Czym jest waloryzacja czynszu? Komu opłaca się zawarcie w umowie klauzuli waloryzacyjnej?

Waloryzacja czynszu – co warto wiedzieć

Waloryzacja czynszu pozwala dostosować stawkę czynszu do warunków rynkowych. Dynamika na rynku nieruchomości sprawia, że wysokość opłat za czynsz nieustannie się zmienia. Dlatego też w przypadku długoterminowego najmu mieszkania, bardzo ważne jest takie ukształtowanie stosunku umownego, aby był on satysfakcjonujący dla obu stron. Pomocna w tym może być klauzula waloryzacyjna. Czym ona jest i na czym dokładnie polega waloryzacja czynszu? Jak podnieść czynsz najemcy z uwagi na zmianę wskaźnika GUS? Jak zabezpieczyć treść umowy, by była ona atrakcyjna zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy? Odpowiadamy!

Czym jest waloryzacja czynszu?

Choć jeszcze do niedawna problem waloryzacji czynszu nie był zbyt popularny, to jednak w ostatnich latach w tym temacie bardzo wiele się zmieniło. Otóż wszystko na skutek inflacji, która wcześniej utrzymywała się na bardzo niskim poziomie, a teraz poszybowała bardzo wysoko. W czerwcu 2022 roku inflacja w Polsce przekroczyła 15 proc. Te zmiany bardzo mocno odczuwają nie tylko konsumenci, ale także wynajmujący oraz najemcy.

Duża inflacja sprawiła, że w przypadku długoterminowych umów najmu, stare stawki przestały być aktualne. W przypadku krótkoterminowych umów najmu najczęściej najemca ponosi po prostu stałą opłatę czynszową, a po zakończeniu umowy, wynajmujący może ustalić nową wysokość czynszu. Inaczej sytuacja wygląda przy umowach długoterminowych. Na przestrzeni długich okresów realnie zmienia się wartość pieniądza. Te ceny najmu, które obowiązywały jeszcze rok, czy dwa lata temu, w chwili obecnej są zupełnie nieadekwatne do aktualnych stawek na rynku. Najwięcej na tym tracą wynajmujący, bowiem często wynajmują oni mieszkania poniżej aktualnych cen rynkowych. Oczywiście wynajmujący nie są zupełnie bezradni, bowiem przysługuje im prawo do waloryzacji czynszu.

Czym dokładnie jest waloryzacja czynszu? Otóż waloryzacja stawki czynszu pozwala wynajmującym na podwyższenie czynszu o wskaźnik inflacji lub też inny, wybrany przez nich miernik wartości. Waloryzacja uzależnia wysokość czynszu od konkretnych wartości wskazanej w umowie, a jej głównym założeniem jest po prostu zachowanie wartości ekonomicznej na poziomie sprzed waloryzacji. Oznacza to, że dochód wynajmującego nie musi być pomniejszany o inflację, dzięki czemu nie traci on swoich dochodów. Jednak waloryzacja czynszu jest korzystna także z perspektywy najemcy. Bowiem dzięki niej najemca nie jest stawiany przed niespodziewanym faktem podwyżki, a poza tym może mniej więcej przewidzieć kwotę, którą będzie musiał płacić po waloryzacji.

Jednak, żeby właściciel mieszkania mógł dokonać waloryzacji czynszu o wskaźnik waloryzacyjny, w umowie najmu musi zostać zamieszczona stosowna klauzula waloryzacyjna. Niestety bez tego zapisu wynajmujący nie będzie miał prawa do podwyższenia czynszu na tej podstawie. Będzie mógł zrobić to tylko na drodze wypowiedzenia wysokości czynszu.

Czym jest klauzula waloryzacyjna?

Jak już zostało powiedziane, waloryzacja czynszu o wskaźnik GUS możliwa jest tylko i wyłącznie na podstawie odpowiedniej klauzuli waloryzacyjnej. Czym zatem charakteryzuje się ten zapis? Klauzula waloryzacyjna to po prostu specjalny zapis w umowie, który wskazuje na to, że wartość świadczenia wynikającego z umowy będzie określona poprzez odniesienie się do innego miernika wartości, niż pieniądz. Co to oznacza w praktyce? Otóż takie postanowienie umowne oznacza, że gdy nadejdzie termin spełnienia świadczenia, kwota nowego świadczenia będzie obliczana na podstawie określonego sposobu.

Taki zapis w umowie stanowi jasne i precyzyjne porozumienie, co do kwoty i czasu zmiany stawki czynszu za najem. Zawarcie w umowie najmu klauzuli waloryzacyjnej skutkuje po prostu zmianą wysokości czynszu w oparciu o określone wskaźniki ekonomiczne. Taki zapis sprawia, że strony umowy mają zupełną przejrzystość, co do wysokości i zasadności podwyżki za czynsz.

Wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej do umowy najmu lokalu jest możliwe dzięki art. 3581 § k.c., Który stanowi, że „Strony mogą zastrzec w umowie, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości.” Oczywiście rodzaje mierników wartości mogą być bardzo różnorodne.

Najczęściej są one:

• indeksowe (np. stopa inflacji),
• walutowe,
• towarowe,
• złota,
• wynagrodzenia.

Co szczególnie istotne, klauzulę waloryzacyjną można umieszczać w wielu różnych umowach. Oczywiście najczęściej klauzula waloryzacyjna umieszczana jest w umowach najmu, niemniej jednak zapis ten może pojawić się także na innych dokumentach, np. w umowie o roboty budowlane, umowie dzierżawy, czy też w umowie sprzedaży. Zawarcie klauzuli waloryzacyjnej w każdym rodzaju umowy wpływa korzystnie na przejrzystość stosunku prawnego oraz pozwala w przybliżeniu przewidzieć, o jaką wartość ulegnie zmianie należność z tytułu czynszu. Dzięki temu zarówno wynajmujący, jak i najemca w jasny i klarowny sposób mają określone zasady podwyżki najmu.

Waloryzacja czynszu a umowa najmu lokalu

Wprowadzane do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej pozwala wyregulować zasady oraz warunki zmiany wysokości stawki czynszu w czasie trwania okresu umowy. Jednak samo zawarcie w umowie najmu klauzuli waloryzacyjnej nie jest wystarczające, by wynajmujący mógł dochodzić swoich praw. Umowa najmu powinna być odpowiednio skonstruowana i zawierać wszelkie niezbędne informacje, które pozwolą na zastosowanie zawartych w niej postanowień.

Żeby umowa najmu była uczciwa dla obu stron, w treści należy wskazać, według jakich kryteriów będzie następowała indeksacja czynszu. Co zatem powinno znaleźć się w umowie najmu lokalu?

• Określenie wskaźnika na podstawie, którego będzie dokonywana waloryzacja – tak, jak już zostało wspomniane mierniki wartości mogą być naprawdę różnorodne. Nie zawsze trzeba koncentrować się na wskaźnikach indeksowych. Natomiast, żeby w ogóle wynajmujący mógł dokonać waloryzacji czynszu, musi zostać określony wskaźnik, który posłuży do waloryzacji.
• Określenie strony, której przysługuje prawo do waloryzacji – ważne jest by w umowie najmu zostało określone, czy tylko wynajmujący ma prawo do waloryzacji czynszu, czy z takim żądaniem może wystąpić również najemca lokalu. Oczywiście prawo to będzie korzystne dla najemcy tylko w przypadku deflacji, która w praktyce zdarza się rzadko, niemniej jednak warto zadbać o to, by obie strony miały do tego równe prawa. Zwłaszcza w przypadku umów długoterminowych, taki zapis powinien znaleźć się w umowie.
• Dokładne określenie terminu, od którego nowa stawka będzie obowiązywała najemcę – ważne jest także sprecyzowanie w umowie, od jakiej daty nowa stawka czynszu będzie stosowana. W praktyce najczęściej jest to kolejny miesiąc kalendarzowy po ogłoszeniu wskaźnika. Czasem waloryzację przeprowadza się także wraz z początkiem nowego roku kalendarzowego.

Jak waloryzować czynsz?

Dokonanie waloryzacji czynszu nie jest zbyt skomplikowane. W zasadzie najważniejszą kwestią jest zebranie wszystkich niezbędnych informacji, które pozwolą dokonać stosownych obliczeń. Waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji może zostać bowiem obliczona tylko w oparciu o te dane. 

Przede wszystkim do wykonania waloryzacji wysokości czynszu konieczne jest określenie wysokość czynszu, który będzie waloryzowany. Następnie należy także określić datę rozpoczęcia waloryzacji oraz datę jej zakończenia waloryzacji. Kolejną bardzo istotną kwestią jest także rodzaj wskaźnika waloryzacji, wartość wskaźnika waloryzacji.

Oczywiście obliczeń można dokonywać samodzielnie, niemniej jednak obecnie w sieci znaleźć można wiele skutecznych i precyzyjnych narzędzi, które pozwalają z bezwzględną dokładnością waloryzować wysokość czynszu. Narzędzia te są bardzo proste w obsłudze, wystarczy uzupełnić określone pola powyższymi informacjami. Reszta zostanie wyliczona przez kalkulator.

Waloryzacja czynszu a wypowiedzenie wysokości czynszu przez wynajmującego

Wynajmujący ma prawo także do jednostronnego podwyższenia czynszu w drodze wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości. Oznacza to w praktyce, że właściciel nieruchomości może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość. Wypowiedzenie musi złożyć najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Podwyższanie czynszu nie powinno być jednak dokonywane częściej, niż co 6 miesięcy.

Oczywiście jest to możliwe tylko wtedy, o ile strony umowy nie postanowią inaczej w trakcie jej formułowania. Lokator może w określonych ustawowo sytuacjach nie zgodzić się z podwyżką czynszu, stwierdzając, że uzasadnienie podwyżki czynszu jest bezzasadne lub błędne i wystąpić na drogę sądową.

Warto podkreślić, że wypowiedzenie wysokości czynszu przez wynajmującego może być w praktyce dużo mniej korzystne dla najemcy, niż podwyżka waloryzacyjna. Przede wszystkim, dlatego, że najemca może spodziewać się określonej kwoty podwyżki w określonym czasie, co jest dla niego nieco bardziej komfortowe, niż nagłe niekontrolowane zmiany wysokości czynszu. Co więcej zwykle waloryzacja czynszu odpowiada cenom rynkowym, dlatego też obie strony umowy zwykle nie mają obiekcji, co do jej zasadności. Nieco inaczej może wyglądać sytuacja w przypadku wypowiedzenia wysokości czynszu przez wynajmującego. Tutaj wynajmujący mają nieco większe pole do nadużyć względem najemców.

Niemniej jednak często zdarza się tak, że starsze umowy najmu nie zawierają klauzuli waloryzacyjnej, w związku z tym, jeśli właściciel chce dokonać stosownych podwyżek, może zrobić to tylko na drodze wypowiedzenia wysokości czynszu.

Oczywiście do każdej podwyżki czynszu niezbędna jest zgoda obu stron umowy. Oznacza to, że zarówno podwyżka związana z wypowiedzeniem wysokości czynszu czy też podwyżka czynszu po jego waloryzacji, mogą po prostu być nie do przyjęcia przez najemcę. Co więc w sytuacji, kiedy najemca nie godzi się na nową stawkę za wynajem? Czy najemca musi godzić się na waloryzację czynszu? Oczywiście najemca może złożyć na piśmie odmowę przyjęcia takiej podwyżki. Wówczas będzie to jednoznaczne z rozwiązaniem umowy.