Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co warto o niej wiedzieć?

Umowa przedwstępna to rozwiązanie, które kojarzy się Polakom przede wszystkim z zakupem mieszkania. Trudno się temu dziwić, bo taka umowa określająca zasady, na jakich zostanie zawarta umowa przyrzeczona (umowa sprzedaży lokum) w praktyce jest bardzo częstym rozwiązaniem. Niestety wiele osób kupujących lokale i domy nie posiada odpowiedniej wiedzy dotyczącej zasad funkcjonowania umowy przedwstępnej. Skutkuje to między innymi nieporozumieniami związanymi ze zwrotem zadatku. Właśnie dlatego przygotowaliśmy artykuł, który w wyczerpujący sposób wyjaśnia, jak umowa przedwstępna kupna mieszkania zabezpiecza warunki transakcji. Co ważne, w ramach naszego artykułu uwzględniamy również tematykę związaną z umową deweloperską. Jako obligatoryjne rozwiązanie zastąpiła ona mniej uregulowane umowy przedwstępne zawierane z deweloperami sprzedającymi nieukończone domy i lokale.

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – co mówi kodeks cywilny?

Tytułem wstępu na pewno warto wyjaśnić, że sama koncepcja umowy przedwstępnej jest wykorzystywana nie tylko w przypadku sprzedaży nieruchomości. Dobrze wiedzą o tym na przykład przedsiębiorcy. Generalnie rzecz biorąc, zawarcie umowy przedwstępnej jest zalecane w każdej sytuacji, gdy przedmiot transakcji ma dużą wartość, a umowa przyrzeczona może zostać podpisana dopiero po upływie dłuższego czasu.

Umowy przedwstępnej na pewno nie można mylić z umową rezerwacyjną. Taka umowa zawierana często z deweloperem przewiduje obowiązek zapłaty określonej sumy (opłaty rezerwacyjnej) w zamian za wyłączenie konkretnej nieruchomości mieszkaniowej z oferty. Brak zawarcia umowy przedwstępnej lub deweloperskiej przed upływem terminu określonego w umowie rezerwacyjnej zwykle skutkuje utratą opłaty rezerwacyjnej. Natomiast w przypadku podpisania bardziej wiążącej umowy, deweloper na ogół zalicza opłatę rezerwacyjną na poczet zadatku. Podobne zasady mogą dotyczyć umowy rezerwacyjnej dotyczącej używanego mieszkania. Praktyka zawierania umów gwarantujących rezerwację domu lub lokalu nie jest jednak bardzo rozpowszechniona na wtórnym rynku nieruchomości.

Ogólnych informacji o zasadach funkcjonowania umowy przedwstępnej trzeba szukać w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93). Ten bardzo ważny kodeks będący podstawą prawa cywilnego wskazuje, że umowa przedwstępna powinna określać wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub domu może zostać zawarta bez określenia terminu, ale jest to rzadkie rozwiązanie. W praktyce związanej z obrotem nieruchomościami, strony zwykle ustalają jednakowy termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, to kontrahent ma prawo domagać się odszkodowania za straty, które poniósł z tego tytułu.

Inna zasada dotyczy jednak sytuacji, w której umowa przedwstępna spełnia wymagania (m.in. dotyczące formy), które powinna spełniać także umowa przyrzeczona. Wtedy druga strona ma prawo domagać się przed sądem zawarcia docelowej umowy i zmusić niesolidnego kontrahenta do płatności. Taka sankcja jest możliwa jeśli umowa przedwstępna zakupu nieruchomości została zawarta u notariusza, czyli spełnia wymogi co do formy umowy przyrzeczonej.

O odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu niewypełnienia umowy przedwstępnej będziemy jeszcze mówić w dalszej części artykułu. Na razie warto wspomnieć, że do umowy przedwstępnej może zostać wprowadzony np. bezzwrotny zadatek jako dodatkowe zabezpieczenie interesów kontrahenta. Co ważne, zadatek nie ogranicza prawa drugiej strony do dochodzenia większej kwoty na zasadach ogólnych (zobacz Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2009 r. – III CZP 39/09).

Osoby zainteresowane zawarciem umowy przedwstępnej, mogą zastanawiać się, jakie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej powinna ona zawierać. Na razie omówimy tę kwestię w kontekście zakupu używanych lokali oraz domów, a także ukończonych nieruchomości mieszkaniowych od dewelopera. W przypadku transakcji związanych z nabyciem powstającego lokum, obowiązują bowiem szczególne przepisy tzw. ustawy deweloperskiej.

W Internecie bez problemu znajdziemy różne wzory umowy przedwstępnej. Jeżeli taka umowa nie jest zawierana z udziałem notariusza, to jej postanowienia powinien sprawdzić prawnik zajmujący się tematyką obrotu nieruchomościami. Wspomniany specjalista ustali między innymi, czy w proponowanym wzorcu umowy znajdują się następujące informacje:

• miejsce i data zawarcia kontraktu
• oznaczenia stron umowy z uwzględnieniem nazwiska, imienia, adresu zamieszkania oraz PESELU i numeru dowodu osobistego
• dokładne określenie nieruchomości wraz z jej krótkim opisem i podaniem numeru księgi wieczystej
• wzmianki o ewentualnej wspólności majątkowej, która dotyczy domu lub mieszkania i ograniczonych prawach rzeczowych (umowa przedwstępna kupna domu powinna uwzględniać również ewentualne służebności gruntowe)
• określenie terminu, w jakim ma zostać zawarta umowa przyrzeczona
• informacje o cenie sprzedaży nieruchomości, sposobie jej zapłaty oraz terminie przekazania pieniędzy
• klauzule regulujące zasady wydania nieruchomości kupującemu
• informacje o kwocie zadatku oraz ewentualnych modyfikacjach sposobu jego funkcjonowania względem przepisów kodeksu cywilnego
• dodatkowe postanowienia odnośnie zasad płatności zadatku, wyboru notariusza oraz podziału kosztów związanych z zawarciem umowy przyrzeczonej

Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania może prezentować również inne istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Gotowy wzorzec umowy przedwstępnej powinien jednak modyfikować wyłącznie prawnik lub notariusz. Taka sama zasada dotyczy również bardzo podobnego kontraktu, jakim jest umowa przedwstępna sprzedaży domu/umowa przedwstępna kupna domu. Z czysto prawnego punktu widzenia, będzie to umowa określająca warunki przyszłego przeniesienia własności zabudowanego gruntu. Dom stanowi bowiem integralną część nieruchomości gruntowej, do której obecny właściciel posiada prawo własności.

Umowa przedwstępna kupna mieszkania od dewelopera będzie inna

W przypadku nabycia domu lub lokalu, który wciąż znajduje się w fazie budowy albo nawet istnieje tylko na etapie planów, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości będzie odgrywała szczególnie ważną rolę. Właśnie dlatego ustawodawca zdecydował się na zastąpienie umów przedwstępnych, które wcześniej zawierali klienci deweloperów ustandaryzowaną umową deweloperską. Pojawiały się bowiem sygnały mówiące o tym, że deweloperzy „przemycają” do umów przedwstępnych klauzule niekorzystne z punktu widzenia ich klientów.

Taki problem już nie występuje na dużą skalę od 29 kwietnia 2012 roku, czyli od dnia, w którym zaczęła obowiązywać ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwana potocznie ustawą deweloperską). Warto podkreślić, że zasady, które ten akt prawny wprowadza w odniesieniu do konieczności podpisywania umowy deweloperskiej mają zastosowanie niezależnie od dnia rozpoczęcia sprzedaży danej inwestycji. Stanowi to różnicę względem mieszkaniowych rachunków powierniczych, których nie trzeba było zapewniać jeśli publiczna sprzedaż inwestycji dewelopera rozpoczęła się przed 29 kwietnia 2012 r.

Ustawa deweloperska wprowadza kilka zabezpieczeń związanych z umową deweloperską oraz sposobem jej zawierania. Mowa o następujących rozwiązaniach:

• wymogu zawierania umowy deweloperskiej w obecności notariusza
• obowiązku wpisywania roszczeń klienta firmy deweloperskiej do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu (po zawarciu umowy deweloperskiej)
• ustawowym sformułowaniu niezbędnych elementów umowy deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego, który powinien być przekazany klientowi w razie zainteresowania nowym domem lub mieszkaniem
• dokładnym określeniu zasad, zgodnie z którymi klient może odstąpić od umowy deweloperskiej

Dzięki wspomnianym rozwiązaniom, przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania lub domu podpisywana przez zakończeniem budowy (umowa deweloperska) jest nawet bardziej bezpieczna dla nabywcy niż zwykła umowa przedwstępna zawierana w formie notarialnej. Niestety to oznacza pewne koszty, które ponosi klient firmy deweloperskiej. W ramach jednego z następnych rozdziałów zaprezentujemy takie koszty korzystając z realistycznego przykładu.

Najpierw warto jednak opisać zasady związane z odstąpieniem od umowy deweloperskiej. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wskazuje, że odstąpienie klienta od umowy deweloperskiej jest możliwe w następujących przypadkach:

1. stwierdzeniu braku wymaganych przez przepisy elementów umowy deweloperskiej
2. istnieniu niezgodności pomiędzy umową deweloperską oraz prospektem informacyjnym lub jego załącznikami
3. nieprzekazaniu prospektu informacyjnego klientowi zainteresowanemu mieszkaniem/domem
4. niezgodności informacji zawartych we wspomnianym prospekcie ze stanem faktycznym
5. wadliwości prospektu informacyjnego (tzn. braku wymaganych przez ustawę informacji)
6. nieprzeniesieniu prawa własności domu lub lokalu przed upływem terminu określonego przez umowę deweloperską

Jeżeli zajdzie sytuacja określona przez punkty 1 – 5, to klient firmy deweloperskiej może odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Odstąpienie od umowy związane z opóźnieniem dewelopera będzie możliwe po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu (120 dni), który klient wyznacza inwestorowi na przeniesienie własności mieszkania lub domu. W takiej sytuacji niedoszły nabywca lokalu lub domu zachowuje prawo do otrzymania ewentualnej kary umownej za opóźnienie w przeniesieniu własności. Co ważne, klient odstępujący od umowy deweloperskiej otrzyma zwrot wszystkich wpłaconych kwot (również tych, które trafiły na rachunek powierniczy dewelopera).

Warto pamiętać, że inwestor także ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Ustawa deweloperska wymienia dwa przypadki, w których takie odstąpienie jest uzasadnione:

• przekroczenie przez nabywcę terminu płatności części ceny domu lub mieszkania określonej w umowie deweloperskiej, połączone z brakiem wpłaty w dodatkowym terminie wynoszącym min. 30 dni od daty doręczenia wezwania (odstąpienie od umowy przez dewelopera jest niemożliwe jeśli klient udowodni, że w płatności przeszkodziła mu siła wyższa)
• niestawiennictwo klienta do odbioru mieszkania/domu lub podpisania umowy sprzedaży nieruchomości pomimo dwukrotnego wezwania w formie pisemnej z odstępem wynoszącym co najmniej 60 dni (w tym przypadku, działanie siły wyższej również usprawiedliwia klienta firmy deweloperskiej i uniemożliwia skuteczne odstąpienie od umowy przez dewelopera)

Prawo do odstąpienia dewelopera od umowy może wynikać również z zadatku, którego działanie omówimy w jednym z następnych akapitów.

Umowa przyrzeczona – czy warto zabezpieczać notarialnie jej wykonanie?

Tak jak już wspomnieliśmy, klient firmy deweloperskiej kupujący niedokończone mieszkanie lub dom w fazie budowy nie ma wyboru i musi zawrzeć odpowiednią umowę deweloperską w formie notarialnej. Nie można wykluczyć, że w przyszłości wymóg zawierania umowy przedwstępnej w obecności notariusza będzie dotyczył wszystkich transakcji realizowanych na rynku pierwotnym – również tych dokonywanych już po zakończeniu budowy. Podobne rozwiązanie wydaje się jednak mało prawdopodobne w przypadku rynku wtórnego. Można przypuszczać, że ustawodawca pozostawi nabywcom używanych mieszkań i domów zupełną swobodę odnośnie sposobu zawierania umowy przedwstępnej.

Na niekorzyść notarialnej formy umowy przedwstępnej na pewno przemawiają koszty, które niebawem zaprezentujemy. Dodatkowo trzeba ustalić sposób podziału tych kosztów, jakie generuje przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania lub domu u notariusza. W przypadku zakupu gotowego lokum od dewelopera i transakcji mieszkaniowej realizowanej na rynku wtórnym, ustawodawca nie narzuca sposobu podzielenia kosztów notarialnych. Strony muszą same ustalić, w jakiej proporcji wspomniane koszty zostaną przez nie pokryte.

Czasem zdarza się, że sprzedawca używanego mieszkania bierze na siebie wynagrodzenie dla notariusza (taksę) oraz dodatkowe koszty notarialne, ponieważ nabywca domu lub lokalu „z drugiej ręki” będzie musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2,00% ceny transakcyjnej. Jeżeli natomiast chodzi o transakcję objętą przepisami ustawy deweloperskiej, to nie ma możliwości swobodnego podziału kosztów. Wspomniana ustawa mówi bowiem, że strony muszą podzielić po równo koszty notarialne oraz wszelkie inne koszty, jakie generuje umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub umowa przedwstępna kupna domu w formie notarialnej (umowa deweloperska).

Innym mankamentem umowy przedwstępnej w formie notarialnej wydaje się konieczność poświęcenia czasu na wizytę u notariusza. Jeżeli natomiast chodzi o zalety takiego rozwiązania, to jest ono dobre przede wszystkim dla osób zainteresowanych jak największą szansą sfinalizowania transakcji na ustalonych wcześniej warunkach. Chodzi nie tylko o sprzedawcę, który uważa, że wynegocjował korzystną cenę sprzedaży domu lub lokalu. Kupujący również może stwierdzić, że notarialna umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub umowa przedwstępna kupna domu w formie notarialnej jest konieczna, bo sprzedawca może się rozmyślić, jeżeli otrzyma lepszą ofertę.

Wspomniane ryzyko rośnie jeśli wynegocjowana przez kupującego cena jest niższa od rynkowej stawki, a lokum wydaje się atrakcyjne. Oczywiście nie każdy kontrahent po fiasku transakcji będzie próbował doprowadzić do sądowego zawarcia umowy przyrzeczonej. Na przeszkodzie stoją między innymi takie problemy, jak przewlekłość postępowań w sądach cywilnych oraz koszty procesu. Tym niemniej, sama groźba zastosowania wspomnianej sankcji, czyli przymuszenia do zapłaty może dyscyplinować drugą stronę umowy.

Warto podkreślić, że nie tylko notarialna umowa przedwstępna kupna mieszkania lub umowa przedwstępna sprzedaży domu daje możliwość formułowania roszczeń względem niesolidnego kontrahenta na podstawie tzw. zasad ogólnych. Niezależnie od formy umowy przedwstępnej, można dochodzić od nierzetelnego kontrahenta roszczeń w ramach tzw. ujemnego interesu umownego. Chodzi o wszystkie koszty, które strona poniosła w związku z zawarciem niewykonanej umowy. Przykład stanowią koszty notarialne, koszty pomocy prawnej oraz koszty dojazdu do notariusza. Kontrowersje wśród prawników wzbudza natomiast możliwość dochodzenia utraconych zysków w sytuacji, gdy strony odpowiednio nie rozszerzyły zakresu odpowiedzialności wynikającego z umowy przedwstępnej kupna nieruchomości. Z pojęciem utraconych zysków wiąże się na przykład sytuacja, w której ta sama nieruchomość kilka miesięcy po niewykonaniu umowy przedwstępnej została sprzedana za mniejszą kwotę.

Należy również przypomnieć, że przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania lub umowa przedwstępna kupna domu posiadająca zadatek daje możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych (określonych przez ujemny interes umowny) albo odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku. Możliwe jest też otrzymanie dwukrotności zadatku, jeżeli to osoba pobierająca zadatek nie wywiązała się z umowy. W przypadku notarialnej formy umowy przedwstępnej, istnieje też możliwość wymuszenia zawarcia kontraktu jako alternatywa dla otrzymania zadatku lub dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. O zadatku będziemy jeszcze pisać w naszym artykule. Teraz warto zaprezentować przykład, który informuje, o ile droższa jest umowa przedwstępna kupna mieszkania lub domu w przypadku wyboru jej notarialnej formy.

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza (przykład)?

W ramach przykładu dotyczącego kosztów, jakie generuje umowa przedwstępna kupna mieszkania lub domu zawierana u notariusza, warto uwzględnić dwie sytuacje. Pierwsza z nich zakłada, że strony zawierają przedwstępna umowę w formie notarialnej odnoszącą się do sprzedaży używanego mieszkania lub domu o wartości 400 000 zł. W takiej sytuacji, koszty notarialne wynoszą:

1. Maksymalna taksa notarialna: 1457,55 zł (dla nieruchomości kosztujących od 60 000 zł do 1 000 000 zł jest ona ustalana według następującego wzoru: ((50% x (1010 zł + 0,40% nadwyżki ceny sprzedaży nieruchomości powyżej 60 000 zł)) + 23% VAT)
2. Maksymalna stawka za wypisy/odpisy aktów notarialnych: 6,00 zł za 1 stronę + 23% VAT (w przypadku trzech odpisów po 10 stron każdy, koszt wyniesie do 221,40 zł)
3. Wpis roszczenia wynikającego z umowy przedwstępnej do księgi wieczystej nieruchomości: 150 zł
4. Złożenie przez notariusza wniosku o wspomniany wpis przez Internet: 200 zł + 23% VAT (takie rozwiązanie eliminuje konieczność wizyty w sądzie jednej ze stron umowy i składania papierowego wniosku)

Trzeba podkreślić, że podane powyżej stawki (punkt 1, 2 i 4) wyznaczają maksimum, jakie notariusz może pobrać zgodnie z rozporządzeniem wydanym przez ministra sprawiedliwości. W praktyce pobieranie maksymalnych stawek przez notariuszy stanowi raczej rzadkość. Dlatego łączny koszt zawarcia notarialnej umowy przedwstępnej dotyczącej przykładowego mieszkania/domu na poziomie 2074,95 zł trzeba traktować jako górny limit. Co więcej, strony umowy mogą swobodnie zadecydować o podziale takiego kosztu.

Jeżeli natomiast chodzi o notarialne koszty zawarcia umowy deweloperskiej, która dotyczy budowanego mieszkania lub domu o wartości 400 000 zł, to analogiczne stawki będą wynosiły:

1. Maksymalna taksa notarialna: 1457,55 zł (w przypadku nieruchomości kosztujących 60 000 zł – 1 000 000 zł jest ona ustalana według następującego wzoru: ((50% x (1010 zł + 0,40% nadwyżki ceny sprzedaży nieruchomości powyżej 60 000 zł)) + 23% VAT)
2. Maksymalna stawka za wypisy/odpisy aktów notarialnych: 6,00 zł za 1 stronę + 23% VAT (w przypadku trzech odpisów po 20 stron każdy, koszt wyniesie do 442,80 zł)
3. Wpis roszczenia wynikającego z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej nieruchomości: 150 zł
4. Złożenie przez notariusza internetowego wniosku o wpis roszczenia do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu: 200 zł + 23% VAT

Warto przypomnieć, że powyższe koszty wynoszące do 2296,35 zł muszą zostać podzielone po połowie zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej. Wspomniana ustawa nie reguluje jednak tego, jak pod względem kosztów notarialnych powinna być rozliczona umowa przyrzeczona.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zadatkiem to norma?

Z punktu widzenia bardzo wielu osób, kluczowy jest fakt, że nawet umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania lub domu w zwykłej formie pisemnej daje możliwość umieszczenia w niej klauzul regulujących zadatek. Bezzwrotny zadatek stanowi bowiem prosty wariant zabezpieczenia swoich interesów. Dlatego większość niedoszłych sprzedawców i nabywców nieruchomości wybiera go zamiast dochodzenia roszczeń na zasadach ogólnych.

Oczywiście tylko zadatek ustanowiony na odpowiednim poziomie może stanowić skuteczną formę zabezpieczenia przed niesolidnym kontrahentem. Chodzi o to, żeby wysokość zadatku nie była dużo mniejsza od kwoty, która potencjalnie można wyegzekwować formułując roszczenie na zasadach ogólnych. Takie porównanie wysokości zadatku i odszkodowania ustalonego na zasadach ogólnych (według ujemnego interesu umownego) powinno oczywiście uwzględniać fakt, że dochodzenie roszczeń na drodze sądowej pochłania czas i generuje koszty.

Zadatek zgodnie z kodeksem cywilnym ma to znaczenie, że: „w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. Jeśli umowa przyrzeczona dojdzie jednak do skutku, to zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny sprzedaży. Kodeks cywilny wskazuje również przesłanki do zwrotu zadatku. Taki zwrot zadatku bez obowiązku przekazania jego dwukrotności powinien zostać wykonany jeśli:

• strony porozumiały się co do rozwiązania umowy
• niewykonanie umowy było skutkiem okoliczności, za które obydwie strony ponoszą odpowiedzialność
• nie można wskazać odpowiedzialności żadnej ze stron w związku z niewykonaniem umowy

Tak jak już wspomnieliśmy, umowa przedwstępna kupna mieszkania lub domu powinna określać zasady funkcjonowania zadatku, jeżeli są one inne niż te ustalone przez kodeks cywilny. Dość częstą praktyką okazuje się wprowadzanie klauzuli, która pozwala na zwrot zadatku, gdy potencjalny nabywca nieruchomości nie uzyskał kredytu mieszkaniowego w kilku bankach. Kupujący nalegają na takie rozwiązanie, mimo że wyroki sądów dość często świadczą na ich korzyść, kwalifikując niezawiniony brak pozytywnej decyzji kredytowej jako przesłankę do zwrócenia zadatku. Przykład stanowi chociażby Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2001 r. (sygn. akt II CKN 314/99), a także Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2004 r. (sygn. akt IV CK 212/03).

Z perspektywy nabywców mieszkań, jeszcze bardziej korzystne może być wprowadzenie do umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania lub domu całkowicie zwrotnej zaliczki zamiast zadatku. W praktyce bardzo niewielu sprzedawców nieruchomości może się jednak zgodzić na taki wariant. Będzie on prawdopodobny tylko wtedy, gdy lokum jest mało atrakcyjne i posiada niski potencjał sprzedażowy.