Zadatek a zaliczka przy zakupie mieszkania. Co jest bardziej korzystne?

Czym się różni zadatek od zaliczki?

Choć zaliczka i zadatek są często używane zamiennie, to jednak oznaczają coś zupełnie innego. Każde z tych pojęć stanowi odmienną instytucję prawa cywilnego, a ich rozróżnienie przy zawieraniu umów jest bardzo ważne. Niewłaściwe użycie któregokolwiek z nich może mieć daleko idące konsekwencje. Bowiem w przypadku odstąpienia od umowy jedno z nich przepada, a drugie jest zwrotne. Zatem czym się różni zaliczka od zadatku? Co jest bardziej korzystne przy zakupie mieszkania? Która opcja podlega zwrotowi? Odpowiedzi znajdziesz w artykule!

Zaliczka a zadatek: podobieństwa, podstawowe różnice

Zaliczka a zadatek nie są tożsamymi terminami. Choć oba te pojęcia z pozoru dotyczą kwoty pieniężnej wpłaconej na poczet danej usługi w celu zabezpieczenia przed zerwaniem umowy, to jednak w rzeczywistości ich znaczenie jest zgoła odmienne. Czym się różni zadatek od zaliczki?

Zadatek to określona w umowie kwota pieniędzy, którą podczas zawierania umowy jedna ze stron wręcza drugiej. Zadatek jest dodatkowym zastrzeżeniem umowy oraz formą odszkodowania w przypadku niewykonania lub zerwania warunków umowy. Stanowi on, więc po prostu formę odszkodowania za rozwiązanie umowy, czyli jest tzw. surogatem (ekwiwalentem) odszkodowania. Główną rolą zadatku jest dyscyplinowanie stron do tego, aby w sposób odpowiedni i rzetelny wykonywały zobowiązania wynikające z podpisanej umowy.

Zadatek najczęściej bywa mylony z zaliczką. Jednak są to pojęcia różne i wymagają rozróżnienia. Czym zatem jest zaliczka? Tak naprawdę pojęcie zaliczki nie zostało jeszcze uregulowane w Kodeksie Cywilnym. Najogólniej mówiąc przez zaliczkę rozumie się częściową zapłatę, dokonaną na poczet całego świadczenia za usługę. Jest ona określoną kwotą pieniędzy, która zostaje wniesiona przez jedną ze stron umowy. Zaliczka ma stanowić część przyszłego zobowiązania, zalicza się ją na poczet świadczenia strony, która ją wręcza. Oznacza to, że w chwili, kiedy następuje odstąpienie od umowy lub umowa zostanie rozwiązana za porozumieniem stron, wówczas wpłacona zaliczka jest zwracana stronie, która ją wniosła.

Zatem zarówno zadatek, jak i zaliczkę można uznać za formę przedpłaty.

Jednak w praktyce zadatek:

•         ma stanowić zabezpieczenie umowy,
•         jego kwestia została osobno uregulowana w Kodeksie Cywilnym,
•         nie podlega on zwrotowi w przypadku odstąpienia od umowy,
•         stanowi zabezpieczenie dla obu stron transakcji,
•         mobilizuje obie strony do należytego wywiązania się z warunków umowy.

Zaliczka z kolei:

•         traktowana jest jedynie jako część wysokości zobowiązania,
•         jej kwestia nie została osobno uregulowana w Kodeksie Cywilnym,
•         podlega zwrotowi w przypadku odstąpienia od umowy,
•         nie stanowi zabezpieczenia dla kupującego.

Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania

Zaliczka i zadatek to ważne terminy także przy zakupie mieszkania. Kupno mieszkania wiąże się, bowiem niejednokrotnie z koniecznością podpisania umowy przedwstępnej. Jednym z kluczowych elementów jest wówczas uiszczenie odpowiedniej kwoty pieniędzy na rzecz sprzedającego. Owa wpłata może właśnie posiadać formę zadatku bądź zaliczki na mieszkanie.

Zadatek na mieszkanie jest uregulowany przepisami kodeksu cywilnego (Art. 394). Zadatek, choć pozornie wydaje się mniej korzystny od zaliczki, w praktyce bardziej mobilizuje do wywiązania się z warunków umowy obie strony. W przypadku zadatku żadna ze stron nie jest uprzywilejowana. Kwestią oczywistą jest, że gdy kupujący zrezygnuje ze sfinalizowania transakcji lub uniemożliwi jej dokończenie, wówczas sprzedawca nieruchomości ma prawo do zatrzymania zadatku.

Jak jednak wygląda sytuacja, gdy to sprzedający sam wycofuje się z umowy? Co dzieje się z zadatkiem za mieszkanie? Czy przepada on bezzwrotnie? Otóż w takiej sytuacji sprzedający ma obowiązek zwrócić pieniądze kupującemu. Wówczas kwota zadatku może być nawet podwojona, co ma stanowić formę rekompensaty. A co w sytuacji, gdy umowa nie zostanie sfinalizowana, ale żadna ze stron nie zawiniła? W takiej sytuacji żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, dlatego też wówczas zadatek podlega zwrotowi. Natomiast, kiedy obie strony wywiązały się z warunków umowy zadatek przechodzi na poczet płatności za mieszkanie.

Jak wygląda kwestia zaliczki w przypadku sprzedaży nieruchomości? Jak już wcześniej wspomniano pojęcie zaliczki nie zostało ujęte w zapisach Kodeksu Cywilnego. Dlatego też kwestie ewentualnego zwrotu zaliczki podlegają ogólnym przepisom o wykonywaniu umów wzajemnych. Co to oznacza w praktyce?

Otóż zaliczka dla strony kupującej jest znacznie mniej korzystnym zabezpieczeniem niż zadatek. Oczywiście, w przypadku, gdy nie dojdzie do sfinalizowania umowy zostanie zwrócona wpłacającemu, niemniej jednak należy pamiętać o tym, że sprzedający może po prostu w dowolnej chwili znaleźć innego kupującego i po prostu odstąpić od umowy. W takiej sytuacji sprzedający nie poniesie z tego tytułu konsekwencji finansowych.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zadatkiem

Kupno nieruchomości zwykle nie odbywa się tak szybko jak chociażby zakup samochodu czy innego przedmiotu. Dlatego też bardzo często zanim dojdzie do finalizacji, strony transakcji potrzebują nieco czasu na to, by dopełnić pewnych formalności. Umowa przedwstępna ma być przede wszystkim gwarancyjną tego, że w przyszłości zostanie przez strony zawarta umowa przyrzeczona, której podpisanie w obecnej chwili nie jest możliwe z określonych względów (np. kupujący musi sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym i potrzebuje czasu na wszelkie związane z tym formalności). Reguluje ją art. 389 Kodeksu Cywilnego.

Warto wiedzieć, że ani zaliczka, ani zadatek nie są obecnie obowiązkowym elementem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Jednak umowa przedwstępna z zadatkiem stanowi doskonałe zabezpieczenie dla obu stron umowy. Jak już wielokrotnie zostało podkreślone, to umowa zadatku na mieszkanie mobilizuje właśnie obie strony do wywiązania się z ustaleń.

Jaka jest wysokość zadatku przy umowie przedwstępnej? Choć obecnie nie ma ustalonej wysokości zadatku to przyjęło się, że zwykle jego wysokość wynosi ok. 10 proc. wartości nieruchomości. Oczywiście, jeśli umowa dojdzie do skutku, wówczas zadatek wliczony zostaje na poczet ceny nieruchomości. Bardzo ważną kwestią jest także to, żeby umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawierała niezbędne punkty, które sprawią, że będzie ona ważna w świetle prawa.

Co zatem musi zawierać umowa przedwstępna kupna mieszkania, żeby była ważna? Przede wszystkim warto wspomnieć o tym, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być zawarta w formie umowy cywilnej, lub też w formie aktu notarialnego. Choć w drugim przypadku należy liczyć się z dodatkowymi kosztami, to jednak forma aktu notarialnego jest gwarancją, że wszelkie czynności dokonane zostały zgodnie z literą prawa.

Umowa przedwstępna powinna zawierać:

•         tytuł, miejsce oraz datę zawarcia,
•         precyzyjne określenie przedmiotu umowy sprzedaży oraz prawa własności – dokładne dane o mieszkaniu, wskazanie jego położenia, adresu, ale także stanu zabudowy. Ponadto w umowie powinna znaleźć się informacja o powierzchni nieruchomości. Przedmiot sprzedaży powinien być na tyle szczegółowo opisany w umowie, aby nie było żadnych wątpliwości co do jego identyfikacji,
•         dane osobowe obu stron – imiona, nazwiska, ale także inne dane osobowe, takie jak data urodzenia, numery dowodów tożsamości czy adres zamieszkania,
•         cenę nieruchomości, ale także termin i sposób zapłaty,
•         maksymalnie precyzyjny termin zawarcia umowy, czyli określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zaliczką

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania może mieć też inny typ przedpłaty, jakim jest właśnie zaliczka. Warto pamiętać, że w tym przypadku przedpłacona przez kupującego kwota pieniędzy wraca do niego zawsze wtedy, gdy umowa zostaje rozwiązana. Co istotne w tym przypadku nie ma zupełnie znaczenia, która ze stron rozwiąże umowę. W takiej sytuacji również sprzedający może bez większych konsekwencji rozwiązać umowę, kiedy tylko znajdzie innego zainteresowanego. Dlatego też, choć pozornie zaliczka wydaje się bezpieczniejsza, bowiem nie niesie za sobą utraty przekazanej kwoty, to jednak w żaden sposób nie zabezpiecza interesów kupującego.

Warto pamiętać o tym, że tak naprawdę umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości służy nie tylko do rezerwacji danego lokalu, a też pozwala stronom (zwłaszcza stronie kupującej) na swobodne dokończenie wszelkich formalności, np. z uzyskaniem kredytu hipotecznego czy też procedurą spadkową. Dlatego też w praktyce umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zaliczką jest znacznie rzadziej spotykana i podpisywana przez strony, niż umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zadatkiem.

Co z zadatkiem, gdy bank odmówił udzielenia kredytu?

Czasem może zdarzyć się tak, pomimo zawartej umowy przedwstępnej, że nie dochodzi do zawarcia umowy (przyrzeczonej), bowiem kupujący nie otrzymał kredytu mieszkaniowego. Czy w takiej sytuacji przepada zadatek na mieszkanie? Ile zadatku przepada – cała wpłacona kwota czy tylko jej część?

Otóż, jeżeli pomimo zawartej umowy przedwstępnej nie doszło do transakcji kupna-sprzedaży, z powodu tego, że kupujący nie otrzymał kredytu na zakup nieruchomości, sprzedający może zwrócić mu kwotę zadatku. Jednak, żeby było to możliwe konieczne jest zawarcie w umowie przedwstępnej odpowiedniego zapisu, że zachowanie zadatku nie ma zastosowania, jeżeli bank odmówi przyznania kredytu.

Jeżeli w umowie zabraknie takiego precyzyjnego zapisu, wówczas sprzedający może odmówić zwrotu wpłaconego zadatku. Bowiem może ocenić, że kupujący przed zawarciem umowy przedwstępnej był w stanie samodzielnie oszacować swoją sytuację finansową i zdolność kredytową. Dlatego też tak istotne jest zawarcie odpowiedniego zapisu w umowie. Dobrą praktyką jest także wcześniejsze zorientowanie się, czy zdolność kredytowa jest wystarczająca do zakupu danej nieruchomości.