Wszystkie stołeczne dzielnice, przez które przebiega metro, mocno zyskały na takim szybkim połączeniu komunikacyjnym. Wydaje się jednak, że skala dodatkowych korzyści była największa w przypadku dzielnic znajdujących się na peryferiach stolicy. Z całą pewnością, do tej kategorii można zaliczyć Bielany oraz Ursynów, czyli części Warszawy położone na przeciwległych końcach pierwszej linii metra (M1). Dziś postanowiliśmy opisać pierwszą ze wspomnianych dzielnic. Wyróżnia się ona nie tylko dużym udziałem zieleni i skrajnie północną lokalizacją. Wyjaśniamy co jeszcze powinien wiedzieć o Bielanach potencjalny nabywca warszawskiego mieszkania.
Spis treści
Powierzchnia oraz liczba mieszkańców
Na wstępie warto przypomnieć, że Bielany są zaliczane do większych dzielnic stołecznego miasta. Z powierzchnią wynoszącą 32,34 kilometra kwadratowego ta część Warszawy zajmuje szóste miejsce na osiemnaście dzielnic. Trzeba też wspomnieć o stosunkowo wysokiej liczbie mieszkańców analizowanego obszaru (ok. 131 000 osób na przełomie 2020 r. oraz 2021 r.). Więcej osób mieszka tylko na terenie Białołęki, Woli, Ursynowa, Pragi-Południe oraz Mokotowa. W stołecznym rankingu gęstości zaludnienia Bielany wypadają natomiast dość przeciętnie z wynikiem na poziomie 4046 osób w przeliczeniu na kilometr kwadratowy. To wynik nieco wyższy od warszawskiej średniej.
Na gęstość zaludnienia Bielan negatywnie wpływa fakt, że spora część tamtejszej zabudowy wielorodzinnej jest raczej niska. Na Bielanach występują dość licznie także domy jednorodzinne. Faktyczna gęstość zaludnienia jest nierównomierna, bo sporą część obszaru Bielan zajmuje Las Młociński oraz Las Bielański. Kolejny duży i niezamieszkały obszar to Cmentarz Komunalny Północny. Poniżej w sposób bardziej dokładny opisujemy specyficzną zabudowę dzielnicy Bielany.
Zróżnicowanie lokalnej zabudowy
Bielany wydają się ciekawym przykładem warszawskiej dzielnicy, na terenie której możemy znaleźć zabudowę o bardzo zróżnicowanym charakterze. Warto przypomnieć, że opisywana dzielnica według miejskiego systemu informacji (MSI) dzieli się na następujące obszary: Chomiczówka, Huta, Las Bielański, Marymont-Kaskada, Marymont-Ruda, Młociny, Piaski, Placówka, Radiowo, Stare Bielany, Słodowiec, Wawrzyszew, Wólka Węglowa oraz Wrzeciono.
Chomiczówka stanowi przykład osiedla, które nieszczególnie dobrze wpasowuje się w wizerunek Bielan jako dość ekskluzywnej dzielnicy. Mowa bowiem o obszarze położonym nieco na uboczu i cechującym się wysoką zabudową (w dużej mierze pochodzącą z czasów PRL-u). Ze względu na historię Bielan, PRL-owska zabudowa wielkopłytowa nie ogranicza się tylko do obszaru Chomiczówki.
Zupełnym przeciwieństwem wspomnianej Chomiczówki wydają się Stare Bielany z bardzo dobrym dostępem do stacji metra oraz charakterystyczną wielorodzinną i willową zabudową (m.in. w okolicach urokliwego Placu Konfederacji). Warto pamiętać, że na terenie dzielnicy Bielany znajdziemy także osiedla, gdzie niska i typowa zabudowa jednorodzinna wcale nie należy do rzadkości. Przykładem są Młociny w części znajdującej się blisko Instytutu Historii Sztuki Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego, a także peryferyjne okolice położone niedaleko Mościsk oraz Polany Opaleń. Domy z Bielan ze względu na swoją wysoką łączną cenę, niestety znajdują się poza zasięgiem finansowym wielu warszawiaków.
Lokalna infrastruktura i transport
Jeżeli chodzi o kwestie związane z transportem publicznym na Bielanach, to na pierwszy plan z pewnością wysuwa się metro. Warto wiedzieć, że w przypadku Bielan, prace nad pierwszą linią zakończyły się stosunkowo późno. Wszystkie cztery bielańskie stacje metra zostały ukończone dopiero w 2008 r. Mowa o stacjach noszących następujące nazwy: Słodowiec, Stare Bielany, Wawrzyszew i Młociny. Nawet dojazd z odległej stacji Młociny do ścisłego centrum miasta (okolic Dworca Centralnego) będzie bardzo szybki i zajmie około 18 minut – 20 minut. Problem polega na tym, że stacje metra są mniej dostępne dla mieszkańców niektórych części Bielan.
W przypadku wspomnianej wcześniej Chomiczówki, konieczność dodatkowego skorzystania z autobusu (przed wejściem do metra) sprawia, że podróż do centrum miasta trwa ponad 30 minut. Nadal nie jest to zły wynik. Internetowa mapa atrakcyjności komunikacyjnej Warszawy (sdadas.github.io/warsaw-transport/) wskazuje, że najgorsza sytuacja dotyczy północnych i północno-zachodnich części Bielan. Ich mieszkańcy na podróż do centrum miasta z wykorzystaniem transportu publicznego muszą przeznaczyć nawet 40 minut – 60 minut. W tych okolicach trzeba się też liczyć z gorszą infrastrukturą społeczną, handlową i usługową. W przypadku części Bielan położonej bardziej na południe, infrastruktura nie stanowi żadnego problemu.
Jeżeli chodzi o szeroko pojętą infrastrukturę, to na pewno warto wspomnieć o dość specyficznym problemie, jaki dotyczy części Bielan. Chodzi o hałas dobiegający z Lotniska Warszawa-Babice (zwanego potocznie Lotniskiem Bemowo). To lotnisko jest wykorzystywane między innymi do lotów szkoleniowych i organizacji imprez masowych, a jego działalność od dawna powoduje skargi mieszkańców Bielan (głownie Chomiczówki oraz Radiowa).
Ocena Bielan przez mieszkańców
Generalnie rzecz biorąc, Bielany są postrzegane jako przyjazna i zielona dzielnica. Warto nadmienić, że udział parków, zieleńców i terenów zieleni osiedlowej w ogólnej powierzchni dzielnicy Bielany wynosi około 6%. Do tego wyniku trzeba jednak doliczyć tereny leśne. Ich udział w powierzchni Bielan to kolejne 20%. Obszary zielone stanowią zatem około jedną czwartą powierzchni analizowanej dzielnicy.
Można przypuszczać, że dostęp do terenów zielonych był jednym z czynników, które sprawiły, że w 2015 r. aż 95% mieszkańców Bielan wyraziło zadowolenie z wyboru swojego miejsca zamieszkania. Niestety, Urząd Miasta Warszawy później nie przeprowadził podobnej ankiety. Wydaje się jednak, że jej wyniki teraz byłyby podobne. Od 2015 r. w opisywanej dzielnicy nie zaszły bowiem żadne znaczące i negatywne zmiany. Poprawił się natomiast stan ulic oraz skwerów i parków. Ciekawe perspektywy dla mieszkańców Bielan stwarza planowane wykorzystanie Fortu Wawrzyszew i przyległych do niego terenów.
Aktywność deweloperów w dzielnicy
Bielany z punktu widzenia deweloperów, na pewno są dość specyficznym obszarem. Na plus przemawia połączenie z centrum miasta poprzez linię metra. Warto jednak pamiętać, że spora część Bielan jest trwale wyłączona z zabudowy mieszkaniowej (m.in. ze względu na obecność lasów). Poniższa tabela potwierdza, że mimo tej przeszkody deweloperzy są dość aktywni na terenie dzielnicy Bielany. Rok 2020 przyniósł niemal 1000 nowych lokali ukończonych przez inwestorów w tej części Warszawy. To bardzo dobry wynik. Rekord z 2016 r. (niemal 2500 mieszkań) zostanie pobity raczej nieprędko.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary
W ramach podsumowania naszego kolejnego opisu stołecznej dzielnicy, warto przyjrzeć się ciekawej mapie. Pokazuje ona, gdzie przez cały 2020 rok sprzedawały się mieszkania z Bielan (zarówno nowe, jak i używane). Taka mapa przygotowana przez stołeczny magistrat potwierdza, że północna i północno-zachodnia część dzielnicy jest niemal zupełnie wyłączona z rynku lokali. W tych okolicach znacznie łatwiej można znaleźć dom jednorodzinny (oczywiście pod warunkiem posiadania odpowiedniej kwoty). Warto pamiętać, że lokale z Bielan również nie należą do tanich. W III kw. 2021 roku za 1 mkw. przeciętnego nowego „M” od dewelopera trzeba było zapłacić około 14 000 zł.
Źródło: mapa.um.warszawa.pl
Dodaj komentarz