Ustawa deweloperska to akt prawny, który służy ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Reguluje ona stosunki pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości. Ma na celu przede wszystkim zabezpieczenie środków należących do nabywców. Dla kupujących nieruchomości zakup mieszkania czy domu na etapie budowy obarczony jest bowiem bardzo dużym ryzykiem. Zanim pojawiła się ustawa wielu nabywców trafiało na nieuczciwe praktyki deweloperskie, przez co często tracili oni nie tylko czas, ale i środki finansowe. Wprowadzenie ustawy pozwoliło zapewnić kupującym większe bezpieczeństwo. Czym zatem jest ustawa deweloperska? W jaki sposób zabezpiecza interesy nabywcy lokalu? Dlaczego jest potrzebna?
Spis treści
Czym jest ustawa deweloperska?
Ustawa deweloperska to nazwa potoczna Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377). Jest ona aktem prawnym, który powstał w celu ochrony praw nabywcy lokalu. Zakup mieszkania z rynku pierwotnego jeszcze na etapie budowy, wiąże się bowiem z pewnym oczywistym ryzykiem. Żeby zapobiec nadużyciom ze strony deweloperów, wprowadzona została właśnie ów ustawa. Reguluje ona zasady, według których deweloper zobowiązuje się działać.
Ustawa o deweloperach wprowadziła wiele zmian. Jednak dokument ten w ostatnim czasie uległ nowelizacji. Nowe wytyczne wejdą w życie od lipca 2022 roku. Dzięki prawnemu uregulowaniu transakcji między deweloperem a nabywcą lokalu, kupujący zyskali duże poczucie bezpieczeństwa. Ustawa bowiem reguluje to, że przekazane przez kupującego środki finansowe, zostaną właściwie zabezpieczone. Wpłacone przez nich środki, trafiają bowiem na specjalny rachunek powierniczy. Jest on w odpowiedni sposób zabezpieczony, dlatego też deweloper nie może środków w żaden sposób przeznaczyć na inne cele, niż te wskazane w umowie.
Można powiedzieć, że ustawa deweloperska powstała w odpowiedzi na sytuację mieszkaniową, która miała miejsce na polskim rynku. Bowiem z roku na rok coraz więcej przedsiębiorców, budujących lokale mieszkalne i domy jednorodzinne, nie wywiązywało się ze swoich zobowiązań. Te rażące zaniedbanie, były niestety na tyle istotne, że wielu kupujących straciło swoje oszczędności, a dodatkowo pozostało bez lokalu mieszkalnego.
Do najważniejszych kwestii uregulowanych w ustawie deweloperskiej zaliczyć można:
- określenie praw i obowiązków stron umowy,
- uregulowanie zarówno treści, jak i formy umowy deweloperskiej,
- określenia obowiązków dewelopera, ustanowienie rachunków powierniczych (otwartych lub zamkniętych), na które trafiają wpłaty kupujących,
- określenie w jaki sposób postępować z wpłaconymi środkami w przypadku upadłości dewelopera,
- określenia trybu zawierania umów deweloperskich.
Nowelizacja ustawy deweloperskiej. Jak nowa ustawa deweloperska 2021 reguluje obowiązki deweloperów?
Nowa ustawa deweloperska zacznie obowiązywać od 1 lipca 2022. Ma ona uzupełnić dotychczasowe luki, a tym samym zapewnić nabywcom jeszcze większą ochronę przed nadużyciami ze strony deweloperów. Obowiązująca ustawa bowiem nie gwarantuje kupującym pełnej ochrony środków finansowych.
Zapewne największą zmianą w ustawie będzie powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny? Jest to instytucja, której głównym zadaniem jest zabezpieczenie nabywców przed utratą środków finansowych. Fundusz Deweloperski zwróci nabywcy wpłacone przez niego pieniądze w określonych sytuacjach, takich jak:
- nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej w przewidzianych przypadkach, a deweloper nie zwróci nabywcy wpłaconych pieniędzy,
- nastąpi upadek dewelopera lub banku, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- syndyk odstąpi od umowy zawartej z klientem.
Ponadto nowa ustawa deweloperska reguluje także kwestie związane z umową rezerwacyjną. Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży. Po jej podpisaniu następuje wyłączenie z oferty sprzedaży lokalu albo domu jednorodzinnego na określony w umowie czas. Od lipca 2022 r. taka umowa będzie musiała zostać zawarta w formie pisemnej. Ponadto ustalona została także maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej, która może wynieść co najwyżej 1 proc. ceny lokalu. W ustawie określone zostało, że jeśli deweloper nie wywiąże się z określonych w umowie warunków, zobowiązany jest zwrócić nabywcy dwukrotność opłaty rezerwacyjnej.
Ponadto ustawa deweloperska 2021 reguluje także kwestie związane ze zwrotem opłaty rezerwacyjnej, gdy transakcja nie dojdzie do skutku w przypadku, gdy rezerwujący:
- nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
- deweloper nie wywiązuje się ze zobowiązań, wynikających z umowy rezerwacyjnej,
- deweloper dokonał istotnych zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, a nie poinformował o tym osoby rezerwującej.
Nowe wymogi dotyczące prospektu informacyjnego to kolejna zmiana w ustawie. Prospekt informacyjny ma bowiem stanowić integralną część umowy deweloperskiej. Ponadto deweloper bez względu na żądania osoby zainteresowanej zawarciem umowy, powinien dostarczyć prospekt przed zawarciem umowy rezerwacyjnej. W prospekcie znajdzie się także wiele nowych rubryk, w których deweloper będzie musiał zawrzeć niezbędne informacje o stanie inwestycji oraz jej otoczeniu.
Ponadto ustawa wprowadza również konieczność zawarcia umowy deweloperskiej oraz poprzedzającej jej umowy przedwstępnej w formie aktów notarialnych.
Ustawa deweloperska 2021: mniej ryzykowny zakup mieszkania na etapie budowy
Nowa ustawa sprawi, że interesy nabywców nieruchomości będą chronione w maksymalny sposób. Zgodnie z nowymi przepisami w przypadku rachunku otwartego, możliwe będzie zupełne odzyskanie pieniędzy, kiedy np. firma deweloperska zbankrutuje. Wówczas środki te na określonych warunkach wypłaca Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Oprócz tego DFG ochroni wpłaty na rachunek zamknięty, jeśli upadnie bank. Takie rozwiązania sprawiają, że środki finansowe klientów są coraz bezpieczniejsze, a ryzyko jakiejkolwiek straty finansowej jest praktycznie równe zeru.
Ponadto zasady wypłaty przez dewelopera środków finansowych zgromadzonych na rachunkach powierniczych sprawiają, że pieniądze klientów są wydatkowane zawsze zgodnie z ich przeznaczeniem. Uregulowanie treści umowy rezerwacyjnej oraz deweloperskiej jeszcze lepiej zabezpiecza interesy klienta umowy. Ponadto zgodnie z nową ustawą poszerzony jest także katalog przesłanek, które pozwalają kupującemu na odstąpienie od umowy deweloperskiej.
Czym jest rachunek powierniczy? Rodzaje rachunków powierniczych
Rachunek powierniczy można porównać do specyficznej formy lokaty. Celem rachunku powierniczego jest maksymalne ograniczenie ryzyka utraty pieniędzy. Środki, które zostają na nim zaksięgowane (wpłacane przez nabywców nieruchomości), podlegają restrykcjom ze strony banku. Deweloper ma do nich ograniczony dostęp, może wypłacać je tylko wówczas, jeśli prace budowlane osiągają kolejne etapy. Środki zgromadzone na rachunku mogą być wykorzystane tylko na określone cele, czyli na budowę oraz wykończenie inwestycji. Rachunek powierniczy pozwala zminimalizować ryzyko, że inwestor będzie obracał środkami finansowymi klientów niezgodnie z ich przeznaczeniem.
Ustawa deweloperska wprowadziła dwa rodzaje rachunku powierniczego:
- Otwarty – w tym przypadku po zakończeniu danego etapu inwestycji Inspektor Nadzoru Budowlanego weryfikuje czy prace zostały wykonane zgodnie z harmonogramem. Jeśli nie, wówczas wypłata środków może zostać wstrzymana. Co istotne deweloper może operować pieniędzmi wypłacanymi z otwartego rachunku powierniczego tylko w celu realizacji inwestycji.
- Zamknięty – zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy działa nieco w inny sposób. Wypłata środków następuje dopiero, kiedy bank otrzyma odpis aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa będącego przedmiotem danej umowy deweloperskiej.
Umowa deweloperska a ustawa deweloperska 2021
Jakie zmiany zawiera umowa deweloperska? Ustawa deweloperska reguluje także treść umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska to po prostu umowa przedwstępna, którą zawiera nabywca nieruchomości z deweloperem. Jest to bardzo ważny akt prawny. Taka umowa bowiem wskazuje wszelkie istotne obowiązki dewelopera, ale także nabywcy nieruchomości. Zatem zabezpiecza ona zarówno interesy jednej, jak i drugiej strony.
Zgodnie z ustawą treść umowy deweloperskiej powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, ale także musi uwzględniać szereg istotnych wytycznych. W przypadku, gdy nie są w niej zawarte elementy wymagane przez ustawę deweloperską, nabywca uzyskuje prawo do odstąpienia od umowy. Umowa deweloperska, zawarta w formie aktu notarialnego, zobowiązuje inwestora do zakończenia inwestycji w spisany w dokumencie sposób. Ponadto także gwarantuje sprzedaż nieruchomości po ustalonej cenie, ale również definiuje zabezpieczenie środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na rachunek powierniczy.
Kogo obowiązuje ustawa deweloperska?
Ustawa deweloperska wprowadzona została przede wszystkim po to, aby zwiększyć ochronę nabywców. Przed pojawieniem się ustawy umowa, którą zawarł deweloper z nabywcą nie była zdefiniowana, przez co zawierano ją w bardzo różnych formach. Dopiero wprowadzenie ustawy deweloperskiej sprawiło, że wiele z tych kwestii zostało uporządkowanych.
Dlatego też ustawa deweloperska skierowana jest do każdego przedsiębiorcy, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zobowiązuje się do wybudowania lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych, a następnie przeniesienia prawa własności lokalu na nabywcę. Co istotne, ustawa deweloperska nie odnosi się do sprzedaży lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych z rynku wtórnego. Warto także zaznaczyć, że ustawa deweloperska nie obowiązuje, gdy nabywcą lokalu jest inny podmiot, niż osoba fizyczna.
Dodaj komentarz