Darowizna nieruchomości, kiedy może być problematyczna?

Darowizna mieszkania to jedna z form nieodpłatnego przekazania nieruchomości. Stronami umowy zazwyczaj są członkowie rodziny, ale przekazać je można każdemu. W odróżnieniu od dziedziczenia, czyli nabycia prawa własności po śmierci obecnego właściciela, przepisanie mieszkania na dzieci, czy darowizna od dziadków odbywa się jeszcze za życia obu stron. To umowa cywilnoprawna, więc wymaga dopełnienia określonych formalności. Jak przeprowadzić darowiznę nieruchomości, żeby nie narobić sobie i innym kłopotu?

Zasady przekazywania darowizn reguluje Dział III Kodeksu cywilnego. Najważniejszą jest to, że w przypadku nieruchomości nie wystarczy umowa darowizny. W niej owszem ustala się wszelkie kwestie dotyczące terminu czy warunków wykonania, ale samo przeniesienie własności musi nastąpić w formie aktu notarialnego. Co istotne — dokonuje się to już w momencie jego podpisania, dlatego ewentualne warunki należy spełnić wcześniej. Darowizna jest nieodpłatna, ale niestety nie bezkosztowa. Zapłacimy bowiem za sporządzenie aktu i jego odpis, za zmiany w księdze wieczystej oraz w niektórych przypadkach jeszcze podatek od darowizny.

Darowizna i dożywocie — czym się różnią?

Właściciel mieszkania, póki żyje, może nim dowolnie rozporządzać. Może więc je sprzedać, wynająć, użyczyć, a także przekazać w formie darowizny. Komu chce. Nawet gdy nieruchomość stanowi zabezpieczenie spłaty kredytu i ustanowiono na niej hipotekę, to właściciel zachowuje pełną decyzyjność.

Dożywocie to taka forma umowy, w której właściciel zobowiązuje się przekazać prawo własności mieszkania, ale w zamian za to, oczekuje od nabywcy utrzymywania go aż do śmierci. Obejmuje to możliwość zamieszkiwania w przekazanym lokalu, wyżywienie i zapewnienie godziwych warunków życia oraz leczenia i opieki, gdy będzie to konieczne. Na obdarowanym leży również obowiązek wyprawienia pogrzebu.

Na taki krok coraz częściej decydują się osoby starsze i samotne. Zazwyczaj nie mają one komu zostawić mieszkania albo z różnych względów nie mogą liczyć na rodzinę. Z obawy przed trudami samodzielnego życia, szukają więc opieki wśród obcych w zamian za mieszkanie, które pozostanie po ich śmierci. To może okazać się problematyczne dla obu stron. Nie tylko dla obecnego właściciela, gdy taka osoba okaże się niegodną zaufania, ale z czasem również dla nowego. Bywa bowiem i tak, że po śmierci staruszków, nagle znajdują się spadkobiercy, którzy podważają umowę lub co gorsze wierzyciele. Przed zawarciem takiej umowy trzeba więc dobrze sprawdzić, czy nie pakujemy się w kłopoty.

Przepisanie mieszkania w formie darowizny to sytuacja podobna do jego sprzedaży. Strony stawiają się przed notariuszem, sporządzany jest stosowny akt i nieruchomość zmienia właściciela. Różnica polega na tym, że w grę nie wchodzą pieniądze.

Darowizna mieszkania — jakie formalności

Ponieważ darowizna nieruchomości z punktu widzenia prawa nie różni się od transakcji kupna-sprzedaży, formalności również są podobne. Umowa przekazania prawa własności musi być więc zawarta przed notariuszem i potwierdzona w formie aktu notarialnego.

Za sporządzenie aktu pobierana jest opłata notarialna od darowizny, której wysokość zależy od wartości mieszkania. Dodatkowo notariusz doliczy koszt sporządzenia odpisów aktu. W kancelarii dowiemy się również, czy musimy zapłacić podatek od darowizny.

Podatek od darowizny

Przy sprzedaży mieszkania środki z niej uzyskane stanowią dochód sprzedającego i są opodatkowane podatkiem dochodowym. Kwestię podatku od spadków i darowizn reguluje jednak inna ustawa i zanim zastanowimy się, kto płaci podatek od darowizny mieszkania musimy sprawdzić, w jakiej grupie podatkowej się znajdujemy:

• grupa 1 – małżonek, dzieci, wnuki i prawnuki — również przysposobione, rodzice i dziadkowie, rodzeństwo, teściowie i małżonkowie dzieci — kwota wolna 9637 zł,
• grupa 2- dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie innych zstępnych — kwota wolna 7276 zł,
• grupa 3 – osoby niewymienione w dwóch powyższych grupach — kwota wolna 4902 zł.

Kiedy nie płaci się podatku od darowizny

W myśl polskiego prawa zasadniczo każda darowizna jest opodatkowana. Jeśli nie przekracza kwoty wolnej — nie ma podatku i nie trzeba jej nigdzie zgłaszać. Gdy jest wyższa — nalicza się go od nadwyżki. Trzeba tylko pamiętać, że kwota kumuluje się przez 5 lat i dotyczy jednego darczyńcy. Zatem jeśli w tym okresie, od tej samej osoby otrzymamy darowiznę lub spadek, których łączna wartość przekroczy kwotę wolną, to od nadwyżki musimy zapłacić podatek.

W przypadku nieruchomości ma to jednak niewielkie znaczenie, gdyż jej wartość znacznie przekracza kwoty wolne. Teoretycznie więc chcąc ustalić, ile wynosi podatek od darowizny, powinniśmy od ceny mieszkania odjąć kwotę wolną i od pozostałej sumy obliczyć podatek. Zasady jego naliczania również wskazane są we wspomnianej ustawie i nie ukrywajmy — nie są proste.

Istnieje jednak jeden istotny wyjątek. Z grupy 1 wydzielono dodatkowo grupę zerową, która jest całkowicie zwolniona z podatku, niezależnie od wartości darowizny. Do tej niej zaliczeni zostali zstępni, wstępni, małżonek, rodzeństwo oraz macocha, ojczym i pasierbowie. W związku z tym każda darowizna dla dziecka, czyli również przepisanie mieszkania na dzieci, nie spowoduje konieczności zapłacenia podatku.

Trzeba tylko pamiętać o jednej ważnej kwestii. Zwolnienie z opodatkowania nie zwalnia nas z obowiązku zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego. Mamy na to 6 miesięcy od dnia darowania. Gdy tego nie zrobimy, darowizna zostanie opodatkowana na zasadach ogólnych. Niektóre urzędy nakładają dodatkowo karę za niewypełnienie obowiązku zgłoszenia.

Na szczęście darowizna nieruchomości musi być potwierdzona w formie aktu notarialnego, a obowiązek obliczenia wysokości podatku przechodzi na notariusza. On ewentualną należność dolicza do swojej taksy i w naszym imieniu przekazuje do urzędu skarbowego.

On też dokonuje zgłoszenia, jeśli z podatku będziemy zwolnieni.

Ulga mieszkaniowa a darowizna

Zgodnie z obowiązującym prawem sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia jest traktowana jako źródło dochodu i jest opodatkowana podatkiem PIT. Nie ma przy tym znaczenia, czy nabyliśmy to mieszkanie drogą kupna, czy otrzymaliśmy jako darowiznę. Możemy ewentualnie skorzystać z ulgi mieszkaniowej i uniknąć podatku, przeznaczając uzyskane ze sprzedaży środki na nowy cel mieszkaniowy.

Jeśli jednak w grę wchodzi nieodpłatne zbycie, czyli darowizna mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia, wówczas pierwszeństwo ma ustawa o podatku od spadków i darowizn. Nie obowiązuje więc podatek dochodowy, a to czy obdarowany zapłaci podatek od darowizny nieruchomości, zależy od tego, w której grupie podatkowej jesteśmy. W tym przypadku nie ma też znaczenia, w jaki sposób my jako darczyńcy staliśmy się właścicielami nieruchomości.

Kiedy darowizna może być problematyczna

Przysłowie mówi, że darowanemu koniowi nie zagląda się w zęby. W przypadku nieruchomości warto jednak to zrobić nawet jeśli jest to darowizna od dziadków, czy rodziców. Najważniejszym dokumentem, który powinniśmy sprawdzić, jest księga wieczysta. W niej wpisuje się bowiem prawa rzeczowe osób trzecich (dział III)  i hipoteki (dział IV).. Trzeba o nich wiedzieć, bo przechodzą one na nowego właściciela.

Prawa rzeczowe osób trzecich

Pierwszym z nich jest służebność, czyli prawo innej osoby lub podmiotu do korzystania z naszej nieruchomości. To na przykład prawo przejazdu przez działkę, czy osobiste prawo do zamieszkiwania w nieruchomości, której dana osoba nie jest właścicielem.

W dziale III znajdziemy również informację o prowadzonym postępowaniu spadkowym, wszczętej egzekucji komorniczej, czy planach sprzedaży nieruchomości (umowa przedwstępna). Przypomnijmy, że te prawa pozostaną w księdze mimo zmiany właściciela.

Każdy wpis z tego działu warto więc skonsultować z prawnikiem, gdyż może on ograniczać nasze prawo swobodnego dysponowania nieruchomością w przyszłości.

Inną kwestią są umowy najmu, dzierżawy czy dożywocia, o których często zapominają rodzice, którzy planują przepisanie mieszkania na dzieci. Te nie muszą być wpisywane do księgi, a trzeba mieć świadomość, że ich rozwiązanie nie zawsze jest proste. Osoba, która otrzymuje nieruchomość w ramach darowizny, przechodzi automatycznie w rolę strony umowy. Prawo tymczasem chroni prawa lokatorów i w najlepszym przypadku obowiązuje okres wypowiedzenia, natomiast dożywocie można co najwyżej zastąpić dożywotnią rentą, o której wysokości orzeka sąd.

Hipoteki w księdze wieczystej

W dziale IV znajdziemy wpisy o hipotekach ciążących na nieruchomości. Będą tu więc informacje o wysokości zabezpieczenia oraz dane jej wierzyciela. O hipotece umownej (zwykle związanej z kredytem) poinformuje nas pewnie dotychczasowy właściciel, więc wystarczy sprawdzić, czy wszystko się zgadza. Może się jednak zdarzyć, że w księdze wpisana będzie również hipoteka przymusowa. Ta nie wynika z woli właściciela, ale jest nakładana jako skutek odpowiedniego tytułu prawnego. Najczęściej jako efekt niespłacania długów.

Warto tutaj wyjaśnić, że przejmując nieruchomość obciążoną hipoteką umowną, nie przystępujemy automatycznie do kredytu. Nie musimy go spłacać w imieniu darczyńcy, o ile tak się nie umówimy. Zabezpieczenie jednak pozostaje, więc w sytuacji, gdyby przestał on płacić raty, bank może wystąpić o zapłatę do aktualnego właściciela nieruchomości.

Druga potencjalnie kłopotliwa sytuacja będzie wtedy, gdy osoba darująca nieruchomość dobrze wie, że ma długi i aby uniknąć egzekucji z nieruchomości, pozbywa się jej w ten sposób. Wierzyciel ma prawo wówczas podważyć umowę darowizny. Służy do tego skarga pauliańska. Jeśli zostanie ona uznana przez sąd, wierzyciel ma prawo przeprowadzić egzekucję. Nie ma przy tym znaczenia czy obdarowany wiedział o zadłużeniu, czy nie. Co więcej to on będzie stroną postępowania, więc zostanie obciążony kosztami postępowania sądowego i egzekucyjnego.

Czy można cofnąć darowiznę?

Prawo dopuszcza dwie możliwości anulowania darowizny. Pierwszą jest sytuacja, kiedy ten gest hojności darczyńcy pogorszyłby sytuację materialną obdarowanego i w praktyce darowizna stałaby się ciężarem. Dochodzi do tego na przykład wtedy, gdy między umową darowizny, a podpisaniem aktu notarialnego obdarowany straci pracę lub co gorsze możliwość zarobkowania, gdy ciężko zachoruje, ulegnie wypadkowi lub z innych powodów nie będzie w stanie siebie i tej nieruchomości utrzymać. Warunkiem do cofnięcia darowizny jest w takim przypadku to, że nie została ona jeszcze wykonana, czyli nie sporządzono aktu notarialnego przenoszącego własność.

Zdarza się czasem i tak, że to obdarowany jest nie w porządku wobec darczyńcy. Mowa tutaj o sytuacji, którą prawo nazywa rażącą niewdzięcznością i to druga przesłanka do odwołania darowizny. Co prawda nie wskazano w przepisach, co to dokładnie oznacza, ale w praktyce dotyczy to naruszania norm społecznych lub łamania prawa. Przykładem może być uporczywe uchylanie się od obowiązków rodzinnych, przemoc wobec darczyńcy lub osób mu bliskich, a także odmowa pomocy, gdy ta jest niezbędna, pozostawienie bez wsparcia w chorobie, czy naruszanie godności osobistej.

W takich przypadkach w ciągu roku od momentu, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności, może darowiznę odwołać. Nie ma przy tym znaczenia czy została już ona wykonana, czy nie. Jest natomiast ważne, czy obdarowany okazując swą niewdzięczność działał umyślnie.

Jak odwołać darowiznę?

Pierwszym krokiem jest poinformowanie obdarowanego (najlepiej na piśmie) o woli odwołania darowizny. W przypadku nieruchomości do jej dokonania potrzebna będzie ponowna wizyta u notariusza, w celu powrotnego przeniesienia aktu własności. Trzeba się jednak liczyć z tym, że obdarowany nie będzie chciał tego zrobić dobrowolnie. Wówczas pozostaje droga sądowa.

W wyjątkowych przypadkach o odwołanie darowizny mogą wystąpić też spadkobiercy darczyńcy. To sytuacja, gdy w momencie śmierci zachodziły przesłanki do jej odwołania, ale z różnych względów darczyńca tego nie zrobił oraz gdy jego śmierć była efektem bezpośredniego lub pośredniego działania obdarowanego.