Cykle koniunkturalne to pojęcie w ekonomii stosowane do zobrazowania okresowych i powtarzalnych wahań w gospodarce. Po okresie rozkwitu zwykle następuje załamanie, a każdy kryzys prędzej czy później kończy się odbiciem. Czy zatem da się przewidzieć spadek lub wzrost cen na rynku nieruchomości? Nie do końca. Teorie cykli koniunkturalnych są zgodne co do ich poszczególnych faz, ale w praktyce nie zdarzyło się, żeby jakikolwiek cykl dokładnie się powtórzył. Polski rynek jest dodatkowo dość młody.
Teoria cyklu koniunkturalnego zakłada, że rynki dążą do stanu równowagi. Kiedy rośnie popyt, zwykle rosną ceny, gdy pojawiają się nowe rozwiązania technologiczne, sfera produkcyjna zmienia swój profil, a kiedy rośnie gospodarka, spada bezrobocie i ludziom żyje się lepiej. Potem jednak pod wpływem różnych czynników następuje recesja, która czasem kończy się kryzysem lub załamaniem. Wtedy uruchamiane są mechanizmy mające ożywić gospodarkę. Sytuacja stopniowo się poprawia, stabilizuje, a potem znowu chwieje.
Teoria ta może odnosić się zarówno do całej gospodarki, jak i do jej poszczególnych gałęzi — w tym rynku nieruchomości. Przyjrzyjmy się zatem, jakie fazy mają cykle koniunkturalne.
Fazy cykli koniunkturalnych
Cykl, jak sama nazwa wskazuje, cechuje pewna powtarzalność. Klasyczne cykle koniunkturalne mają cztery etapy:
- Rozkwit, czyli stan szczytowej koniunktury, kiedy ożywienie gospodarcze jest największe, podaż mniej więcej zaspokaja popyt, a ceny dóbr osiągają i utrzymują poziom maksymalny. Niestety koszty produkcji nadal rosną, rynek się nasyca, a wzrost dochodów społeczeństwa hamuje konsumpcjonizm na rzecz oszczędzania. Pod koniec tej fazy opłacalność produkcji zaczyna więc delikatnie spadać.
- Załamanie prowadzące do kryzysu. W tej fazie podaż jest już większa niż popyt, więc dochodzi do stopniowego ograniczania produkcji. Spada liczba nowych inwestycji, ceny mogą zacząć spadać. Coraz trudniej pozyskać finansowanie zewnętrzne, ale wciąż trzeba spłacać wcześniejsze zobowiązania. Zaczyna się więc redukcja kosztów, rośnie bezrobocie, pogarsza się sytuacja społeczeństwa.
- Recesja zwana również depresją albo po prostu dnem to etap, w którym sytuacja społeczeństwa jest już niekorzystna, oszczędności topnieją, popyt jest bardzo niski, więc gwałtownie spada zyskowność przedsiębiorstw. Wiele z nich upada, co powoduje dalszy wzrost bezrobocia. Banki ograniczają kredyty obrotowe i w tym momencie zwykle pojawia się interwencja państwa, czyli obniżka stóp procentowych.
- Odbicie, czyli stopniowe ożywienie gospodarki. Przedsiębiorstwa, które przetrwały odradzają się i modernizują. Banki odblokowują dostęp do środków inwestycyjnych, więc powstają również nowe firmy. Wzrasta zatrudnienie, poprawia się sytuacja finansowa społeczeństwa, ceny stopniowo rosną, aż do osiągnięcia fazy szczytowej.
Taki cykl trwa średnio 10-12 lat. Teoretycznie więc znając jego etapy, można przewidzieć, co nas czeka w nieodległej przyszłości. Teoria cyklu koniunkturalnego ma jednak jeden poważny minus. Na przebieg cyklu ma wpływ tak wiele czynników zewnętrznych i wewnętrznych, że ani nie jesteśmy w stanie przewidzieć, jak długo potrwają poszczególne fazy, ani nawet z całą pewnością stwierdzić, w jakiej znajdujemy się obecnie.
Ostatnie lata szczególnie mocno pokazały, jak szybko to, co nas otacza, może się zmienić. Czy ktokolwiek spodziewał się, że jeden wirus może tak gwałtownie zatrzymać rozpędzoną gospodarkę na całym świecie? Albo jak daleko posunie się Rosja w swojej agresji wobec Ukrainy i jakie będą tego konsekwencje? Do tego dołóżmy błędne lub opieszałe decyzje władz i okazuje się, że typowy przebieg modelu się rozpada, a cykl przebiega inaczej.
W branży nieruchomości jest jeszcze trudniej prognozować, gdyż rynek ten reaguje z pewnym opóźnieniem. Inwestycje są czasochłonne i kosztowne, a popyt czasem zmienia się niespodziewanie. Przykładem jest ostatnia fala uchodźców, którzy przecież musieli gdzieś zamieszkać. Gdyby nie oni, być może ceny na rynku wtórnym by już spadały? Tymczasem w obecnej sytuacji trudno nawet być pewnym, czy ceny na rynku nieruchomości osiągnęły swoje maksima.
Cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości
Polski rynek nieruchomości jest jeszcze trudniejszy do analizowania, gdyż istnieje tak naprawdę od niedawna. Do zbadania mamy więc tylko jeden i to w dodatku nie do końca standardowy cykl koniunkturalny. Pierwsza faza ożywienia miała miejsce w okolicy wejścia Polski do Unii Europejskiej. Wtedy na dużą skalę ruszyło budownictwo deweloperskie. Jednocześnie dostępne były tanie kredyty hipoteczne — nawet na 110% inwestycji z okresem spłaty nawet do 50 lat oraz kredyty w obcych walutach — na tamten moment dużo korzystniejsze od złotówkowych. Rynek napędzały także dopłaty rządowe w pierwszym programie wsparcia — Rodzina na Swoim. Bańka cenowa rosła bardzo szybko, bo nie sposób było zaspokoić wszystkie potrzeby, a ludzie kupowali nawet dziurę w ziemi, w obawie, że będzie jeszcze drożej.
Zanim jednak polski rynek wszedł w fazę stabilizacji, zachwiały się cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości w bardziej rozwiniętych gospodarkach. Światowy kryzys finansowy w 2008 roku, który w głównej mierze dotknął rynek kredytów hipotecznych, powstrzymał dalszy wzrost cen nieruchomości — również w Polsce. Banki były zmuszone zaostrzyć politykę kredytową, zaczęto wymagać wkładu własnego i skrócono okres kredytowania. Dramatyczna sytuacja frankowiczów znacznie ograniczyła dostęp do kredytów walutowych. Zbiegło się to z oddawaniem rozpoczętych wcześniej inwestycji i nagle okazało się, że podaż przerosła popyt. Nie było więc okresu, kiedy ceny utrzymywały się na stałym, maksymalnym poziomie. Ceny mieszkań w Polsce po fali wzrostu niemal od razu zaczęły spadać.
Ożywienie i kryzys — a kiedy rozkwit?
Faza recesji, czyli okresu, kiedy ceny utrzymywały się na niskim poziomie trwała kilka lat. Dopiero wtedy, gdy wraz z obniżaniem stóp procentowych, kredyty stały się łatwiej dostępne, a nowy rządowy program dopłat — Mieszkanie dla Młodych, swoimi specyficznymi warunkami spowodował nieco sztuczne zawyżanie stawek za metr, zaczęły rosnąć. Po 2015 roku, gdy otwarto rynek pracy dla migrantów ze wschodu, faza ożywienia objęła również rynek wynajmu. Mieszkania inwestycyjne stały się wówczas podwójnie atrakcyjną lokatą kapitału.
Ceny na rynku nieruchomości stale rosły. Rok 2019 był rekordowy i jeszcze pierwszy kwartał 2020 nie wskazywał, że osiągnęły one szczyt i że wchodzimy w okres stabilizacji. Wtedy jednak wybuchła pandemia. Lockdown przerwał łańcuchy dostaw i wyhamował tempo realizacji inwestycji, wiele przedsiębiorstw ograniczyło lub wstrzymało działalność, ludzie zaczęli tracić pracę i poczucie stabilizacji, a banki odczuwalnie zaostrzyły kryteria oceny zdolności kredytowej. By ratować gospodarkę, rząd wprowadził działania osłonowe, a mówiąc wprost, wpompował w rynek dużą ilość pieniędzy. To siłą rzeczy spowodowało szybki wzrost inflacji.
Teorie cykli koniunkturalnych pozwalały więc przypuszczać, że ceny nieruchomości zaczną spadać. Tak się jednak nie stało. Rynek nie wiedząc, jak długo potrwa pandemia, kolokwialnie rzecz ujmując, postanowił przeczekać. Kiedy zaś szybkie podwyżki stóp procentowych zamroziły rynek kredytów hipotecznych i wydawało się, że nic już nie powstrzyma spadków cen, w Ukrainie wybuchła wojna i ogromna fala migrantów trafiła do Polski. Wielu właścicieli zamiast sprzedawać swoje mieszkania — wynajęło je.
W związku z tym, być może właśnie teraz jesteśmy w fazie rozkwitu, choć wciąż trudno przewidzieć, ile ona potrwa i co będzie dalej. Raczej nie zanosi się na spadek, za to bardzo prawdopodobny jest dalszy wzrost cen nieruchomości. Rynek wtórny jest w zasadzie stabilny dzięki uchodźcom, którzy wynajmują wolne mieszkania. Deweloperzy oddają teraz opóźnione przez pandemię inwestycje i choć chwilowo mają pewne nadwyżki, nie obniżają znacząco cen. Złagodzono bowiem kryteria przyznawania kredytów, a rząd zapowiada kolejny program wsparcia dla kupujących mieszkania. To może oznaczać, że wiele osób postanowi z niego skorzystać i kiedy zostanie uruchomiony, mieszkań na rynku znowu będzie za mało w stosunku do chętnych.
Dodaj komentarz