Deweloperzy często zachwalają korzyści związane z wyborem wykończenia budynku w standardzie pod klucz. Mimo tego zdecydowana większość sprzedawanych domów albo mieszkań z rynku pierwotnego nadal cechuje się wykończeniem w standardzie deweloperskim. Trudno ukryć, że taka sytuacja wynika przede wszystkim z ograniczeń finansowych wielu nabywców nowych mieszkań oraz domów. Warto dowiedzieć się, czym dokładnie cechuje się zakup domu lub mieszkania od dewelopera!
Spis treści
Stan deweloperski – co to znaczy dokładnie?
Co dokładnie oznacza stan deweloperski? Niestety nie ma tutaj jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ ustawodawca jak na razie nie widzi potrzeby uregulowania kwestii związanych z wykończeniem mieszkania albo domu w stanie deweloperskim. Informacji o tym, co on obejmuje, nie znajdziemy w tak zwanej ustawie deweloperskiej (pełna nazwa: ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377). Nietrudno się domyślić, że z ustaw, które są w mniejszym stopniu związane z rynkiem mieszkaniowym, również nie dowiemy się, jakie elementy wyposażenia i wykończenia obejmuje stan deweloperski domu albo mieszkania.
Ustawa deweloperska zobowiązuje bowiem dewelopera do umieszczenia informacji dotyczących tego, co dokładnie zawiera stan deweloperski danej nieruchomości w specjalnym dokumencie – tak zwanym prospekcie informacyjnym. Wspomniany opis powinien zostać nieodpłatnie przekazany osobie zainteresowanej nowym domem czy też nowym mieszkaniem. Wiążący wzór tego dokumentu określają przepisy. Co ważne, prospekt informacyjny stanowi integralną część umowy deweloperskiej, czyli szczególnej formy umowy przedwstępnej zakupu budowanego domu czy też mieszkania.
Trzeba też tu koniecznie zaznaczyć, że wyżej wspomniana ustawa daje nabywcy nowego lokum prawo do odstąpienia od podpisanej umowy z deweloperem w ciągu pierwszych 30 dni, jeśli prospekt informacyjny nie zawiera wymaganych informacji (na przykład w zakresie wykończenia) lub wcale nie został doręczony. Takie samo uprawnienie klienta dotyczy sytuacji, w której treść tego dokumentu różni się od zawartości prospektu informacyjnego. Wyjątek dotyczy tylko zmian, które zostały wprowadzone pomiędzy przekazaniem prospektu oraz zawarciem umowy i zostały wyraźnie w niej podkreślone.
Zgodnie z przepisami, osoba kupująca mieszkanie w stanie deweloperskim lub inną nieruchomość z pierwotnego rynku (na przykład wykończoną pod klucz), powinna znaleźć w prospekcie informacyjnym wzmianki o:
- standardzie prac wykończeniowych w części wspólnej budynku i na terenie wokół niego, stanowiącym część wspólną nieruchomości;
- powierzchni i układzie pomieszczeń oraz zakresie i standardzie prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.
Wymagania dotyczące przekazywania powyższych informacji wynikają ze wzorca prospektu informacyjnego, który określiła ustawa deweloperska. Niestety, trzeba się spodziewać, że informacje o wykończeniu zawarte w prospekcie przekazywanym przez dewelopera będą dość ogólne. Wynika to z ograniczeń w objętości wspomnianego dokumentu. Praktyka rynkowa pokazuje, że deweloperzy dość często uszczegóławiają informacje dotyczące stanu wykończenia w załączniku do umowy deweloperskiej. Leży to w interesie samego inwestora, bo potem może się na przykład okazać, że stan deweloperski domu nie odpowiada wyobrażeniom klienta.
Należy tutaj również dodać, że umieszczenie informacji o standardzie wykończenia w postaci załącznika do notarialnej umowy deweloperskiej stanowi najlepszą formę zabezpieczenia interesów nabywcy. Jednak takie rozwiązanie będzie skutkowało pewnym wzrostem kosztów wypisu umowy deweloperskiej.
Co obejmuje stan deweloperski mieszkania lub domu?
Brak bardzo konkretnej definicji stanu deweloperskiego nie oznacza na szczęście, że osoba kupująca mieszkanie w stanie deweloperskim może spodziewać się czegoś zupełnie innego w przypadku kilku lub kilkunastu różnych deweloperów. Wynika to głównie z konkurencji pomiędzy inwestorami, która wymusza zachowanie pewnych standardów. Wzajemna obserwacja rozwiązań stosowanych przez deweloperów skutkowała ujednoliceniem praktyk na rynku pierwotnym. Właśnie dlatego osoba nabywająca mieszkanie w stanie deweloperskim lub wybierająca stan deweloperski domu może zwykle spodziewać się obecności między innymi następujących elementów:
- wylewek na podłogach;
- tynku na ścianach wewnętrznych;
- okien oraz parapetów zewnętrznych;
- drzwi wejściowych;
- grzejników wraz z kompletną instalacją centralnego ogrzewania;
- instalacji elektrycznej razem z gniazdkami;
- instalacji domofonowej oraz telefonicznej i internetowej;
- przyłączy instalacji wodno-kanalizacyjnej;
- płytek na balkonie lub tarasie oraz balustrady;
- ocieplenia i wykończenia elewacji zewnętrznej.
Powyższe elementy stanowią często spotykane minimum, za które nie trzeba płacić. Oczywiście, każdorazowo trzeba dokładnie sprawdzić, co obejmuje dany standard i czy deweloper oferuje jakieś dodatkowe opcje jego rozszerzenia.
Jakie zalety ma stan deweloperski domu lub mieszkania?
Do zalet zakupu nieruchomości w stanie deweloperskim zalicza się przede wszystkim:
- niższy koszt zakupu takiej nieruchomości;
- możliwość indywidualnego wyboru materiałów wykończeniowych;
- możliwość własnej aranżacji wnętrz czy też zmiany układu mieszkania;
- możliwość zaoszczędzenia pieniędzy poprzez samodzielne wykonywanie niektórych prac.
Jakie wady wiążą się z zakupem mieszkania lub domu od dewelopera?
Do wad zakupu domu, jak i mieszkania w standardzie deweloperskim zalicza się między innymi:
- konieczność stałego nadzorowania i koordynowania budowy;
- brak możliwości wprowadzenia się zaraz po odbiorze kluczy do lokalu;
- brak doświadczenia w prowadzeniu lub wykonywaniu prac może doprowadzić do obniżenia standardu wykończenia danej nieruchomości;
- ostateczny koszt wykończenia lokalu może okazać się wyższy, niż zakładano we wstępnym kosztorysie.
Czym stan deweloperski mieszkania różni się od podwyższonego stanu deweloperskiego, stanu surowego i od standardu wykończenia mieszkania pod klucz?
Stan deweloperski oznacza zaawansowany etap budowy. Dokładniej mówiąc, w lokalu wykonane są wszystkie prace konstrukcyjne, dachowe, elewacyjne, w tym również instalacje wewnętrzne. Podwyższony stan deweloperski zawiera pewne ulepszenia i dodatkowe elementy w porównaniu do standardowego stanu deweloperskiego. Natomiast stan surowy oznacza fazę budowy, w której wszystkie prace skupiają się na strukturze budynku, a nie na wykończeniu jego wnętrz. Co więcej, takie mieszkanie albo dom nie posiada żadnych instalacji (na przykład instalacji elektrycznej, instalacji sanitarnej czy też instalacji grzewczej). W przypadku mieszkania wykończonego pod klucz (a także domu) mamy do czynienia z gotowym lokalem, w którym wykonane zostały wszystkie prace budowlane i wykończeniowe (takie jak na przykład biały montaż). Do takiej nieruchomości można od razu się wprowadzić i mieszkać.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania lub domu w stanie deweloperskim?
Przed odbiorem mieszkania albo domu warto sprawdzić renomę dewelopera. Opinie innych kupujących odgrywają ogromną rolę, ponieważ dzięki nim można się dowiedzieć, czy można mu zaufać. Następnie trzeba dokładnie zapoznać się z zapisami umowy deweloperskiej i wyjaśnić wszelkie niejasne kwestie. W następnej kolejności dokonuje się oględzin budynku, podczas których sprawdza się, czy zgadzają się wszystkie zapisy umowy z deweloperem. Podczas wizji lokalnej warto też zwrócić uwagę między innymi na jakość zastosowanych materiałów, ponieważ ma to wpływ na trwałość ścian i podłóg, ale i na instalację elektryczną, wentylacyjną i grzewczą. Nie ma wątpliwości, że zastosowane materiały mogą mieć również wpływ na koszt wykończenia mieszkania lub domu, w tym również na powodzenie przeprowadzanych w przyszłości remontów.
Ile kosztuje wykończenie domu lub mieszkania w stanie deweloperskim?
Osoba kupująca dom lub mieszkanie w stanie deweloperskim, na pewno powinna być świadoma skali dalszych wydatków. Takie rozwiązanie cechuje się bowiem brakiem „sztywnego” limitu kosztów. W przypadku wykończenia pod klucz wcześniejsza kalkulacja wydatków okazuje się łatwiejsza. Jej wykonanie w odniesieniu do stanu deweloperskiego też jest możliwe, ale wymaga uwzględnienia wielu różnych kosztów i założenia limitu na nieprzewidziane wydatki (wynoszącego przykładowo 10% – 15%).
Koszty, jakie generuje wykończenie domu ze stanu deweloperskiego lub mieszkania kupionego w stanie deweloperskim najlepiej jest podawać w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej. Dzięki temu można łatwiej porównać skalę wydatków na przykład z ofertą wykończenia pod klucz albo z ofertami używanych mieszkań i domów w dobrym stanie. Wydatki, które poniesie osoba przeprowadzająca wykończenie domu ze stanu deweloperskiego albo podobną inwestycję dotyczącą mieszkania zależą oczywiście od tego, jak bardzo luksusowe i trwałe mają być zastosowane materiały. Można jednak uznać, że w przypadku lokali mieszkalnych koszt rzędu 1500 zł/mkw. – 2000 zł/mkw. stanowi sensowny kompromis między obciążeniem dla portfela a jakością.
Standard domu lub mieszkania od dewelopera oznacza zakończenie prac związanych z zagospodarowaniem przestrzeni wewnątrz lokalu, jak i na zewnątrz. Biorąc pod uwagę oferowane różne standardy wykończenia domu lub mieszkania, warto dokładnie przeanalizować wszystkie ich zalety oraz wady i wybrać najlepszą dla siebie opcję.
Dodaj komentarz