Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Transakcje mieszkaniowe są dla większości Polaków najważniejszymi zakupami w życiu. Taka sytuacja dotyczy zarówno rynku pierwotnego domów oraz lokali, jak i rynku wtórnego. Warto jednak zwrócić uwagę, że nowe nieruchomości mieszkaniowe cechują się wyższą średnią ceną. To dodatkowo zwiększa znaczenie ustaleń z deweloperem. Takie ustalenia zawiera umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska oraz umowa przeniesienia własności domu lub lokalu. Postanowiliśmy udzielić odpowiedzi na tytułowe pytanie (Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę), a także przedstawić krótką charakterystykę trzech wymienionych wcześniej umów. Nasz artykuł jest ważny, ponieważ uwzględnia nowy stan prawny. Chodzi o zmiany związane z wejściem w życie przepisów znowelizowanej ustawy deweloperskiej.

Umowa rezerwacyjna z deweloperem: co mówi prawo?

Kwestia nowych przepisów okazuje się szczególnie ważna w przypadku umowy rezerwacyjnej. Warto bowiem podkreślić, że poprzednia ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w żaden sposób nie regulowała takiej rezerwacyjnej formy kontraktu.

Brak szczególnych regulacji nie oznacza oczywiście, że klienci deweloperów byli pozbawieni możliwości rezerwowania nowych mieszkań i domów. Rezerwacje ofert były wykonywane, ale tylko na podstawie ogólnych przepisów kodeksu cywilnego. Doniesienia o negatywnych praktykach niektórych inwestorów przekonały jednak ustawodawcę, że umowa rezerwacyjna z deweloperem powinna zostać specjalnie uregulowana.

Nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym szczegółowo określa, jak powinna funkcjonować umowa rezerwacyjna z deweloperem. Jeszcze przed zawarciem wspomnianej umowy, inwestor musi przekazać klientowi prospekt informacyjny na temat inwestycji. Ustawa określa wzór takiego prospektu. Jeżeli potencjalny nabywca nowego domu lub lokalu zdecyduje się na rezerwację, to powinien podpisać umowę w zwykłej formie pisemnej.

Wspomniana umowa z deweloperem przewiduje opłatę rezerwacyjną w zamian za wyłączenie z oferty inwestora wybranej nieruchomości przez określony czas. Zgodnie z przepisami, opłata rezerwacyjna nie może być większa niż 1,0% ceny nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna daje gwarancję, że ktoś nie „podkupi” wpłacającemu atrakcyjnej nieruchomości z oferty dewelopera.

Jeżeli klient zdecyduje się na późniejsze zawarcie umowy deweloperskiej, to opłata rezerwacyjna powinna zostać zaliczona na poczet zadatku. W przeciwnym razie, wspomniana opłata niestety przepada. Wyjątek dotyczy kilku sytuacji, w których umowa rezerwacyjna z deweloperem powinna przewidywać zwrot opłaty. Taki zwrot jest wymagany przez przepisy jeśli niedoszły nabywca uzyskał negatywną decyzję kredytową albo okazało się, że deweloper dokonał zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania klienta.

Obowiązek zwrotu dwukrotności opłaty rezerwacyjnej występuje jeśli inwestor nie wykonał swojego zobowiązania wynikającego z rezerwacji (np. sprzedał lokum innej osobie za wyższą cenę). Identyczna sankcja dla inwestora mieszkaniowego dotyczy sytuacji, w której ostateczna umowa z deweloperem (przenosząca własność) nie doszła do skutku ze względu na istotne wady domu lub lokalu. Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej z deweloperem, które również skutkuje zwrotem opłaty rezerwacyjnej jest możliwe w sytuacjach nieokreślonych przez przepisy, o ile takie rozwiązanie będzie korzystne dla klienta.

W ramach podsumowania, warto podkreślić, że opisane powyżej zasady (podobnie jak prawie wszystkie inne regulacje z nowej ustawy deweloperskiej) do połowy 2024 r. nie dotyczą inwestycji, w których sprzedaż potwierdzona co najmniej jedną umową deweloperską rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 r. Zastosowanie takiego okresu przejściowego oznacza również brak ograniczenia opłaty rezerwacyjnej do 1,0% ceny lokum.

Umowa deweloperska określa główne warunki sprzedaży

Nowe przepisy w mniejszym zakresie zmieniają umowę deweloperską. Warto przypomnieć, że jest to szczególna forma umowy, która od 29 kwietnia 2012 r. zastąpiła wcześniej zawierane z deweloperami umowy przedwstępne i budowlane. Pierwsza ustawa deweloperska wprowadziła wciąż obowiązujący wymóg, że umowa z deweloperem przewidująca jego zobowiązanie do wybudowania lokum i przeniesienia własności powinna mieć formę aktu notarialnego. Taka umowa deweloperska może być postrzegana zarówno jako umowa przedwstępna z deweloperem, jak i umowa o wybudowanie domu lub lokalu.

Umowa deweloperska obowiązkowo przewiduje wpis roszczenia klienta o przeniesienie własności do księgi wieczystej gruntu zabudowywanego przez inwestora. Opłata sądowa za taki wpis wynosząca 150 zł powinna zostać w połowie pokryta przez dewelopera. Identyczny wymóg dotyczy również taksy, czyli wynagrodzenia notariusza. Niestety, w przypadku umowy przenoszącej własność nieruchomości (umowy sprzedaży) nie można już liczyć na obowiązkowy podział kosztów notarialnych i sądowych.

Znaczenie opisywanej umowy deweloperskiej zwiększa fakt, że zawiera ona już wszystkie kluczowe informacje o warunkach transakcji. Chodzi nie tylko o cenę nieruchomości i harmonogram płatności. Dodatkowo wspomniana umowa z deweloperem informuje m.in. o terminie spodziewanego zakończenia praw budowlanych i odbioru lokum oraz przeniesienia własności domu lub lokalu. Co więcej, umowa deweloperska zawiera wszystkie szczegółowe informacje na temat nieruchomości mieszkaniowej, gdyż wręczony wcześniej klientowi prospekt informacyjny stanowi jej załącznik. Deweloper oczywiście nie może zmieniać treści takiego prospektu bez wiedzy klienta.

Umowa deweloperska: na co uważać i czego unikać?

Klienci deweloperów dobrze zdają sobie sprawę ze znaczenia, jakie posiada umowa deweloperska. Świadczy o tym liczba osób, które zadają w Internecie pytanie „Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?” lub „Umowa deweloperska – na co uważać?”. Tematyka ewentualnych „haczyków” prawnych w umowie deweloperskiej oczywiście jest skomplikowana. Chodzi między innymi o dużą liczbę wątpliwych klauzul umownych, które już się pojawiały. Warto jednak zwrócić uwagę klientów firm deweloperskich na następujące aspekty:

• brak możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej i otrzymania zwrotu zadatku w razie negatywnych decyzji kredytowych z kilku banków (uwaga: ustawa deweloperska nie przewiduje zabezpieczającej dla klienta klauzuli w razie odmowy banku jako obowiązkowej, ale można ją stosować – podobnie jak inne rozwiązania korzystne dla nabywcy)
• niski poziom kary umownej na wypadek opóźnienia dewelopera (wspomniana kara umowna w skali roku nie powinna być mniejsza od wysokości odsetek za opóźnienie, ale taka minimalna dopuszczana przez przepisy stawka stanowi słabe zabezpieczenie dla klienta)
• obecność klauzul, które przyznają deweloperowi dodatkowe możliwości w zakresie odstąpienia od umowy (umowa z deweloperem może dopuszczać dodatkowe możliwości odstąpienia tylko na korzyść klienta)
• posługiwanie się przez dewelopera słowem „zwłoka” zamiast „opóźnienie” w kontekście jego odpowiedzialności za terminowość prac oraz sprzedaży (inwestor używający słowa „zwłoka” w umowie prawdopodobnie chce się uwolnić od odpowiedzialności finansowej za spóźnienie niewynikające z jego zaniedbań)
• ewentualne klauzule przewidujące możliwość podniesienia, czyli waloryzacji ceny mieszkania lub domu ze względu na inflację albo wzrost cen materiałów budowlanych (umowa z deweloperem musi zapewniać dodatkową możliwość odstąpienia jeśli klient nie zgodzi się na podwyżkę ceny jako efekt waloryzacji)

Powyżej prezentujemy tylko najpopularniejsze rodzaje prawnych „haczyków”, które mogą się pojawić z umowie deweloperskiej. Wzorzec takiej umowy warto przesłać do wglądu wyspecjalizowanemu prawnikowi.

Ostateczna umowa z deweloperem też wymaga uwagi

Tak jak wspomnieliśmy wcześniej, umowa deweloperska zawiera wszystkie podstawowe informacje na temat warunków późniejszej sprzedaży wybudowanego lokum. Nie oznacza to oczywiście, że umowę przenoszącą własność nowego domu lub lokalu można potraktować po macoszemu. Jej wzorzec i projekt również zasługuje na sporą uwagę. Zdarzają się bowiem sytuacje polegające na tym, że deweloperzy próbują „przemycić” w końcowej umowie rozwiązania niekorzystne dla klienta.

Przykładem skłaniającym do ostrożności jest przypadek, w którym ostateczna umowa z deweloperem przewiduje zrzeczenie się roszczeń klienta wynikających z opóźnienia budowy. Wprowadzenie do umowy sprzedaży postanowień uwalniających dewelopera od odpowiedzialności z tytułu kar umownych będzie nieskuteczne jako przykład klauzuli abuzywnej (zobacz: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 października 2013 r. o sygnaturze akt I ACa 535/13). Niemniej jednak, warto skonsultować projekt umowy sprzedaży nieruchomości z prawnikiem. Ekspert o wiele łatwiej niż zwykły Kowalski odnajdzie w treści umowy podobne „pułapki” prawne.

Umowa z deweloperem – na co uważać (ogólne zasady)?

W ramach podsumowania naszego artykułu, warto zwrócić uwagę na ogólne zasady, których klient powinien przestrzegać, gdy zawierana jest każda umowa z deweloperem. Przede wszystkim, klient firmy deweloperskiej powinien dać sobie czas na spokojne sprawdzenie treści kontraktu. Nie warto ulegać presji stwarzanej przez pracowników biura sprzedaży dewelopera. Dobrym rozwiązaniem wydaje się zabranie wzorca lub projektu umowy rezerwacyjnej do domu i jego spokojne przeczytanie.

W przypadku umowy deweloperskiej oraz umowy sprzedaży nieruchomości, sytuacja wygląda nieco inaczej, gdyż takie kontrakty są obowiązkowo przygotowywane przez notariusza. Zgodnie ze stanowiskiem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, deweloper nie może narzucać wyboru notariusza. Sam rejent powinien natomiast odpowiednio wcześniej przesłać klientowi dewelopera projekt umowy. To ważna kwestia, bo umowa deweloperska w ostatecznej postaci może się nieco różnić od wzorca, który jest wymaganym załącznikiem od prospektu informacyjnego.