweloperów, ale z uwzględnieniem osiemnastu miast wojewódzkich. Wyniki dotyczące minionego roku zostały przedstawione w ujęciu kwartalnym, co pozwala zauważyć specyfikę zmian. Mianowicie, jeszcze przed formalnym zakończeniem programu Bezpieczny Kredyt 2% inwestorzy zaczęli szybko uzupełniać ofertę, która w niektórych miastach (np. Krakowie i Wrocławiu) była bardzo mała. Jednak z czasem skłonność do rozpoczynania nowych mieszkań zmalała.

Oczywiście, nie można jednak mówić o słabym ubiegłorocznym wyniku, bo na terenie osiemnastu miast wojewódzkich deweloperzy rozpoczęli w 2024 r. budowę 70 352 lokali i domów. To bardzo duża zmiana względem analogicznej statystyki dotyczącej 2023 r. (54 400). Już wspomnieliśmy, że w skali całego kraju wzrost liczby rozpoczętych mieszkań deweloperskich wyniósł 33%. Miasta wojewódzkie z wynikiem na poziomie (+29%) prawie dorównały ogólnopolskiego wzrostowi. Poniższa tabela potwierdza, że roczne wzrosty odnotowane w przypadku Warszawy (+11%), Krakowa (+19%) i Wrocławia (+18%) ustępowały wielu mniejszym rynkom.

Łódzkie rekordy mocno wpłynęły na ogólnopolski wynik

Liderem procentowych zmian był Białystok, gdzie inwestorzy formalnie rozpoczęli budowę trzykrotnie większej liczby nowych lokali i domów niż w 2023 r. Drugie w kolejności okazało się Opole (+151%), choć trzeba pamiętać, że jest to rynek o umiarkowanym znaczeniu. Nie można też wykluczyć, że dobry wynik z Opola w kolejnym roku zakończy się dużym spadkiem – takim jaki stał się udziałem Zielonej Góry.

Na ogólnopolski wynik na pewno mocno wpłynęła rekordowa liczba rozpoczętych mieszkań deweloperskich z Łodzi. Warto pamiętać, że jeszcze 10 – 15 lat temu Łodzi było bardzo daleko do grona rynkowych liderów. Teraz sytuacja wygląda inaczej, a liczba ofert u łódzkich deweloperów jest największa w historii. Ich klienci na pewno nie mogą narzekać na wybór, a wielkość podaży daje możliwości do negocjacji cenowych.