Czym jest ekspektatywa?

Ekspektatywa mieszkania to umowa, która obiecuje przeniesienie prawa własności nieruchomości po spełnieniu określonych warunków. Jest to w pewnym sensie stan oczekiwania prawnego. W praktyce zwykle dotyczy sytuacji, gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej, zanim inwestycja zostanie ukończona. Dopiero wtedy możliwe będzie wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego księgi wieczystej. Ekspektatywa prawa własności poprzedza więc uzyskanie pełnego prawa własności.

Prawo własności jest prawem rzeczowym. To uprawnienie do posiadania, korzystania oraz rozporządzania rzeczami, a więc tym, co istnieje, da się nazwać, opisać, zmierzyć. Mieszkanie, którego jeszcze nie ma, rzeczą zatem nie jest. Księgę wieczystą również można założyć tylko dla istniejącej już nieruchomości.

Dlatego mieszkanie, które dopiero jest budowane, nie może mieć właściciela, ani być przedmiotem obrotu. Gdy kupujemy lokal w trakcie budowy, integralną częścią umowy powinna być ekspektatywa lokalu mieszkalnego. Jest ona prawem majątkowym, nie rzeczowym. Jest przyszłą wierzytelnością. Oczekiwaniem prawnym.

Gdy inwestycja zostanie ukończona, może zostać nadane prawo odrębnej własności dla poszczególnych lokali. Potwierdzeniem tego będzie wpis do księgi wieczystej, a nabywca ekspektatywy stanie się właścicielem mieszkania.

Jak wygląda ekspektatywa mieszkania

Ekspektatywa to forma umowy przedwstępnej, która gwarantuje kupującemu przeniesienie prawa własności do lokalu po spełnieniu określonych warunków. Ekspektatywa mieszkania wymaga zachowania formy pisemnej i choć jest wierzytelnością przyszłą, jest zbywalna, może podlegać dziedziczeniu na zasadach ogólnych oraz podlega egzekucji.

Aby ekspektatywa prawa odrębnej własności była wiążąca, oprócz dochowania formy pisemnej, strona, z którą ją zawieramy powinna:

• mieć prawo do gruntu, na którym realizowana jest inwestycja,
• uzyskać pozwolenie na budowę,
• w księdze wieczystej gruntu ujawnić roszczenie ekspektatywy.

Kluczowym elementem umowy jest też zobowiązanie sprzedającego do przeniesienia własności po wyodrębnieniu lokalu oraz kupującego do pokrycia kosztów zadania inwestycyjnego.

Ekspektatywa lokalu mieszkalnego powinna zawierać również:

• informacje dotyczące tego lokalu (jego położenie, powierzchnia, pomieszczenia przynależne),
• zasady obliczania kosztów budowy lokalu,
• zakres robót, które będą podstawą do wyliczenia tych kosztów.

Ekspektatywa w spółdzielni mieszkaniowej

Odrębna własność mieszkania jest pełnym prawem rzeczowym, ale istnieją również pewne formy praw ograniczonych. Jednym z nich jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego co prawda nie można już ustanawiać, ale nadal funkcjonuje na rynku wtórnym. Różni się ono od pełnej własności tym, że właścicielem faktycznym lokalu jest spółdzielnia, a osoba uprawniona do lokalu (posiadacz) może z niego korzystać i nim rozporządzać. Nie ma jednak udziału w częściach wspólnych i nie ma prawa do gruntu, na którym stoi budynek.

Posiadacz mieszkania będący członkiem danej spółdzielni może jednak wystąpić z wnioskiem o przekształcenie prawa do lokalu w odrębną własność. Spółdzielnia po otrzymaniu wniosku ma 6 miesięcy na zawarcie stosownego aktu notarialnego. Warunki są podobne jak w przypadku zakupu mieszkania u dewelopera:

• działka, na której stoi budynek musi mieć uregulowaną sytuację prawną,
• posiadacz spłacił lub spłaci swoją część kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na budowę,
• na lokalu nie ciążą zaległości w opłatach czynszowych.

Nabywca pokrywa również koszty przekształcenia prawa — taksę notarialną, opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej i wpis.

Problem w tym, że wciąż istnieje wiele budynków, których właścicielem są spółdzielnie, ale nie mają one uregulowanej sytuacji gruntowej. W takim przypadku nie tylko ustanowienie odrębnej własności, ale również zawarta wcześniej ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będzie w praktyce niewykonalna. Ekspektatywę można jednak sprzedać, dlatego przed jej zakupem tak ważne jest sprawdzenie sytuacji prawnej lokalu. W innym przypadku moment, w którym warunki do przekazania prawa własności zostaną spełnione, może nie nadejść. Zakup ekspektatywy z nieuregulowaną sytuacją prawną trzeba będzie sfinansować gotówką. Nie można bowiem dla niej założyć księgi wieczystej, w której bank będzie mógł wpisać hipotekę.

Własnościowe prawo do lokalu

W obecnym stanie prawnym ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu nie może być już zawierana. Spółdzielnie mieszkaniowe mogą zawierać tylko umowy o ustanowienie odrębnej własności. Osoba zawierająca taką umowę musi wnieść tzw. wkład budowlany przypadający na jej lokal. Jeśli spółdzielnia zaciągnęła kredyt na sfinansowanie inwestycji, powinien zobowiązać się do pokrycia swojej części kredytu. Ekspektatywa lokalu mieszkalnego powinna być zrealizowana do 2 miesięcy od zakończenia budowy lub od uzyskania pozwolenia na użytkowanie. W przypadku sprzedaży ekspektatywy jej nabywca automatycznie zostaje członkiem spółdzielni.

Czy można sprzedać ekspektatywę mieszkania?

Ekspektatywa jest co do zasady zbywalna. Sprzedać ją jednak można tylko razem z wkładem budowlanym lub jego częścią wniesioną przy sporządzaniu umowy. Umowa zbycia ekspektatywy musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.

Trzeba także pamiętać, że ekspektatywa prawa własności nie jest tym samym, co umowa przeniesienia prawa własności, do jakiej dochodzi przy sprzedaży nieruchomości.

Przypomnijmy — ekspektatywa wierzytelności to stan oczekiwania, aż zaistnieją określone okoliczności prawne, aby dana wierzytelność — w tym przypadku przeniesienie prawa własności — mogła zostać spełniona. Sprzedaż ekspektatywy nie jest więc równoznaczna ze sprzedażą samego mieszkania. Inaczej również wyglądają kwestie podatkowe.

Przy zbyciu nieruchomości podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2%. Podatek dochodowy uzależniony jest od tego, jak długo byliśmy jej właścicielami, z jakim zyskiem ją sprzedajemy i czy korzystamy z ulgi mieszkaniowej. W praktyce, jeśli uzyskane środki przeznaczymy ponownie na cele mieszkaniowe lub jeśli do sprzedaży mieszkania doszło po 5 latach od jego zakupu, podatku nie zapłacimy.

Jeśli jednak w grę wchodzi sprzedaż ekspektatywy, podatek dochodowy jest obliczany na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. Dochód ze sprzedaży ekspektatywy wykazujemy więc w zeznaniu podatkowym za rok, w którym miała ona miejsce. Nie obowiązują też żadne zwolnienia i ulgi. Podatek od czynności cywilnoprawnych w tym przypadku wynosi 1%, ponieważ sprzedaż ekspektatywy traktowana jest jako zbycie prawa majątkowego.

Warto w tym miejscu wspomnieć, że deweloperzy czasem zastrzegają sobie w umowie ekspektatywy zakaz jej sprzedaży i mają do tego prawo.

Podsumowując, ekspektatywa mieszkania jest okresem oczekiwania od momentu zawarcia umowy na zakup mieszkania, które dopiero powstaje, do chwili jego wyodrębnienia i dokonania w księdze wieczystej wpisu, że od teraz my jesteśmy jego właścicielem. Jeśli więc dopilnujemy, aby umowa ta została sporządzona na piśmie i będzie zawierała niezbędne elementy, będzie dla nas formą zabezpieczenia na wypadek bankructwa lub nierzetelności dewelopera. W razie, gdyby inwestycja nie została skończona, możemy się domagać egzekucji wierzytelności.