Sprzedawane nowe lokale w miastach: średnio od 39 do 62 m kw

Około 50 – 55 metrów kwadratowych to sprzedażowy standard – zarówno na rynku pierwotnym lokali mieszkalnych, jak i rynku wtórnym. Do takiej sytuacji już się przyzwyczailiśmy, bo trwa ona bardzo długo. Informacje opublikowane dopiero niedawno przez GUS wskazują, że w 2024 r. przeciętne nowe i wybudowane mieszkanie, którego własność przenosili deweloperzy (na swoich klientów), liczyło sobie około 56 metrów kwadratowych w skali całej Polski. Dokładniejsze spojrzenie w statystyki potwierdza jednak, że w miastach na prawach powiatu widoczne są spore różnice. Warto przyjrzeć się wspomnianym różnicom, ponieważ były one większe niż wcześniej, jeśli chodzi o mieszkania z niewielkim metrażem.

Uwaga: pod lupę bierzemy tylko sprzedaż gotowych lokali

Średnią powierzchnię sprzedawanych nowych mieszkań można obliczyć na podstawie danych, które notariusze przesyłają do rejestrów cen nieruchomości. Następnie roczne statystyki z 380 jednostek administracyjnych zbiera i porządkuje Główny Urząd Statystyczny. Cały ten system działa nie najlepiej, co można stwierdzić między innymi wiedząc, że dane dotyczące 2024 r. zostały opublikowane dopiero jesienią kolejnego roku. Pobieranie danych transakcyjnych z lokalnych rejestrów cen nieruchomości prowadzonych przez starostwa, ma jeszcze jedną konsekwencję. Mianowicie, w przypadku nowych lokali mieszkalnych brane pod uwagę są wyłącznie przeniesienia własności „M” już wybudowanych przez dewelopera (tzn. kupowanych jako gotowe albo sprzedawanych po wybudowaniu, na podstawie wcześniej zawartej umowy deweloperskiej).  

Średnie metraże z niektórych miast bywają zaskakująco małe

Jeżeli już wiemy, skąd w ogóle się wzięły informacje widoczne w poniższej tabeli, to można przyjrzeć się im dokładniej. Ubiegłoroczne statystyki pokazują, że w trzech miastach na prawach powiatu średnia powierzchnia nowych sprzedanych mieszkań była mniejsza od 45 metrów kwadratowych. Z taką sytuacją nie mieliśmy do czynienia rok wcześniej, kiedy najmniejszy wynik dotyczył Zamościa (46,8 m kw.). Rok 2024 zakończył się też najwyższym wynikiem na poziomie 62,3 m kw. (Ruda Śląska), a więc znacznie mniejszym niż maksimum dotyczące 2023 r. (76,4 m kw. – również Ruda Śląska). Jak widać, w Rudzie Śląskiej sprzedają się stosunkowo duże nowe mieszkania, co na pewno ma związek z niewysokimi w skali kraju średnimi cenami metrażu (6734 zł za 1 m kw. na rynku pierwotnym w 2024 r.).

Warto oczywiście brać pod uwagę fakt, że w miastach z mniejszym obrotem nowymi mieszkaniami, kolejne lata mogą przynosić spore odchylenia notowanych średnich wyników. Zupełnie inna sytuacja dotyczy na przykład Warszawy. Zarówno w 2023 roku, jak i rok później stolica zakwalifikowała się do grupy miast z największą średnią powierzchnią sprzedawanego nowego mieszkania. Warszawskie wyniki okazały się bardzo podobne. W 2024 r. przeciętne nowe mieszkanie z Warszawy sprzedawane przez dewelopera (po wybudowaniu) miało powierzchnię 59,7 metra kwadratowego. Analogiczny wynik z 2023 r. był niewiele większy (60,0 m kw.).

Na czym polega ciekawy stołeczny paradoks mieszkaniowy?

Prezentowane wcześniej informacje dotyczące Warszawy zachęcają do zwrócenia uwagi na interesujący stołeczny paradoks mieszkaniowy. Mianowicie, bardzo wielu młodych mieszkańców Warszawy narzeka na wysokie ceny metrażu (zarówno nowego, jak i używanego). Trudno się szczególnie dziwić, ponieważ pod względem relacji średniej ceny 1 m kw. u deweloperów oraz poziomu wynagrodzeń, stolica zwykle zamyka ranking miast wojewódzkich z najgorszym wynikiem. Z drugiej strony jednak widzimy, że deweloperzy w Warszawie średnio wcale nie sprzedają małych mieszkań. Wręcz przeciwnie – w 2024 r. przeciętne nowe „M”, którego własność przenoszono po wybudowaniu, było w przypadku Warszawy większe o 4 m kw. od ogólnopolskiej średniej.

Z czego wynika taka sytuacja? Warto wiedzieć, że dane GUS pochodzące z rejestrów cen nieruchomości pokazują nam również strukturę metrażową sprzedanych nowych mieszkań. Proste obliczenia pozwalają stwierdzić, że w 2024 r. mieszkania o powierzchni większej niż 80 metrów kwadratowych stanowiły 12% ogólnopolskiej sprzedaży deweloperów (rozumianej jako przeniesienia własności gotowych lokali). Z kolei w przypadku Warszawy, analogiczny wynik oscylował na poziomie aż 17%. Innymi słowy, średnią powierzchnię mieszkań sprzedawanych w Warszawie (również na rynku wtórnym) podwyższa rozwinięty rynek lokali premium i luksusowych apartamentów.

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS