Jeżeli mielibyśmy wskazać jakąś dzielnicę Warszawy, która najbardziej kojarzy się z zakupem domu jednorodzinnego, to wybór powinien paść na Wawer. Ten obszar ma bowiem specyfikę typową dla przedmieścia, a niektóre jego części przypominają nawet podwarszawską wieś. Nie oznacza to jednak, że osoby szukające lokalu mieszkalnego od dewelopera powinny zupełnie pomijać Wawer w czasie swoich poszukiwań. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że na Wawrze buduje się również lokale mieszkalne. Ich cena może zachęcać niektórych warszawiaków w dobie metrażowej drożyzny. Postanowiliśmy zatem przygotować krótki opis zalet i wad dzielnicy Wawer – nie tylko pod kątem oferty mieszkaniowej. Ten artykuł może zainteresować również osoby szukające domu na peryferiach Warszawy. Pewne kwestie związane np. z komunikacją miejską w tym samym stopniu dotyczą bowiem właścicieli domów i mieszkań z Wawra.
Spis treści
Powierzchnia oraz liczba mieszkańców
Wawer ze względu na swoją wielkość, teoretycznie zapewnia dobre warunki do prowadzenia działalności deweloperskiej. Powierzchnia wspomnianej dzielnicy wynosi aż 79,70 kilometra kwadratowego, co zapewnia pierwsze miejsce w stołecznym rankingu dzielnic i przewagę względem drugiej Białołęki (73,04 km2). Jeżeli natomiast chodzi o liczbę ludności, to Wawer nie lokuje się tak wysoko. Na przełomie 2020 r. oraz 2021 r. wspomnianą dzielnicę zamieszkiwało około 79 000 osób. Taki wynik pozwolił Wawrowi na zajęcie dopiero jedenastej pozycji w grupie wszystkich warszawskich dzielnic.
Na podstawie informacji dotyczących powierzchni oraz liczby mieszkańców można również wysnuć wniosek, że Wawer jest rzadko zaludniony. Potwierdzają to najnowsze dostępne dane GUS z początku 2021 r. Wówczas wspomniana dzielnica cechowała się gęstością zaludnienia wynoszącą zaledwie 992 osoby w przeliczeniu na jeden kilometr kwadratowy. To najmniejszy wynik w całej Warszawie. Nawet Wesoła, którą również opisujemy jako rzadko zaludnioną dzielnicę przekroczyła poziom 1100 osób na 1 km2.
Najniższa w grupie warszawskich dzielnic gęstość zaludnienia Wawra wynika nie tylko ze specyfiki lokalnej zabudowy oraz względów historycznych. Warto pamiętać, że spora część opisywanej dzielnicy jest przyrodniczo wyłączona z bardziej intensywnego zagospodarowania. Mowa o Zakolu Wawerskim i jego najbliższej okolicy. Ten teren został włączony do Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu, Obszaru Natura 2000 „Dolina Środkowej Wisły” oraz specjalnego zespołu przyrodniczo-krajobrazowego.
Zróżnicowanie lokalnej zabudowy
Wawer aż do 1951 roku rozwijał się poza Warszawą. W dalszym ciągu zachował on swój prowincjonalny charakter, co może zachęcać osoby szukające spokoju i ciszy. Negatywną cechą wawerskiej specyfiki są natomiast problemy z infrastrukturą (nie tylko transportową), o których będziemy jeszcze pisać. Wspomniana dzielnica ze względu na swoją wielkość została urzędowo podzielona na wiele mniejszych części. Miejski System Informacji wyróżnia następujące rejony Wawra: Aleksandrów, Anin, Falenica, Las, Marysin Wawerski, Miedzeszyn, Międzylesie, Nadwiśle, Radość, Sadul, Wawer i Zerzeń. Niektóre z wymienionych powyżej części Wawra w dużym stopniu są wyłączone z możliwości wykorzystania na cele mieszkaniowe. Przykład stanowi chociażby mocno zalesiony Marysin Wawerski oraz Anin. Ciekawe turystycznie, ale niemożliwe do wykorzystania pod względem mieszkaniowym są też tereny położone bezpośrednio nad Wisłą.
Jeżeli chodzi o obszary Wawra, gdzie uzupełniająco pojawia się zabudowa wielorodzinna (blokowa), to należy wymienić np. Marysin Wawerski. Znajdziemy tam nawet typowe dla PRL-u bloki, a także nowe inwestycje deweloperów. Firmy deweloperskie na terenie Wawra budują też lokale mieszkalne i szeregówki m.in. w okolicach Falenicy. To bardzo oddalona od centrum Warszawy, południowa część Wawra, w przypadku której peryferyjne położenie nieco łagodzi bliskość linii oraz stacji kolejowej. Ze stacji Warszawa Falenica do stołecznego Śródmieścia można dojechać w ciągu około 30 – 35 minut.
Lokalna infrastruktura i transport
Już wcześniej wspomnieliśmy, że w przypadku Wawra infrastruktura nie jest tak dobra, jak na terenie innych dzielnic Warszawy (zwłaszcza tych śródmiejskich). Niestety, część mieszkańców Wawra nie posiada jeszcze dostępu do kanalizacji oraz wodociągu. Ten problem zwykle nie dotyczy nabywców nowych domów lub lokali oferowanych przez dewelopera. Niemniej jednak, w przypadku niektórych nowych inwestycji problemem bywa brak punktów handlowych (zwłaszcza większych) w najbliższym sąsiedztwie. Trzeba także brać pod uwagę większą odległość, która może dzielić kupowane lokum od szkoły lub przychodni. To problemy typowe dla osiedli typu wiejskiego, których na Wawrze nie brakuje – mimo, że stanowi on formalnie część dużego miasta.
Warta omówienia jest także kwestia wawerskiego transportu publicznego. Mowa o liniach autobusowych oraz stacjach kolei. Mimo możliwości skorzystania z transportu kolejowego w niektórych częściach Wawra, ta dzielnica raczej nie jest zalecana osobom, którym zależy na szybkim dojeździe do centrum miasta. Mapa atrakcyjności komunikacyjnej Warszawy wskazuje, że w dzień roboczy o godzinie 7:00 rano dojazd z Marysina Wawerskiego do Dworca Centralnego przy pomocy publicznego transportu zajmuje około 35 minut. W przypadku najbardziej peryferyjnych części Wawra (południowo-wschodnich i południowo-zachodnich), analogiczny wynik nawet przy wykorzystaniu transportu kolejowego może przekraczać godzinę.
Ocena Wawra przez mieszkańców
Osoby zainteresowane zakupem domu lub lokalu na terenie Wawra zwykle wiedzą, jakie są wady tej dzielnicy i jednocześnie doceniają np. spokój, luźną zabudowę oraz otoczenie terenów zielonych. Właśnie dlatego nie dziwi wynik badania ankietowego z 2015 roku. Wówczas aż 94% mieszkańców Wawra wyraziło swoje zadowolenie z wyboru miejsca zamieszkania. Ten wynik na pewno mógłby być jeszcze wyższy, gdyby w przyszłości udało się rozwiązać problemy z infrastrukturą komunalną i ułatwić dojazd z Wawra np. poprzez przedłużenie planowanej trzeciej linii metra do Ronda Marsa.
Aktywność deweloperów w dzielnicy
Poniższe dane GUS potwierdzają nasze wcześniejsze uwagi dotyczące aktywności deweloperów na terenie Wawra. Jak nietrudno zauważyć, w latach 2010 – 2020 liczba oddanych do użytku mieszkań z Wawra ani razu nie przekroczyła 700 sztuk. Wyniki na poziomie mniejszym niż 500 mieszkań rocznie były natomiast częste. W tym kontekście warto podkreślić, że GUS pod pojęciem mieszkania wybudowanego przez dewelopera rozumie także dom (bliźniak, wolnostojący lub szeregowy). Wawer to jedna z nielicznych dzielnic stolicy (obok Wilanowa, Białołęki, Rembertowa i Ursynowa), gdzie deweloperzy regularnie oferują jeszcze nowe domy.
Można przypuszczać, że wraz ze wzrostem cen gruntów z innych dzielnic, deweloperzy chętniej będą kupować działki na terenie Wawra. Zainteresowaniem będą cieszyły się grunty zlokalizowane blisko głównych ulic i stacji kolejowych, których na Wawrze jest siedem.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary
Lokale nie są wiodącym elementem oferty mieszkaniowej Wawra, a Urząd Miasta Warszawy i GUS nie dostarcza dokładnych danych na temat sprzedaży wawerskich domów. Tym niemniej, warto sprawdzić, gdzie w 2020 r. na terenie Wawra sprzedawały się nowe lokale. Mapa prezentowana przez Urząd Miasta Warszawy wskazuje, że nieco większa częstość lokalowych transakcji była widoczna m.in. w niektórych okolicach Anina, Międzylesia oraz Marysina Wawerskiego (niewidocznego na poniższym wycinku mapy). Pod koniec 2021 r. za przeciętne nowe „M” oferowane na terenie Wawra, trzeba było zapłacić około 8000 zł/mkw.
Źródło: mapa.um.warszawa.pl
Dodaj komentarz