W jaki sposób obliczyć powierzchnię mieszkań i domów?

Obliczanie powierzchni mieszkań krok po kroku

Aby to zrobić podaj swój adres e-mail

Obliczenie i ustalenie powierzchni użytkowej lokalu jest bardzo ważne zarówno dla deweloperów, jak i nabywców nowych nieruchomości. Powierzchnia użytkowa mieszkania jest bowiem jednym z najważniejszych parametrów, które decydują o zakupie mieszkania. Cena nieruchomości uzależniona jest właśnie od wielkości powierzchni lokalu. Ale to nie wszystko, bowiem powierzchnia wpływa jednocześnie na podstawę obliczenia podatku od nieruchomości, a także na wysokość czynszu. Jak zatem obliczać powierzchnię mieszkań i domów? Odpowiadamy!

Powierzchnia użytkowa mieszkania i powierzchnia użytkowa domu

Powierzchnia użytkowa to termin, który jest najczęściej używany w stosunku do lokali mieszkalnych. Choć jest to pojęcie bardzo popularne i często używane, to jednak precyzyjne określenie dostarcza wciąż wielu trudności. Termin ten pojawia się w rozmaitych rozporządzeniach, ustawach oraz standardach i normach, ale nie sposób przytoczyć jednej konkretnej definicji, która odnosi się do tego terminu.

Powierzchnia użytkowa to jest na pewno podstawowym parametrem, na który większość nabywców zwraca uwagę przy zakupie mieszkania. Najogólniej rzecz ujmując, powierzchnia użytkowa jest więc sumą wszelkich powierzchni pomieszczeń użytkowych, znajdujących się w danym budynku. Obliczana jest na podstawie dwóch różnych norm polskich (Normy PN-ISO 9836: 1997 lub PN-70/B-02365).

Powierzchnia użytkowa składa się z powierzchni podstawowej, w której skład wchodzą pomieszczenia, takie jak pokoje dzienne i sypialnie oraz powierzchni pomocniczych, czyli np. kuchni, łazienki, korytarza. A jakich pomieszczeń nie wlicza się do niej? Do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni pomieszczeń, takich jak garaże, kotłownie czy ogrody zimowe.

Powierzchnia użytkowa budynku podzielona jest na powierzchnię użytkową podstawową (pomieszczenia zamknięte, które służą do spełniania celów budynku) oraz powierzchnia użytkowa pomocnicza (ma funkcję pomocniczą wobec powierzchni podstawowej). Oczywiście należy mieć na uwadze również fakt, że powierzchnia użytkowa domu jednorodzinnego nie obejmuje wszelkich powierzchni wchodzących w skład tego budynku.

Jak interpretować kondygnację w kontekście powierzchni użytkowej?

We wszystkich definicjach powierzchni użytkowej pojawia się termin taki jak kondygnacja. Jest pojęcie, które zdefiniowane zostało w rozporządzeniu ministra infrastruktury dotyczącym warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Czym zatem jest kondygnacja? Jak należy ją rozumieć i która część domu jest za nią uznawana?

Otóż przez kondygnację rozumie się naziemną lub podziemną pionową część budynku. Ta część umieszczona jest między powierzchnią posadzki na stropie a powierzchnią osłaniającą izolację cieplną stropu, znajdującego się ponad tą częścią budynku. Ponadto kondygnacją będzie również poddasze, na którym będą pomieszczenia użytkowe. I wreszcie za kondygnację uznaje się też poziomą przestrzeń, która przeznaczona jest na urządzenia techniczne. Ale tylko w przypadku, kiedy jej średnia wysokość przekracza 2 m.

Pobierz Checklistę

Aby to zrobić podaj swój adres e-mail

Jakie znaczenie ma prawidłowe obliczenie powierzchni użytkowej?

Powierzchnia użytkowa budynku jest jednym z głównych czynników wpływających na cenę lokalu. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym każdy metr mieszkania ma ogromne znaczenie. Warto jednak zaznaczyć, że na etapie zawarcia umowy deweloperskiej (inwestycja będąca w budowie), metraż, który wskazuje deweloper jest powierzchnią projektową. Co to oznacza w praktyce? Otóż to, że powierzchnia po zakończeniu inwestycji będzie odbiegać od tej projektowej. Oczywiście zwykle nie są to spektakularne różnice, najczęściej ok. 2 proc.

Jednak powierzchnia użytkowa mieszkania ma znaczenie nie tylko przy odbiorze mieszania. Parametr ten ma również znaczenie przy obliczaniu podatków i innych opłat. Od powierzchni użytkowej będzie chociażby uzależniona wysokość czynszu. A w ostatnich latach w Polsce odnotowuje się regularny wzrost czynszów.

Normy wykorzystywane przy obliczaniu powierzchni użytkowej

Jak ustala się powierzchnię użytkową mieszkania albo domu? Wbrew pozorom ustalenie powierzchni użytkowej nie jest wcale tak proste, jak mogłoby się wydawać. Ma to związek z tym, że wciąż brakuje jednolitych przepisów i wytycznych, wciąż obowiązują różne definicje, a także różne zasady pomiaru. W przypadku zakupu nowej nieruchomości najlepiej jest zweryfikować, według której normy została zmierzona powierzchnia użytkowa.

Przyjmuje się, że zarówno powierzchnię zabudowy, jak i powierzchnię użytkową należy liczyć zgodnie z zasadami Polskiej Normy PN-ISO 9836: 1997 („nowa”) lub PN-70/B-02365 („stara”). Obowiązujące normy mogą dostarczać nieco problemów, ponieważ są stosowane równolegle. Zgodnie z ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), umowa deweloperska powinna określać sposób pomiaru powierzchni.

Norma PN-ISO 9836:1997 określa, że:

• powierzchnia mieszkania liczona jest w stanie wykończonym (z tynkami);
• do powierzchni wliczane są powierzchnie zewnętrzne – tarasy oraz balkony itp.;
• w przypadku skosów: powierzchnia mieszkania o wysokości powyżej 1,90 m wliczana jest w 100 proc. A powierzchnia mieszkania o wysokości poniżej 1,90 m nie jest wliczana, ale można ją wliczyć do pomocniczej powierzchni;
• nie wlicza się wnęk w ścianach o pow. do 0,1 m2;
• dokładność pomiarów do 0,01 m2.

Norma PN-70/B-02365 określa, że:

• powierzchnię mieszkania liczymy nie wliczając tynków;
• nie wlicza się wlicza powierzchni zewnętrznych, takich jak balkony, tarasy itp.;
• w przypadku skosów: powierzchnia pomieszczeń o wysokości poniżej 1,40 m – nie wlicza się. Powierzchnia pomieszczeń o wysokości 1,40 m – 2,20 m – liczy się w 50 proc. Powierzchnię pomieszczeń o wysokości powyżej 2,20 m – wlicza się w 100 proc.
• wnęk w ścianach o pow. do 0,1 m 2 nie wlicza się;
• dokładność pomiarów do 0,01 m2.

Powierzchnia zabudowy a powierzchnia użytkowa: podstawowe różnice

Oprócz powierzchni użytkowej, występuje także inny bardzo istotny termin, a mianowicie – powierzchnia zabudowy. W najprostszy sposób można powiedzieć, że powierzchnia zabudowy jest obszarem zajętym przez budynek, z kolei powierzchnia użytkowa to po prostu rzeczywista przestrzeń mieszkalna. Oczywiście to bardzo uproszczony skrót. W rzeczywistości, to które powierzchnie i elementy zostają wliczone do danej powierzchni określone są w przepisach i normach.

Powierzchnia użytkowa, w odróżnieniu od powierzchni zabudowy, jest mierzona wewnątrz pomieszczeń budynku. Zalicza się do niej powierzchnię pomieszczeń takich jak sypialnie, pokoje, ale też kuchnia i łazienka oraz inne użytkowe pomieszczenia gospodarcze. Co istotne pomieszczenia, które są niższe, niż 1,4 m, nie wliczają się do powierzchni użytkowej. Najogólniej mówiąc za powierzchnię użytkową budynku można więc uznać całkowity wewnętrzny metraż wszelkich pomieszczeń użytkowych.

Powierzchnia zabudowy to w zasadzie najważniejszy parametr, który należy uwzględnić przy wyborze projektu domu. Podobnie, jak w przypadku powierzchni użytkowej, tak i powierzchnię zabudowy określa się na podstawie jednej z dwóch norm – Norma PN-ISO 9836:1997 lub Norma PN-70/B-02365.

Zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 powierzchnia zabudowy wytyczana jest przez rzut pionowy budynku wytyczony przez wszystkie zewnętrzne krawędzie budowli. Z kolei Norma PN-70/B-02365 mówi o tym, że powierzchnia zabudowy budynku wytyczana jest bez uwzględniania krawędzi zewnętrznych kondygnacji znajdującej się przy ziemi.

Często spotkać się można jeszcze z innym określeniem, jakim jest powierzchnia netto. Czym dokładnie jest powierzchnia netto? Jest po prostu powierzchnia wewnętrzna budynku, która jest ograniczona przez elementy konstrukcyjne zamykające pomieszczenia.

Jak wygląda obliczanie powierzchni użytkowej pod skosami?

Jak zatem obliczać powierzchnię użytkową pod skosami? Powierzchnia użytkowa poddasza dotyczy pomieszczeń, które służą do zaspokajania potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem budynku na wszystkich kondygnacjach. W tym przypadku wydaje się, że korzystniej jest stosować obliczanie zgodnie z Normą PN-ISO 9836:1997, która zakłada, że powierzchnię poddasza liczy się w całości.

Zgodnie z Normą PN-ISO 9836:1997 pomiaru dokonuje się na poziomie posadzki. Według tej zasady powierzchnię poddasza w 100 proc. liczy się tylko przy wysokości od 1,9 m. Jeśli wysokość jest mniejsza, niż 1,9 m, wówczas zalicza się taką powierzchnię wyłącznie do powierzchni pomocniczej.

Norma PN-070 B-02365 wskazuje, by powierzchnię poddasza obliczać w zależności od wysokości. Jeśli wysokość jest większa niż 2,20 m, wówczas wlicza się ją w całości, czyli w 100 proc. W przypadku, gdy wysokość wynosi od 1,40 m do 2,20 m, liczy się ją w 50 proc. Natomiast nie wlicza się w tym przypadku tylko powierzchni poniżej 1,4 m.

Powierzchnia użytkowa a podatek od nieruchomości

Podatek od nieruchomości zalicza się do grupy podatków majątkowych. W tym przypadku przesłankę do opodatkowania stanowi majątek w formie nieruchomości. W tym przypadku organami podatkowymi są organy wykonawcze gmin. Powierzchnia użytkowa wyrażona w metrach kwadratowych jest podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części. Warto jednak pamiętać, że ustawa o podatkach i opłatach lokalnych trochę inaczej określa powierzchnię użytkową niż inne ustawy (np. ustawa o podatku od spadków i darowizn).

Wysokość stawek podatku od nieruchomości jest różna. Nie ma jednej odgórnie określonej kwoty, bowiem wysokość podatku ustalają rady poszczególnych gmin. Jednak odpowiednie regulacje określają maksymalny poziom stawek podatku od nieruchomości. Obowiązek podatkowy następuje już od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku.

Oblicz powierzchnię mieszkania

Aby to zrobić podaj swój adres e-mail