Deweloperzy często zachwalają korzyści związane z wyborem wykończenia w standardzie pod klucz. Mimo tego, zdecydowana większość sprzedawanych lokali i domów z rynku pierwotnego nadal cechuje się wykończeniem w standardzie deweloperskim. Trudno ukryć, że taka sytuacja wynika przede wszystkim z ograniczeń finansowych wielu nabywców nowych mieszkań oraz domów. W praktyce pewne znaczenie mogą mieć też inne kwestie (związane np. z chęcią swobodnego wyboru materiałów wykończeniowych). Problemem powiązanym ze stanem deweloperskim wydaje się to, że wiele osób zainteresowanych zakupem mieszkania lub domu w takim stadium budowy nie jest pewnych, co zobaczą podczas oglądania nabywanego lokum. Właśnie dlatego postanowiliśmy wyjaśnić, czym dokładnie cechuje się standard deweloperski wykończenia (np. stan deweloperski domu). Informujemy także, jakich różnic między poszczególnymi deweloperami można się spodziewać kupując np. mieszkanie w stanie deweloperskim.
Spis treści
Stan deweloperski – co to znaczy dokładnie?
Tak jak już wspomnieliśmy, sama definicja stanu deweloperskiego wzbudza pewne wątpliwości i jest przyczyną licznych pytań internautów. Niestety, osoby zadające takie pytanie jak np. „stan deweloperski co to znaczy?”, nie mogą doczekać się w pełni jednoznacznej odpowiedzi. Wynika to z faktu, że ustawodawca jak na razie nie widzi potrzeby uregulowania kwestii związanych z wykończeniem mieszkania lub domu w stanie deweloperskim. Informacji o tym, co obejmuje stan deweloperski nie znajdziemy w tak zwanej ustawie deweloperskiej (pełna nazwa: ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377). Nietrudno się domyślić, że z ustaw, które są w mniejszym stopniu związane z rynkiem mieszkaniowym również nie dowiemy się, jakie elementy wyposażenia i wykończenia obejmuje standard deweloperski (np. stan deweloperski domu).
Warto nadmienić, że proponowana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów nowelizacja ustawy deweloperskiej też nie wyjaśnia, czym dokładnie jest stan deweloperski. Mimo tego faktu, nie można stwierdzić, że rodzime przepisy zupełnie pomijają kwestię wykończenia mieszkania. Ustawa deweloperska zobowiązuje bowiem dewelopera do umieszczenia informacji dotyczących standardu wykończenia oferowanego lokum w tak zwanym prospekcie informacyjnym. Wspomniany prospekt powinien zostać nieodpłatnie przekazany osobie zainteresowanej nowym domem lub lokalem. Wiążący wzór tego dokumentu określają przepisy. Co ważne, prospekt informacyjny stanowi integralną część umowy deweloperskiej, czyli szczególnej formy umowy przedwstępnej zakupu budowanego lokalu lub domu.
Trzeba też wiedzieć, że ustawa deweloperska daje nabywcy nowego lokum prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej w ciągu pierwszych 30 dni, jeśli prospekt informacyjny nie zawiera wymaganych informacji (np. w zakresie wykończenia) lub wcale nie został doręczony. Takie samo uprawnienie klienta dotyczy sytuacji, w której treść umowy (przykładowo dotycząca standardu wykończenia) różni się od zawartości prospektu informacyjnego. Wyjątek dotyczy tylko zmian, które zostały wprowadzone pomiędzy przekazaniem prospektu oraz zawarciem umowy deweloperskiej i są wyraźnie podkreślone we wspomnianej umowie.
Zgodnie z przepisami, osoba kupująca mieszkanie w stanie deweloperskim lub inną nieruchomość z rynku pierwotnego (np. wykończoną pod klucz), powinna znaleźć w prospekcie informacyjnym wzmianki o:
- standardzie prac wykończeniowych w części wspólnej budynku i na terenie wokół niego, stanowiącym część wspólną nieruchomości
- powierzchni i układzie pomieszczeń oraz zakresie i standardzie prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper
Wymagania dotyczące przekazywania powyższych informacji wynikają ze wzorca prospektu informacyjnego, który określiła ustawa deweloperska. Niestety, trzeba się spodziewać, że informacje o wykończeniu zawarte w prospekcie przekazywanym przez dewelopera będą dość ogólne. Wynika to z ograniczeń w objętości wspomnianego dokumentu. Praktyka rynkowa pokazuje, że deweloperzy dość często uszczegóławiają informacje dotyczące standardu wykończenia w załączniku do umowy deweloperskiej. Leży to w interesie samego inwestora, bo potem może się np. okazać, że stan deweloperski domu nie odpowiada wyobrażeniom klienta oczekującego chociażby drzwi wewnętrznych lub płytek ceramicznych w podstawowej cenie.
Należy dodać, że umieszczenie informacji o standardzie wykończenia w postaci załącznika do notarialnej umowy deweloperskiej stanowi najlepszą formę zabezpieczenia interesów nabywcy. Takie rozwiązanie będzie skutkowało pewnym wzrostem kosztów wypisu umowy deweloperskiej. Za każdą kolejną stronę wspomnianego dokumentu (będącego kopią oryginału umowy deweloperskiej) notariusz może maksymalnie pobrać 6,00 zł + 23% VAT. Faktyczny koszt wydłużenia umowy deweloperskiej będzie mniejszy, bo deweloper jest ustawowo zobowiązany do pokrycia połowy wynagrodzenia notariusza (również za wypisy). W ramach przykładu warto nadmienić, że wydłużenie objętości umowy deweloperskiej o pięć stron w przypadku sporządzenia trzech wypisów będzie skutkowało wzrostem kosztów ponoszonych przez nabywcę domu lub mieszkania o 55,35 zł (3 x 5 stron x ½ x 6,00 zł/stronę x 1,23). Taka kwota z całą pewnością nie stanowi dużego wydatku.
Stan deweloperski – co obejmuje w praktyce?
Brak bardzo konkretnej definicji stanu deweloperskiego nie oznacza na szczęście, że osoba kupująca mieszkanie w stanie deweloperskim może spodziewać się czegoś zupełnie innego w przypadku kilku lub kilkunastu różnych deweloperów. Wynika to głównie z konkurencji pomiędzy inwestorami, która wymusza zachowanie pewnych standardów. Wzajemna obserwacja rozwiązań stosowanych przez deweloperów skutkowała ujednoliceniem praktyk na rynku pierwotnym. Właśnie dlatego osoba nabywająca mieszkanie w stanie deweloperskim lub wybierająca stan deweloperski domu może zwykle spodziewać się obecności m.in. następujących elementów:
- wylewek na podłogach
- otynkowanych ścian wewnętrznych
- okien oraz parapetów zewnętrznych
- drzwi wejściowych
- grzejników wraz z kompletną instalacją centralnego ogrzewania
- instalacji elektrycznej razem z gniazdkami
- instalacji domofonowej oraz telefonicznej/internetowej
- przyłączy instalacji wodno-kanalizacyjnej
- płytek na balkonie lub tarasie oraz balustrady
- ocieplenia i wykończenia elewacji zewnętrznej
Powyższe elementy stanowią często spotykane minimum, za które nie trzeba płacić. Deweloperzy za dopłatą czasem oferują rozwiązanie, które można określić jako „stan deweloperski plus”. Taki wariant wykończenia cechuje się na przykład dodatkowym montażem armatury sanitarnej oraz drzwi wewnętrznych. Oczywiście, każdorazowo trzeba dokładnie sprawdzić, co obejmuje podstawowy oraz rozszerzony stan deweloperski.
Jakie wady i zalety ma standard deweloperski?
Zgodnie z tym co wcześniej napisaliśmy, główną zaletą stanu deweloperskiego jest niższy koszt zakupu mieszkania lub domu od dewelopera. Oszczędnościowe podejście naszych rodaków wynikające z niekorzystnej relacji między cenami metrażu i płacami sprawia, że w przeciwieństwie do krajów Europy Zachodniej wykończenie pod klucz nie jest bardzo popularne. Wiele osób wybierających standard deweloperski zamierza oszczędzić poprzez okazyjny zakup materiałów wykończeniowych z przeceny lub wykorzystanie pomocy znajomego fachowca, który wykona potrzebne prace nieco taniej. Inne budżetowe rozwiązanie zakłada zrobienie na początku tylko najpotrzebniejszych prac wykończeniowych i zakupów oraz późniejsze doposażanie lokum w ciągu 1 roku – 2 lat.
W przypadku wykończenia pod klucz podobne rozwiązanie, czyli stopniowe ponoszenie wydatków będzie niemożliwe. Warto jednak zwrócić uwagę, że bank łatwiej skredytuje wykończenie pod klucz, które deweloper wykonuje sam lub zleca współpracującej firmie. Mowa o pakiecie wykończeniowym powiększającym ostateczną cenę mieszkania lub domu uwzględnioną w umowie deweloperskiej. Taki sposób rozliczeń sprawi, że nie trzeba będzie negocjować z bankiem pożyczenia dodatkowych środków na wykończenie. Co więcej, w cenie wykończenia pod klucz klient zapłaci obniżony podatek VAT (8%) zamiast zwyczajowej stawki 23% dotyczącej np. materiałów wykończeniowych.
Wykończenie pod klucz stanowi dobry wybór również dla osób, które chcą uniknąć problemów związanych z szukaniem oraz nadzorowaniem fachowców. To najlepsza opcja także z punktu widzenia klientów dewelopera, którzy szybko chcą rozpocząć inwestycyjny wynajem albo po prostu nie mają czasu i ochoty na długotrwałe wizyty w sklepach oraz mozolne kompletowanie różnych elementów wykończenia. Tacy klienci wolą po prostu wybrać z katalogu pakiet wykończenia pod klucz. Deweloperzy kuszą wieloma opcjami wykończeniowymi (np. za 500 zł/mkw., 1000 zł/mkw., 1500 zł/mkw., 2000 zł/mkw.), a także możliwością personalizacji materiałów wykończeniowych. W przypadku wykończenia pod klucz, łatwiejsze będzie także dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi oraz gwarancji po stwierdzeniu różnych usterek.
Standard deweloperski: ile potem dopłacimy?
Osoba decydująca się na stan deweloperski domu lub mieszkanie w stanie deweloperskim, na pewno powinna być świadoma skali dalszych wydatków. Takie rozwiązanie cechuje się bowiem brakiem „sztywnego” limitu kosztów. W przypadku wykończenia pod klucz, wcześniejsza kalkulacja wydatków okazuje się łatwiejsza. Jej wykonanie w odniesieniu do stanu deweloperskiego też jest możliwe, ale wymaga uwzględnienia wielu różnych kosztów i założenia limitu na nieprzewidziane wydatki (wynoszącego przykładowo 10% – 15%).
Koszty, jakie generuje wykończenie domu ze stanu deweloperskiego lub mieszkania kupionego w stanie deweloperskim najlepiej jest podawać w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej. Dzięki temu można łatwiej porównać skalę wydatków np. z ofertą wykończenia pod klucz albo z ofertami używanych mieszkań i domów w dobrym stanie. Wydatki, które poniesie osoba przeprowadzająca wykończenie domu ze stanu deweloperskiego albo podobną inwestycję dotyczącą mieszkania zależą oczywiście od tego, jak bardzo luksusowe i trwałe mają być zastosowane materiały. Można jednak uznać, że w przypadku lokali mieszkalnych koszt rzędu 1500 zł/mkw. – 2000 zł/mkw. stanowi sensowny kompromis między obciążeniem dla portfela oraz jakością.
Dodaj komentarz