Czynsz administracyjny – co obejmuje? Jak obliczyć czynsz za mieszkanie?

Z jakich opłat składa się czynsz administracyjny?

Czynsz administracyjny to potoczne określenie dla opłat administracyjnych, które właściciele mieszkań powinni uiszczać co miesiąc na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Czynsz składa się z opłat niezależnych i zależnych od instytucji zarządzającej osiedlem mieszkaniowym. Koszty utrzymania lokalu w ramach wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej zależne są od wielu czynników. Czym dokładnie są opłaty administracyjne? Co to jest mieszkanie czynszowe? Co wchodzi w skład czynszu? Jak obliczyć czynsz za mieszkanie? Odpowiadamy!

Co to jest czynsz administracyjny?

Czynszem administracyjnym określa się comiesięczne opłaty administracyjne wnoszone przez właścicieli mieszkań. Świadczenia te wnoszone są na rzecz spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnot mieszkaniowych. Wbrew pozorom spółdzielnie mieszkaniowe nie są jedynie zapomnianą pozostałością  po poprzednim ustroju. Mieszkania spółdzielcze cały czas stanowią pokaźny procent na rynku nieruchomości.

Pojęcie czynszu administracyjnego jest jednak dość uogólnioną definicją, bowiem opłaty te mają tak naprawdę niewiele wspólnego z tradycyjnie rozumianym czynszem.

Co to jest czynsz? Czynsz to tak naprawdę opłata za wynajem lokalu lub innej nieruchomości, wnoszona w określonych terminach. Czynszem określa się też okresowe świadczenie, które należy uiszczać z tytułu najmu lub dzierżawy. Osoby, które decydują się wynająć mieszkanie zobowiązane są, więc do płacenia czynszu. Jest to tzw. czynsz najmu, czyli opłata, którą najemca mieszkania płaci właścicielowi lokalu w zamian za możliwość jego użytkowania.

Pojęcie czynszu administracyjnego w odniesieniu do comiesięcznych opłat administracyjnych jest jednak już na tyle mocno zakorzenione, że używane jest powszechnie w przytoczonym kontekście.

Czynsz administracyjny składa się z dwóch części:

•         opłaty niezależne od zarządcy – które wynikają z kosztów eksploatacyjnych nieruchomości, np. opłaty za przyłącza wodociągowe czy ogrzewnicze,
•         opłaty zależne od zarządcy – koszty administracyjne nieruchomości, np. opłaty za konserwację czy utrzymanie administracji osiedla.

Co wchodzi w skład czynszu?

Choć czynsz za mieszkanie na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej zobowiązani są uiszczać wszyscy właściciele mieszkań, to tak naprawdę bardzo niewiele osób wie, jakie opłaty wchodzą w jego skład. Zatem, z jakich opłat składa się czynsz za nasze mieszkanie?

W skład opłat niezależnych wchodzą opłaty za media, związane z kosztami eksploatacyjnymi, takie jak:

•         opłata za ogrzewanie,
•         podatek od nieruchomości,
•         wywóz śmieci,
•         abonament za wodę i opłata za zużycie wody,
•         opłaty za dostawy energii elektrycznej do części wspólnych budynku (np. oświetlenie klatek schodowych, korytarzy, oświetlenie zewnętrzne przed budynkiem),
•         opłata za użytkowanie wieczyste.

Zwykle w czynszach administracyjnych opłaty za media używane w częściach wspólnych nieruchomości są pobierane zaliczkowo i rozliczane są według poziomu ich zużycia. O wysokości stawek decydują miejskie przedsiębiorstwa.

W skład opłat zależnych od zarządcy, przekazywanych bezpośrednio na ręce administracji, wchodzą następujące opłaty:

•         opłata eksploatacyjna, w skład której wchodzą koszty związane z drobnymi pracami remontowymi, czyli usuwanie niewielkich usterek, ale i sprzątanie, koszenie, odśnieżanie, czy pielęgnacja terenów zielonych,
•         opłaty związane z usługami konserwatorskimi, np. konserwacja domofonów, wind, anteny telewizyjnej,
•         koszty związane z ubezpieczeniem nieruchomości,
•         opłaty na pensje dla zarządcy, pracowników wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni,
•         czasem także odpis na fundusz remontowy, pokrywający np. ocieplenie budynku, malowanie klatek schodowych czy naprawę kanalizacji.

Spółdzielnia a wspólnota mieszkaniowa: różnice w opłatach

Oprócz metrażu, ceny czy lokalizacji bardzo istotną kwestią przy zakupie mieszkania jest także kwestia przynależności i sposobu zarządzania budynkiem. Zarówno mieszkania wspólnotowe, jak i spółdzielcze mają swoje zalety i wady. Przede wszystkim w odróżnieniu od spółdzielni mieszkaniowych, w których zatrudnia się wielu pracowników, wspólnoty mieszkaniowe zrzeszają tylko mieszkańców bloku bądź bloków.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych to sami mieszkańcy ustalają zasady funkcjonowania. Odchodzi tu, więc konieczność opłacania pensji dla prezesa, zarządu i pracowników spółdzielni. Oczywiście zarządcy wspólnoty mieszkaniowej również otrzymują wynagrodzenie, jednak są to zwykle kwoty znacznie niższe, niż w przypadku pracowników spółdzielni mieszkaniowych.

Z racji tego, że członkowie wspólnoty samodzielnie decydują o tym jak zostanie wykorzystany budżet, pieniądze są wydawane w bardziej przemyślany i gospodarny sposób. Dlatego też niejednokrotnie czynsz administracyjny, który płacą członkowie wspólnoty mieszkaniowej jest niższy, niż czynsz do spółdzielni mieszkaniowych.

Opłaty czynszowe: jak obliczyć czynsz za mieszkanie?

Warto podkreślić, że w ostatnich latach koszty związane z utrzymaniem mieszkania należą do najszybciej rosnących kosztów w domowych budżetach. Co wpływa na taki stan rzeczy? Przede wszystkim podwyżki cen za prąd czy podgrzanie wody, ale też wzrost cen usług konserwacyjno-naprawczych. Najbardziej dotkliwe w ostatnim czasie były też podwyżki opłat za śmieci.

Dlatego też, jeśli chcemy obliczyć wysokość czynszu za mieszkanie niezbędne jest uwzględnienie obowiązujących stawek np. za wywóz śmieci, doprowadzenie wody, ale także ustalenie indywidualnych opłat wspólnotowych. Warto podkreślić, że istnieje wiele możliwych wersji opłat czynszowych.

Opłaty czynszowe w umowach najmu

A jak wygląda kwestia czynszu w przypadku mieszkań na wynajem? W tym wypadku cena wynajmu zawiera dwa rodzaje opłat. Pierwszą z nich jest opłata dla wynajmującego, drugą opłata za czynsz mieszkania. Na wysokość czynszu za najem mieszkania wpływa m.in. lokalizacja, atrakcyjne położenie względem sklepów, przystanków komunikacji miejskiej, ale też i piętro. Z reguły najtańsze są mieszkania na wyższych kondygnacjach i poddaszu. Wyższy czynsz mają też mieszkania duże, z balkonem, windą, z większą liczbą pomieszczeń. Najemcy mieszkania muszą wziąć pod uwagę także to, że w czasie obowiązywania umowy może nastąpić waloryzacja czynszu.

Czym zatem jest waloryzacja czynszu? Zazwyczaj waloryzację kojarzymy z emeryturami czy wynagrodzeniami za pracę, jednak pojęcie to dotyczy także opłat czynszowych. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, możliwe jest podwyższenie czynszu o „średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym”. W przypadku najmu waloryzacja czynszu dotyczy zwykle umów długoterminowych, kilkuletnich.

Co to są mieszkania bezczynszowe? Czy warto kupić mieszkanie bezczynszowe?

Mieszkania bezczynszowe są propozycją dla osób, które chcą obniżyć wysokość miesięcznych kosztów. Mieszkania bezczynszowe charakteryzują się brakiem comiesięcznego czynszu. Jednak nie oznacza to, że właściciele takich mieszkań zwolnieni są z wszelkich opłat. Opłaty, jakie wciąż trzeba regulować to chociażby rachunki za ogrzewanie, wodę, prąd, ale też opłaty za wywóz śmieci. Ponadto należy liczyć się także z opłatami związanymi ze sprzątaniem terenu wspólnego czy też za pielęgnację terenów zielonych. Oczywiście wówczas wszelkie takie opłaty będą zależne od mieszkańców, a nie od administracji.

Do największych zalet mieszkań bezczynszowych można zaliczyć brak czynszu administracyjnego oraz opłat dla zarządców administracji. Ponadto mieszkania bezczynszowe charakteryzują się indywidualnym rozliczaniem mediów. Mieszkania bezczynszowe mają także pewne wady. Przede wszystkim mieszkańcy muszą samodzielnie myśleć o remontach części wspólnych, sprzątaniu części wspólnych i pielęgnacji zieleni. Ponadto wszelkie decyzje muszą być podejmowane w zgodzie przez wszystkich lokatorów, dlatego też ważne jest porozumienie między sąsiadami. Dlatego też często w ogólnym rozrachunku mieszkanie czynszowe wypada jednak korzystniej.