Czym jest cesja praw do lokalu przed przeniesieniem własności?

Cesja praw do lokalu przed przeniesieniem własności

Cesja praw do lokalu przed przeniesieniem własności pozwala na zawarcie umowy sprzedaży, zanim jeszcze w księdze wieczystej pojawia się wpis prawa własności. Najogólniej mówiąc cesja jest po prostu prawną konstrukcją, dzięki której możliwe jest przeniesienie wierzytelności z umowy na nową osobę. Na czym dokładnie polega cesja nieruchomości? O czym warto pamiętać, decydując się na cesję? Odpowiedzi znajdziesz w artykule!

Cesja mieszkania – co to jest?

Cesja jest umową cywilno prawną na mocy, której wierzyciel przenosi na nabywcę wierzytelność przysługującą mu wobec dłużnika. Cesja jest umową dwustronną, co w praktyce oznacza, że zarówno deweloper, jak i nabywca nieruchomości są jednocześnie i wierzycielami i dłużnikami.

Co istotne, ze zbyciem nieruchomości deweloper nie musi czekać na moment założenia księgi wieczystej. Może przenieść prawa z umowy deweloperskiej. Cesje praw do lokalu może, więc odbyć się przed przeniesieniem własności. Wówczas nabywca wstępuje do umowy deweloperskiej na miejsce zbywcy. Często w praktyce takie inwestycje są po prostu jeszcze w budowie.

W takim przypadku cesjonariusz nie przejmuje mieszkania, tylko prawo do niego. Cesjonariusze nie przejmują, więc wierzytelność cedenta. Deweloper natomiast zobowiązuje się zarówno oddać mieszkanie, jak i przenieść prawo własności do lokalu.

Cesja zawierana jest pomiędzy cedentem a cesjonariuszem. Kto to jest cedent i cesjonariusz?

• cedent (łac. cedens „ustępujący”) – jest to ta strona, która decyduje się przelać swoje prawa na kogoś innego,
• cesjonariusz – to z kolei ta strona umowy, która decyduje się wierzytelność nabyć, czyli przyjmuje rzeczone uprawnienia.

Cesja a umowa deweloperska

W wyniku cesji cesjonariusz wstępuje w miejsce dotychczasowego nabywcy, a deweloper wszelkie zobowiązania wykonuje wówczas wobec cesjonariusza. Do czego dokładnie zobowiązany jest deweloper? Przede wszystkim zobowiązuje się on do wybudowania budynku będącego przedmiotem umowy deweloperskiej oraz zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu, który jest przedmiotem umowy. Ponadto deweloper zobowiązuje się także przenieść prawa własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na cesjonariusza.

Warto podkreślić, że po zawarciu umowy cesji nie tylko wszystkie prawa, ale także obowiązki wynikające z umowy deweloperskiej, będą odnosiły się do cesjonariusza. Z tego powodu powinien on dokładnie przeanalizować treść umowy, zanim zdecyduje się na zawarcie cesji umowy deweloperskiej. Na jakie zapisy w umowie deweloperskiej warto jest zwrócić uwagę?

Przede wszystkim warto jest zweryfikować terminy i wysokości płatności świadczenia pieniężnego. Jest to jedna z najważniejszych kwestii, bez której nie należy decydować się na cesję. Ponadto warto zweryfikować także, jakie są możliwości zmiany ceny oraz przewidziane w umowie kary umowne. Istotną kwestią są także terminy zakończenia budowy. Równie ważną informacją jest terminu odbioru lokalu, ale też termin przeniesienia prawa własności lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej na rzecz nabywcy.

Oczywiście zanim w ogóle zdecydujemy się na jakiekolwiek działania, absolutnym priorytetem jest dokładne zweryfikowanie dewelopera. Dla cesjonariusza istotną kwestią jest również ustalenie właściciela wieczystego nieruchomości, oraz to czy jest ona obciążona hipoteką.

A jak wygląda cesja umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości? Otóż umowa przedwstępna ma służyć w fazie przygotowania kontraktu, co oznacza, że jest ona umową zobowiązującą stronę lub strony do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy. Umowa przyrzeczona ma zostać zawarta w określonym terminie. W takim przypadku przedmiotem cesji są prawa i obowiązki, wynikające z zawartych umów przedwstępnych, związane z tytułem prawnym do lokalu mieszkalnego.

Cesja praw z umowy deweloperskiej – o czym warto pamiętać?

Cesjonariusz zobowiązany jest z kolei do ogółu obowiązków pierwotnego nabywcy, jak chociażby obowiązku zapłaty ceny lokalu. Co istotne, należy pamiętać o tym, że przed zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, jakiekolwiek przejęcie długu cedenta przez cesjonariusza będzie możliwe jedynie za zgodą dewelopera. Oczywiście ważne są w tej kwestii zapisy w umowie deweloperskiej, które określają stosunek dewelopera to tego procesu.

Obecnie cesje spotka się dużo rzadziej, niż jeszcze kilkanaście lat temu. Wówczas cesje bardzo często służyły zakupom w celach spekulacyjnych. Wówczas inwestor po podpisaniu umowy, wpłacał deweloperowi część należności, a potem, kiedy to ceny nieruchomości poszły w górę, sprzedawał prawo do mieszkania, które było jeszcze w budowie. Na takich zabiegach inwestorzy mogli bardzo dużo zarobić.

Dlatego też coraz więcej deweloperów, chcąc uniknąć takich sytuacji, wprowadza zapisy ograniczające ten proceder. Dlatego też scedowanie mieszkania może być możliwe tylko za zgodą dewelopera. Oznacza to, że cesja praw z umowy deweloperskiej, musi być poprzedzona zgodą deweloper. Sytuacja wygląda inaczej, gdy do zbycia dochodzi już po zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu. Wówczas transakcja odbywa się bez zgody dewelopera, stronami są tylko zbywca i nabywca.

Cesja umowy deweloperskiej a kredyt na mieszkanie

A co w przypadku kredytu mieszkaniowego? Czy cesja praw do lokalu przed przeniesieniem własności jest jakąkolwiek przeszkodą w uzyskaniu kredytu? Decydując się na zakup mieszkania z cesją, należy mieć na uwadze to, że nie każda cesja umowy deweloperskiej pozwala na nabycie mieszkanie przy udziale kredytu hipotecznego. Dlatego też zanim zdecydujemy się przystąpić do umowy, warto jest zweryfikować, czy czasem cesja mieszkania nie będzie stanowiła przeszkody. Oczywiście istnieje wiele banków, które decydują się udzielić kredytu na cesję, niemniej jednak są również i takie banki, które nie zgadzają się na takie rozwiązanie.

A jak wygląda procedura utkania kredytu mieszkaniowego na cesję? Otóż sam proces uzyskania kredytu hipotecznego przebiega podobnie, jak przy umowie deweloperskiej. W razie jakichkolwiek wątpliwości, warto jest skorzystać z doradztwa pośrednika finansowego, który to jeszcze przed podpisaniem umowy, pomoże znaleźć najlepsze rozwiązanie.

Umowa cesji mieszkania: wzór

Umowę cesji oraz umowę deweloperską należy zawrzeć oczywiście w formie pisemnej. Zwykle jednak umowa cesji zawierana jest w formie aktu notarialnego i jest to najlepsze możliwe rozwiązanie. Cesja zobowiązuje cesjonariusza do zapłaty ustalonej ceny za przeniesienie praw i obowiązków. Takie zobowiązanie w formie aktu notarialnego pozwala nabywcy praw do nieruchomości dużo skuteczniej dochodzić swoich roszczeń. W przypadku, gdy strony nie wywiązują się ze swoich zobowiązań, mogą zostać poddane egzekucji.

Elementy, które przede wszystkim powinna zawierać umowa cesji mieszkania, to m.in.

• Data oraz miejsce zawarcia umowy – pozwala dokładnie oznaczyć dzień, w którym strony przyjęły wiążące zobowiązanie dla każdej ze strony.
• Strony umowy – w cesji należy precyzyjnie określić cedenta, czyli obecnego wierzyciela oraz cesjonariusza, czyli przyszłego wierzyciela.
• Oświadczenie cedenta o tym, że przysługuje mu dana wierzytelność.
• Określenie momentu przeniesienia wierzytelności.
• Dokładna cena nieruchomości.
• Załącznik, czyli dokument potwierdzający powstanie wierzytelności.

Gotowy wzór umowy cesji mieszkania dostępny jest do pobrania na wielu serwisach w sieci.

Cesja umowy deweloperskiej: koszt

Oczywiście warto pamiętać o tym, że cesja umowy deweloperskiej niesie za sobą także pewne, określone koszty. Dokonanie cesji umowy deweloperskiej powinno następować po uzgodnieniu warunków przez wszystkie zainteresowane strony. Pozwala to, bowiem na określenie tego, kto np. będzie ponosić dodatkowe koszty.

 Z jakimi opłatami należy liczyć się w przypadku cesja praw do lokalu przed przeniesieniem własności? W przypadku, gdy cesja jest obrotem nieruchomością z rynku wtórnego wówczas opodatkowaniu podlega dochód (różnic między przychodem ze sprzedaży a kosztem nabycia prawa).