Pod koniec 2017 roku, przeciętna ofertowa cena nowych mieszkań z warszawskiego Ursynowa zbliżała się do 8000 zł/mkw. Cztery lata później, taki poziom cen był już odległym wspomnieniem. W IV kw. 2021 r. deweloperzy wyceniali typowe ursynowskie „M” na 13 500 zł/mkw. – 14 000 zł/mkw. Jeszcze stosunkowo niedawno, zbliżony poziom cen metrażu był typowy dla prestiżowych stołecznych lokalizacji – na przykład z Żoliborza lub Śródmieścia. Mimo ogólnego wzrostu cen wszystkich warszawskich lokali (nie tylko nowych), niektóre osoby mogą mieć wątpliwości, czy zakup mieszkania z Ursynowa np. za 14 000 zł/mkw. jest jeszcze opłacalny. Postanowiliśmy pomóc w znalezieniu odpowiedzi na tak zadane pytanie. Nasz opis Ursynowa uwzględnia nie tylko typowo mieszkaniowe aspekty tej ciekawej dzielnicy.
Spis treści
Powierzchnia oraz liczba mieszkańców
Warto wiedzieć, że Ursynów ze swoją powierzchnią na poziomie 43,79 kilometra kwadratowego lokuje się na stołecznym podium. Dystans wobec Białołęki i Wawra, czyli dzielnic liczących sobie odpowiednio 73,0 km2 oraz 79,7 km2 pozostaje jednak spory. Ursynów jako największa dzielnica na zachodnim brzegu Wisły, jednocześnie nie jest najbardziej ludny na tym terenie. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że na początku 2021 r. obszar Ursynowa posiadał ok. 151 000 mieszkańców i ustępował Pradze-Południe oraz Mokotowowi. Co ciekawe, pod względem gęstości zaludnienia Ursynów osiąga dopiero siódmy wynik od końca w grupie stołecznych dzielnic. Ma to związek z faktem, że na Ursynowie stosunkowo popularna jest zabudowa jednorodzinna.
Możliwość wzrostu liczby ludności Ursynowa oraz dalszej rozbudowy osiedli, nieco ogranicza duży udział terenów leśnych i zielonych. W tym kontekście, największą rolę odgrywa oczywiście Rezerwat Las Kabacki. Ten potężny kompleks leśny o powierzchni około 904 hektarów, zajmuje aż 21% łącznej powierzchni Ursynowa. Obecność tak dużego lasu kompensuje dość przeciętny udział parków i osiedlowych terenów zielonych w łącznej powierzchni Ursynowa (7,1% pod koniec 2019 r.).
Zróżnicowanie lokalnej zabudowy
Wielu osobom Ursynów wciąż kojarzy się z zabudową wielkopłytową, która powstała podczas przekształcania tej części miasta w wielką „sypialnię Warszawy”. Przykładem terenu o wielkopłytowej zabudowie, dobrze kojarzącej się z Ursynowem jest obszar MSI Ursynów Północny. Warto jednak pamiętać, że ursynowska zabudowa jest bardziej zróżnicowana. Przykład stanowią chociażby Pyry, gdzie zabudowa jednorodzinna okazuje się bardzo popularna. Inne części Ursynowa wyróżnione przez Miejski System Informacji (MSI) to Dąbrówka, Grabów, Jeziorki Północne, Jeziorki Południowe, Kabaty, Natolin, Skarpa Powsińska, Stary Służew, Stary Imielin, Ursynów-Centrum oraz Wyczółki.
Warszawscy deweloperzy już od dłuższego czasu uzupełniają starszą zabudowę wielorodzinną Ursynowa o nowe bloki. Przy południowej granicy pojawiają się też czasem nowe budynki jednorodzinne wznoszone na sprzedaż. Ze względu na gęstą zabudowę, obszary takie jak np. Natolin i Kabaty obecnie są rzadziej wybierane przez inwestorów. Nowe mieszkania z Ursynowa częściej znajdziemy w zachodniej części tej dzielnicy zwanej czasem Zielonym Ursynowem, a także w okolicach Jarów. Ta ostatnia lokalizacja zapewnia łatwy dostęp do stacji metra. W przypadku niektórych inwestycji z zachodniego Ursynowa, sytuacja wygląda znacznie gorzej.
Lokalna infrastruktura i transport
Bezpośrednio po wybudowaniu osiedli wielkopłytowych z Ursynowa, ich mieszkańcy skarżyli się na problemy z infrastrukturą. Na całe szczęście, te czasy odeszły już dawno w niepamięć. Mieszkańcy wschodniego Ursynowa (zwanego także Ursynowem Wysokim) obecnie nie mogą narzekać na dostęp do sklepów i usług publicznych. W przypadku zachodniej części dzielnicy sytuacja wygląda nieco gorzej, ale wiele osób jest w stanie zaakceptować taki stan rzeczy w zamian za luźną oraz niską zabudowę, a także niższe ceny metrażu. Dla mieszkańców południowo – zachodnich krańców Ursynowa, najlepszym miejscem zakupów bywa pobliskie Piaseczno.
Jeżeli chodzi o infrastrukturę związaną z komunikacją publiczną, to kluczowa jest oczywiście linia metra. Jej pięć ursynowskich stacji (Kabaty, Natolin, Imielin, Stokłosy, Ursynów) działa już od 1995 roku. Dla mieszkańców Ursynowa Zachodniego, pewnym substytutem linii metra jest linia kolejowa biegnąca przez Jeziorki oraz Wyczółki. Jej obecność nie zmienia jednak faktu, że dojazd do ścisłego centrum miasta (np. okolic Dworca Centralnego) jest znacznie lepszy dla mieszkańców wschodniej części dzielnicy. Mapa atrakcyjności komunikacyjnej Warszawy wskazuje, że w dzień roboczy poranna podróż do centrum miasta ze stacji Metra Kabaty zajmie ok. 27 minut. W przypadku Jeziorek Południowych (stacja Warszawa Jeziorki), analogiczny czas przejazdu jest o 12 minut dłuższy. Różnica będzie większa w przypadku skorzystania z autobusu zamiast kolei. Warto wiedzieć, że dość problematyczne pod względem dojazdu do centrum Warszawy są Pyry, gdyż znajdują się one dość daleko zarówno od stacji metra, jak i lokalnej kolei.
Ocena Ursynowa przez mieszkańców
Opinie mieszkańców Warszawy na temat Ursynowa są pozytywne, co wynika między innymi z dostępu tej dzielnicy do metra oraz sporego udziału terenów zielonych. W 2015 roku aż 94% mieszkańców Ursynowa wyraziło zadowolenie ze swojego miejsca zamieszkania. To wynik ankiety przeprowadzonej przez stołeczny ratusz. Ciekawą analizę wykonał także Urząd Statystyczny w Warszawie. Wspomniana instytucja porównała stołeczne dzielnice pod względem aktywności ekonomicznej ludności, wyników budownictwa mieszkaniowego i dostępu do infrastruktury. W takim rankingu Ursynów zajął dobre siódme miejsce i wyprzedził m.in. zbliżoną do niego cenowo Pragę-Południe.
Aktywność deweloperów w dzielnicy
Tak jak już pisaliśmy wcześniej, deweloperzy budujący na terenie Ursynowa, często muszą szukać działek zlokalizowanych dalej od linii metra M1. Informacje zaprezentowane w poniższej tabeli wskazują, że pomimo tych niedogodności, aktywność inwestorów mieszkaniowych na terenie Ursynowa była dotąd całkiem spora. Chodzi zwłaszcza o lata 2015 – 2020. Niemniej jednak, rekordowy wynik z 2019 r. (niemal 2000 oddanych do użytku lokali) trzeba traktować jako odchylenie od długoterminowego trendu. W przypadku Ursynowa, deweloperzy posiadają bowiem sporą konkurencję w postaci sprzedawców używanych lokali. Często są to mieszkania położone bliżej linii metra niż nowe lokale. Warto dodać, że ursynowskie „M” z wielkiej płyty należą do najdroższych tego typu lokali w stolicy.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary
Ciekawy punkt widzenia na rynek mieszkaniowy Ursynowa może nam zapewnić poniższa mapa. Pokazuje ona, gdzie przez cały 2020 rok sprzedawały się mieszkania z Ursynowa. Wspomniana mapa, którą przygotował Urząd Miasta Warszawy uwzględnia również używane lokale, które w przypadku Ursynowa odgrywają bardzo ważną rolę na rynku. Jak nietrudno zauważyć, obrót ursynowskimi mieszkaniami nadal odbywa się głównie we wschodniej części dzielnicy. Na Zielonym Ursynowie znacznie częściej sprzedają się domy, a transakcje lokalowe często dotyczą nowych inwestycji deweloperskich.
Źródło: mapa.um.warszawa.pl
Dodaj komentarz