Wielu starszych Polaków nie posiada wysokiej emerytury i znaczących oszczędności, ale dysponuje nieruchomością. Z drugiej strony, mamy młodsze pokolenia zmagające się z problemami dotyczącymi potrzeb mieszkaniowych. Trudno się zatem dziwić, że część seniorów postanawia pomóc dzieciom lub wnukom i przekazać im mieszkanie albo dom. Sama darowizna nie zabezpiecza jednak odpowiednio interesów seniora. O wiele lepszym rozwiązaniem wydaje się umowa dożywocia lub umowa darowizny z dożywotnią służebnością. Tym razem postanowiliśmy wyjaśnić, jak w praktyce funkcjonuje drugie ze wspomnianych rozwiązań (dożywotnia służebność mieszkania). W naszym artykule nie brakuje jednak porównań z dożywociem. Wymagana opieka nie jest jedyną różnicą między służebnością i dożywociem, o której powinni wiedzieć seniorzy. Nasz artykuł oprócz seniorów zapewne zainteresuje również młodsze osoby – między innymi takie, które mogą otrzymać lokum w zamian za prawo zamieszkania w nim starszego członka rodziny.
Spis treści
Dożywotnia służebność mieszkania ma charakter osobisty
Służebność dożywotnia mieszkania to rodzaj służebności osobistej. Warto zatem przypomnieć pewne ogólne informacje na temat służebności osobistych. Kodeks cywilny odróżnia je wyraźnie od służebności gruntowych (np. służebności drogi koniecznej). Treść służebności osobistej odpowiada służebności gruntowej, ale jest powiązana tylko z określoną osobą. To stanowi przeciwieństwo służebności gruntowej, z której może korzystać każdy kolejny właściciel władnącej nieruchomości.
Kodeks cywilny potwierdza również, że służebność osobista wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią uprawnionej osoby. Nie ma zatem sensu mówić, że służebność mieszkania to dożywotnia służebność osobista. W samym pojęciu służebności osobistej mieści się bowiem jej dożywotni charakter. Trzeba też podkreślić, że służebności osobiste są niezbywalne. To oznacza, że służebność dożywotnia mieszkania nie może być np. sprzedana, darowana lub odziedziczona. Co więcej, służebności osobistej takiej jak np. opisywana dożywotnia służebność mieszkania nie można nabyć poprzez zasiedzenie.
Służebność dożywotnia mieszkania posiada wyjątkowy charakter i dlatego ustawodawca postanowił nieco złagodzić rygory wynikające z braku jej zbywalności. Mianowicie, artykuł 301 kodeksu cywilnego wskazuje, że osoba posiadająca służebność mieszkania (służebnik) może przyjąć małżonka oraz małoletnie dzieci. Inne osoby mogą zostać przyjęte, o ile ma to związek z koniecznością ich utrzymania przez służebnika lub pomocą w prowadzeniu gospodarstwa domowego. Strony ustalające zasady opisywanej służebności mogą się umówić, że po śmierci uprawnionego seniora, dożywotnia służebność mieszkania będzie przysługiwała jego dzieciom, rodzicom lub małżonkowi. Na takie dodatkowe klauzule powinny uważać osoby akceptujące darowiznę nieruchomości, która będzie obciążona służebnością.
Wspomniana umowa darowizny z dożywotnią służebnością powinna posiadać formę aktu notarialnego – tak samo jak każda inna umowa skutkująca przeniesieniem własności nieruchomości. Umowa przygotowana przez notariusza nie musi wskazywać, że senior będzie miał prawo korzystać również z części domu lub lokalu przeznaczonej dla wszystkich domowników. Taką regulację zawiera bowiem kodeks cywilny (zobacz artykuł 302 paragraf 1 KC). Stosunki pomiędzy osobą uprawnioną z tytułu służebności oraz właścicielem nieruchomości mieszkaniowej są odpowiednio regulowane przez przepisy dotyczące użytkowania.
Czy służebności osobistej mieszkania można się pozbyć?
Równie ważne wydają się informacje odnośnie tego, czy służebności osobistej mieszkania można się pozbyć. To kwestia istotna na przykład dla osoby, którą umowa darowizny z dożywotnią służebnością wymienia jako uprawnionego (służebnika). Warto zatem wiedzieć, że artykuł 303 kodeksu cywilnego przewiduje możliwość zamiany służebności na rentę. Jest to możliwe tylko w sytuacji, gdy służebnik dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. Takie złe zachowanie uprawnionego musi przed sądem udowodnić właściciel nieruchomości. Wysokość renty, na jaką zostanie zamieniona służebność dożywotnia powinien określić sąd. Prawdopodobnie będzie to kwota pozwalająca wynająć lokum o podobnym standardzie w najbliższej okolicy.
Wielu czytelników może zainteresować również to, czy dożywotnia służebność mieszkania będzie stanowiła problem dla nowego właściciela nieruchomości. W tym kontekście wszystko zależy od tego, czy wspomniana służebność została wcześniej wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Jeżeli taki wpis nastąpił lub pojawiła się chociażby wzmianka na jego temat, to nowy właściciel nieruchomości nie będzie mógł zasłaniać się tym, że nie wiedział o przymusowym współlokatorze. Trzeba równocześnie podkreślić, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działa przeciwko służebności mieszkania. Zupełnie inna sytuacja dotyczy dożywocia, o którym będziemy jeszcze pisać w naszym poradniku prawnym.
W związku z powyższym, służebność dożywotnia mieszkania nie musi być respektowana przez nowego właściciela nieruchomości, jeśli uprawniony wcześniej nie zadbał o odpowiedni wpis w księdze wieczystej. Warto o niego zadbać zaraz po tym, gdy zostanie zawarta umowa darowizny z dożywotnią służebnością. Wspomniana umowa zwykle zawiera wniosek o wpis służebności w księdze wieczystej. Notariusz wysyła taki wniosek do sądu wieczystoksięgowego poprzez system informatyczny. Taka dodatkowa usługa związana z wysyłką wniosku może kosztować 200 zł + 23% VAT, ale nie wszyscy notariusze pobierają wspomnianą opłatę. Natomiast opłata sądowa za wpis służebności wynosi 200 zł.
Warto podkreślić, że istnieje również możliwość zrzeczenia się opisywanej służebności mieszkania, ale taką decyzję powinien podjąć dobrowolnie sam uprawniony (służebnik). Zrzeczenie się służebności wpisanej do księgi wieczystej będzie wymagało pomocy notariusza. Taki ekspert prawny pomoże sporządzić potrzebne oświadczenie w formie aktu notarialnego albo przynajmniej dokumentu z poświadczonym odpowiednio podpisem.
Czy senior mieszkający w domu lub lokalu płaci rachunki?
W ramach kolejnego akapitu zajmujemy się dość drażliwym tematem finansowym, z którym jest związana służebność dożywotnia domu lub mieszkania. Chodzi o to, czy służebnik powinien uczestniczyć w pokrywaniu kosztów, które generuje użytkowanie nieruchomości mieszkaniowej. Tak jak już wspomnieliśmy wcześniej, kodeks cywilny w kontekście relacji między właścicielem nieruchomości oraz służebnikiem odsyła do przepisów dotyczących użytkowania. Warto zatem zacytować artykuł 260 kodeksu cywilnego, który wskazuje, że użytkownik powinien dokonywać nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy.
Finansowe obowiązki osoby uprawnionej w ramach służebności potwierdza między innymi Wyrok Sądu Rejonowego w Dzierżoniowie z dnia 29 lipca 2015 r. o sygnaturze akt I C 1867/14. W ramach tego orzeczenia sąd wskazał, że służebnik powinien pokrywać rachunki za energię elektryczną, gaz, wodę, ciepło, wywóz śmieci i tym podobne cykliczne koszty. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1968 r. (sygn. akt III CZP 110/68) mówi natomiast, że służebność dożywotnia zwalnia jedynie z konieczności wnoszenia czynszu, który służebnik musiałby przekazywać właścicielowi nieruchomości podczas wynajmu. Takie wyłączenie nie dotyczy jednak kosztów, jakie generują rachunki za media.
Służebność dożywotnia czy dożywocie – co należy wybrać?
W ramach podsumowania, warto bliżej przedstawić kwestię wyboru pomiędzy służebnością mieszkania oraz dożywociem. Z punktu widzenia seniora, dożywotnia służebność mieszkania wydaje się mniej korzystna, ponieważ zapewnia mniejsze bezpieczeństwo. Przypomnijmy, że służebność dożywotnia zwykle będąca swoistą zapłatą za darowiznę mieszkania, zapewnia uprawnionemu tylko możliwość wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości mieszkaniowej (np. pokoju) oraz współkorzystania z części służących do wspólnego użytku domowników (m.in. kuchni oraz łazienki).
Umowa dożywocia posiada o wiele bardziej kompleksowy charakter. Jej celem jest bowiem zapewnienie seniorowi wszechstronnej opieki. Jeżeli umowa dożywocia nie stanowi inaczej, to nabywca nieruchomości powinien zapewnić dożywotnikowi wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, a także zapewnić odpowiednią pomoc oraz opiekę w czasie choroby. Ostatnim obowiązkiem nowego właściciela nieruchomości jest sprawienie dożywotnikowi pogrzebu zgodnie z miejscowymi zwyczajami (zobacz art. 908 kodeksu cywilnego).
Jak zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w swoim wyroku dotyczącym dożywocia z dnia 9 maja 2008 r. (sygn. akt III CSK 359/07): „obowiązkiem nabywcy nieruchomości w ramach tego stosunku jest więc w zasadzie spełnianie takich świadczeń na rzecz dożywotnika, które zaspokoją jego potrzeby w taki sposób, aby nie musiał on przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych”. Zatem opieka wynikająca z umowy dożywocia powinna być całościowa.
Ważna różnica dotyczy również sytuacji, w której umowa dożywocia nie została ujawniona w księdze wieczystej. Jak już wspomnieliśmy, w takim samym przypadku służebność dożywotnia nie musi być respektowana przez nowego właściciela nieruchomości. Zupełnie inaczej wygląda prawna ocena dotycząca nieujawnionego w księdze wieczystej dożywocia, które posiada pierwszeństwo przed rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (zobacz: artykuł 7 punkt 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece). To kolejny aspekt, w którym umowa dożywocia okazuje się bardziej bezpieczna dla seniora niż dożywotnia służebność mieszkania.
Dodaj komentarz