Przekształcenie działki rolnej w budowlaną dla wielu osób może wydawać się korzystnym rozwiązaniem. Chodzi przede wszystkim o posiadaczy działek rolnych, którzy otrzymali je np. w spadku po rodzicach. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że odrolnienie działki to dość długotrwała i zarazem kosztowna procedura. Postanowiliśmy zaprezentować najważniejsze informacje na jej temat. Nasz artykuł informuje między innymi, jaki jest koszt odrolnienia 1 ha gruntu rolnego. Na początku warto jednak skupić się na formalnościach, jakich wymaga odrolnianie gruntów. Posiadacze działek o lepszej klasie bonitacyjnej muszą liczyć się z tym, że czeka ich nieco więcej formalności.
Spis treści
Odrolnianie gruntów klas I – III będzie znacznie trudniejsze
W pierwszej kolejności, warto wspomnieć o wymaganiach prawnych i proceduralnych, jakie przewiduje ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Ten akt prawny wskazuje, że odrolnianie gruntów należących do wyższych klas bonitacyjnych (I – III) będzie wymagało dodatkowych formalności. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o konieczność uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych klasy I-III. Wspomniana zgoda jest czymś innym niż późniejsze wyłączenie gruntów z produkcji rolnej (generujące opłaty). Przekształcenie działki rolnej na budowlaną w przypadku klasy I – III nie wymaga zgody ministra jeśli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:
- 50% powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy
- działka jest położona w odległości wynoszącej najwyżej 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej i drogi publicznej
- odrolnienie gruntu ma dotyczyć działki o powierzchni wynoszącej nie więcej niż 0,50 ha
Jeżeli powyższe warunki nie zostały łącznie spełnione, to trzeba wnioskować o zgodę ministra za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W razie pozytywnej odpowiedzi ministra na planowane odrolnianie działki, gmina wprowadza zmiany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile on oczywiście istnieje). Warto pamiętać, że w przypadku gruntów klas I – III położonych na terenie miast, odrolnienie działki nie wymaga zgody ministra na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne.
Odrolnienie działek: niełatwo jest zmienić miejscowy plan
Odrolnianie gruntów niższych klas bonitacyjnych również nie należy do łatwych jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie istnieje lub przewiduje jedynie rolnicze wykorzystanie danej działki. W takiej sytuacji, konieczne będzie uzyskanie odpowiedniej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub udane wnioskowanie do gminy o zmianę miejscowego planu. Osoby pytające, jak odrolnić działkę powinny wiedzieć, że gminy raczej niechętnie dokonują zmian w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Wiąże się to bowiem z kosztami i koniecznością przeprowadzenia specjalnej procedury.
Jeżeli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jeszcze nie ma, to właściciel działki (ewentualnie z sąsiadami) może na etapie tworzenia takiego dokumentu wnosić uwagi. Identyczna możliwość istnieje podczas tworzenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wspomniane studium wyznacza kierunki zagospodarowania przestrzennego i jest wiążące przy sporządzeniu miejscowego planu. Nie ma jednak gwarancji, że uwagi właściciela działki (umożliwiające w przyszłości odrolnianie gruntów) zostaną uwzględnione przez gminę. Warto też pamiętać, że przyjęcie studium uwarunkowań lub miejscowego planu często są przeciąga.
Koszt odrolnienia 1 ha niestety może być bardzo wysoki …
Jeżeli wnioskodawca uzyskał zgodę ministra lub uwarunkowania związane z zagospodarowaniem przestrzennym nie stwarzają przeszkód, to można przejść do kolejnego etapu, czyli wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Pisząc o tej procedurze będziemy skupiać się głównie na tym, jaki jest koszt odrolnienia 1 ha. Trudniej jest natomiast odpowiedzieć na pytanie, ile trwa odrolnienie działki, bo w tym kontekście bardzo wiele zależy od tego, czy wymagane są czynności dotyczące zgody ministra, zmiany miejscowego planu lub uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Osoby pytające jak odrolnić działkę powinny pamiętać o podziale kosztów odrolnienia na dwa składniki. Pierwszym z nich jest jednorazowa opłata, którą obliczamy poprzez odjęcie aktualnej wartości gruntu od stawki podawanej przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych. W przypadku gruntu klasy IVa wytworzonego z gleb pochodzenia organicznego, ustawowa stawka wynosi 204 015 zł za 1 ha. A zatem jednorazowa opłata za odrolnienie działki o powierzchni 1 ha, której obecna wartość (cena rynkowa) to 60 000 zł wyniesie 144 015 zł (204 015 zł – 60 000 zł).
Dodatkowo przekształcenie działki rolnej na budowlaną sprawia, że trzeba przez dziesięć lat wnosić roczną opłatę o wysokości 10% tzw. należności, czyli iloczynu ustawowego wskaźnika za 1 ha i powierzchni działki. W naszym przykładzie, roczna opłata wyniesie 20 402 zł (10% x 204 015 zł). Ten przykład potwierdza, że koszt odrolnienia 1 ha bywa niebagatelny. Niektóre osoby po obliczeniu wspomnianego kosztu i uwzględnieniu wszystkich formalności stwierdzają jednak, że lepiej będzie sprzedać posiadany grunt rolny na cele typowo rolnicze i kupić działkę budowlaną.
Warto pamiętać, że koszty, jakie generuje odrolnianie działki nie muszą być ponoszone w dwóch przypadkach. Pierwszy przypadek dotyczy odrolnienia najsłabszych jakościowo gruntów klas IVa, IVb, V i VI, które zostały wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego. Takich działek jest jednak niewiele w całym kraju. Można je znaleźć głównie na terenach górskich. Warto też wiedzieć, że o koszty, jakie generuje odrolnianie gruntów nie muszą się martwić rolnicy budujący na danym terenie zabudowę zagrodową. Mowa o domu oraz budynkach gospodarczych, które rolnik będzie wykorzystywał w celu prowadzenia działalności rolniczej (zobacz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 grudnia 2008 r. – sygn. akt II OSK 1536/07).
Uwaga: odrolnienie części działki pod dom jest bezpłatne
W ramach podsumowania, na pewno warto wspomnieć o specjalnych przepisach, które sprawiają, że odrolnienie części działki jest zupełnie bezpłatne. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, właściciel może pod dom jednorodzinny bezpłatnie odrolnić 0,05 ha gruntu. Taka powierzchnia zwykle okazuje się niewystarczająca. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli potrzebne będzie odrolnienie części działki o większej powierzchni lub całego gruntu, to właściciel nadal nie zapłaci za wspomniane 0,05 ha. Takie same zasady dotyczą limitu 0,02 ha w przeliczeniu na jeden lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym.
Dodaj komentarz