Kupno mieszkania od A do Z – kompendium WybierzDewelopera.pl

POBIERZ CHECKLISTĘ I PAMIĘTAJ O KAŻDYM PUNKCIE PRZY kupnie MIESZKANIA

Aby to zrobić podaj swój adres e-mail

Zakup mieszkania – jakie dokładnie mamy opcje do wyboru?

Każda osoba, którą interesuje kupno mieszkania lub domu, najpierw powinna dokładnie sprawdzić, jakie opcje są możliwe do wyboru. Wbrew pozorom, zakup mieszkania od dewelopera i transakcja na rynku wtórnym to nie jedyne warianty. Warto również wskazać na mniej popularne rozwiązania. Przykład może stanowić:

• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i jego przekształcenie w odrębną własność lokalu (pod warunkiem zamknięcia rozliczeń ze spółdzielnią oraz istnienia uregulowanego statusu własnościowego gruntów pod blokiem)
• kupno mieszkania na przetargu organizowanym przez urząd gminy lub spółdzielnię
• zakup lokalu lub budynku niemieszkalnego i jego późniejsza adaptacja
• zakup mieszkania od spółdzielni po przystąpieniu do niej (na podstawie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych)

Zdecydowana większość osób wybiera dwa najpopularniejsze warianty, czyli zakup mieszkania od dewelopera lub transakcję z osobą sprzedającą używane lokum na rynku wtórnym. W kontekście rynku pierwotnego, warto wspomnieć, że firmy deweloperskie obecnie nie sprzedają jedynie lokali mieszkalnych. W ostatnich latach kupno domu od dewelopera staje się coraz bardziej popularne. Wynika to między innymi z faktu, że firmy deweloperskie oprócz tradycyjnych domów jednorodzinnych liczących sobie np. 120 mkw. – 150 mkw. powierzchni użytkowej oferują również niewielkie domy o powierzchni np. 100 mkw. Takie budynki często znajdują się w zabudowie szeregowej.

Jeżeli chodzi o transakcję z deweloperem, to warto nadmienić, że takim mianem określamy również osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą, które budują mieszkania lub domy z myślą o ich późniejszej odsprzedaży. Deweloperzy najczęściej prowadzą jednak działalność w formie spółki (cywilnej, jawnej, z o.o. lub akcyjnej). Czasem do deweloperów są zaliczane również spółdzielnie. Mowa o sytuacji, w której spółdzielnia sprzedaje mieszkanie osobie niebędącej jej członkiem. W takim przypadku, zastosowanie powinny znaleźć przepisy ustawy deweloperskiej, które jeszcze omówimy.

Osoby wybierające dom lub lokal z rynku wtórnego, zwykle nie będą miały styczności z firmą. Taki zakup mieszkania na ogół jest potwierdzony umową, której drugą stroną będzie osoba nieprowadząca działalności gospodarczej. Czasem zdarzają się jednak wyjątki. Mowa o sytuacjach, w których mieszkanie sprzedaje inwestor. W przypadku dużych miast, gdzie działają tzw. flipperzy jest to coraz częstsze zjawisko.

Kupno mieszkania od dewelopera – jakie są plusy oraz minusy?

Niektóre osoby jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań lokum nie nastawiają się wyłącznie na transakcję dotyczącą lokalu lub domu z rynku wtórnego albo pierwotnego. Jest to całkiem słuszne podejście. Tym niemniej, już na wstępie warto przedstawić najważniejsze zalety oraz wady obydwu wspomnianych wariantów. Czasem okazuje się, że atuty, jakie ma mieszkanie od dewelopera są jednocześnie minusami lokum z rynku wtórnego. Dla wielu osób preferujących zakup nieruchomości na rynku pierwotnym kluczowy jest fakt, że nabywają lokum, które można urządzić zupełnie swobodnie i bez zwracania uwagi na gusta wcześniejszego właściciela. Wykończenie domu lub lokalu w stanie deweloperskim oczywiście kosztuje (np. 1000 zł/mkw. – 2000 zł/mkw.). Trzeba jednak pamiętać, że kompleksowy remont starszego lokum będzie jeszcze droższy (m.in. ze względu na konieczność usuwania jego zużytych elementów oraz utylizacji odpadów budowlanych).

Spore znaczenie ma także lepsza estetyka nowego budynku oraz jego niższe zapotrzebowanie na ciepło. Warto mieć na uwadze fakt, że nawet ocieplony starszy budynek pod względem energochłonności nie dorówna nowym konstrukcjom, które od początku 2021 r. muszą spełniać jeszcze wyższe normy. Co więcej, w nowych blokach nie spotkamy kłopotliwych rozwiązań, które są typowe dla starszych budynków. Przykład stanowią bardzo ciasne kuchnie bez okna. Piętą achillesową starszych budynków bywa także brak podziemnych miejsc parkingowych. Warto też pamiętać, że starsze lokum wcześniej czy później będzie wymagało nakładów finansowych. Czasem mogą być one konieczne szybciej niż się spodziewamy.

W kontekście zalet, jakie ma zakup mieszkania od dewelopera lub nowego domu, warto przypomnieć, że spółki deweloperskie coraz częściej oferują pakiety wykończeniowe pod klucz z możliwością personalizacji oraz pomoc projektantów wnętrz. Wykończenie pod klucz jest realizowane przez firmy, które wybiera lub poleca deweloper. W przypadku takich usług, łatwiej będzie później realizować uprawnienia wynikające z rękojmi oraz gwarancji. Co więcej, banki zwykle uwzględniają koszt pakietu wykończeniowego jako integralny element ostatecznej ceny 1 mkw. nowego domu lub lokalu Dzięki temu wykończenie pod klucz można łatwo sfinansować przy pomocy kredytu hipotecznego.

Kupno mieszkania z drugiej ręki także ma pewne zalety

Mimo wspomnianych powyżej wad, mieszkania w starszych blokach i kamienicach też mają swoje atuty. W wielu miastach wybór lokalu z rynku wtórnego pozwala na osiedlenie się w nieco lepszej lokalizacji (bliższej centrum). Regułą są bowiem niższe ceny 1 mkw. względem oferty deweloperów. Warto też nadmienić, że na rynku pierwotnym dość często brakuje gotowych mieszkań, które wystarczy tylko wykończyć (bez konieczności oczekiwania na koniec budowy). Dla wielu osób nawet sama perspektywa wykańczania lokum „od zera” wydaje się mało zachęcająca. Mowa np. o nabywcach, którzy przeprowadzają się z dalekiego miasta i potrzebują lokum, w którym od razu można by zamieszkać. Z punktu widzenia niektórych osób, atutem może być również to, że używane lokale często znajdują się w miejscach, gdzie przez kolejne lata powstała już bardzo dobra infrastruktura (np. sklepy, szkoły i przedszkola). Jeżeli klienta firmy deweloperskiej interesuje rozwinięta infrastruktura wokół mieszkania, kupno lokum w jednej z najtańszych inwestycji niekoniecznie będzie dobrym wyborem. Takie projekty często powstają bowiem na obrzeżach miast.

Zakup nieruchomości mieszkaniowej z rynku wtórnego bywa też zachęcający dla nabywców obawiających się upadłości dewelopera. Takie obawy są jednak nieuzasadnione, ponieważ system rachunków powierniczych dobrze chroni klientów firm deweloperskich. Podobna sytuacja dotyczy również ewentualnych usterek w nowym „M”. Praktyka pokazuje, że wyegzekwowanie naprawy wady przez dewelopera jest o wiele łatwiejsze niż dochodzenie rękojmi dotyczącej używanego lokum. Na końcu naszego artykułu prezentujemy ważne informacje o rękojmi obejmującej nieruchomości mieszkaniowe.

Wszystkie powyższe uwagi dotyczą również porównania między używanymi i nowymi domami. Warto nadmienić, że kupno domu od dewelopera daje możliwość łatwego znalezienia np. niewielkiego budynku w zabudowie szeregowej. Podobnie jak w przypadku nowego mieszkania, osoba nabywająca nowy dom nie musi płacić dwuprocentowego podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Sporym atutem transakcji na rynku pierwotnym jest także brak zaangażowania agenta, które generuje pewne koszty. Warto nadmienić, że nawet jeśli agent nieruchomości pobiera prowizję (zwykle 3,00% – 4,00%) tylko od sprzedawcy, to de facto koszt jego usług ponosi również kupujący. Podczas ustalania akceptowalnej ceny właściciel używanej nieruchomości mieszkaniowej bierze bowiem pod uwagę kwotę, którą trzeba będzie zapłacić pośrednikowi.

Mieszkanie od dewelopera – w jaki sposób chronią Cię przepisy?

Wcześniej już wspomnieliśmy, że niektóre osoby w sposób nieuzasadniony obawiają się zakupu nowej nieruchomości mieszkaniowej od dewelopera. Takie obawy były o wiele bardziej zasadne przed dniem 29 kwietnia 2012 roku, czyli przed datą wejścia w życie ustawy deweloperskiej (ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Ten akt prawny wprowadza kilka ważnych zasad, które sprawiają, że kupno mieszkania od dewelopera oraz kupno nowego domu obecnie jest bardziej bezpieczne niż kiedykolwiek. Chodzi przede wszystkim o następujące rozwiązania:

1. system bankowych rachunków powierniczych, z których do dewelopera trafiają pieniądze uwalniane w miarę postępów budowy (rachunek otwarty) lub wypłacane dopiero do sfinalizowaniu transakcji (rachunek zamknięty)
2. obowiązek sporządzenia umowy deweloperskiej w formie notarialnej (umowa deweloperska to specjalny i uregulowany przez prawo rodzaj umowy przedwstępnej, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania domu lub lokalu i przeniesienia jego własności na klienta)
3. konieczność wpisania roszczeń klienta do księgi wieczystej gruntu zabudowywanego przez dewelopera (taki wpis jest obowiązkowo dokonywany po zawarciu umowy deweloperskiej)
4. wprowadzenie przepisów umożliwiające odstąpienie od umowy deweloperskiej jeśli firma deweloperska narusza warunki kontraktu (np. mocno opóźnia się z zakończeniem budowy)
5. wymóg wręczenia przez dewelopera potencjalnemu klientowi specjalnego prospektu informacyjnego, w którym znajdują się wszystkie najważniejsze informacje na temat inwestycji deweloperskiej
6. umożliwienie dokończenia budowy przez syndyka lub innego dewelopera na podstawie przepisów prawa upadłościowego (te przepisy przewidują też możliwość sprzedaży zabudowywanej nieruchomości lub propozycji układowych klientów upadłego dewelopera)
7. określenie przez ustawę deweloperską zasad, wedle których powinien przebiegać odbiór mieszkania lub domu z rynku pierwotnego

W kontekście pierwszego punktu warto wspomnieć, że bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy ma obowiązek sprawdzać, czy deweloper faktycznie zrealizował kolejny etap przedsięwzięcia inwestycyjnego. Weryfikowany jest między innymi wpis kierownika budowy w dzienniku budowy. Co ważne, po zmianach prawnych środki na rachunku powierniczym są chronione przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny tak samo, jak wszystkie inne pieniądze, które bank przechowuje na lokatach i kontach.

Dzięki notarialnej formie umowy deweloperskiej (patrz punkt 2) klient zyskuje natomiast wsparcie notariusza, który powinien sprawdzić, czy projekt aktu notarialnego zawiera wszystkie elementy przewidziane przez przepisy.

Kupno mieszkania od dewelopera – kiedy będzie można odstąpić?

Warte uzupełnienia wydają się także informacje dotyczące tego, kiedy osoba, która zdecydowała się na zakup mieszkania od dewelopera ma prawo odstąpić od zawartej umowy. Zgodnie z przepisami, prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej połączone ze zwrotem wszystkich wpłaconych środków przysługuje klientowi jeśli:

• prospekt informacyjny nie odpowiada wzorowi określonemu przez ustawę lub nie został odpowiednio uzupełniony – odstąpienie możliwe w ciągu 30 dni od zawarcia umowy
• umowa deweloperska nie zawiera wszystkich wymaganych przez przepisy elementów – odstąpienie możliwe w ciągu 30 dni od zawarcia umowy
• istnieje niezgodność informacji podanych w prospekcie informacyjnym oraz umowie (poza zmianami podkreślonymi w umowie) – odstąpienie możliwe w ciągu 30 dni od zawarcia umowy
• prospekt informacyjny lub jeden z jego załączników nie został doręczony klientowi albo zawiera błędne informacje – odstąpienie możliwe w ciągu 30 dni od zawarcia umowy
• deweloper nie przeniósł na klienta prawa własności domu lub lokalu w umownym terminie, a sytuacja nie zmieniła się po upływie wyznaczonego przez klienta dodatkowego terminu wynoszącego 120 dni (w takiej sytuacji, mimo wypowiedzenia umowy klient zachowuje prawo do kary umownej za okres opóźnienia)

Warto nadmienić, że nowelizacja ustawy deweloperskiej zaproponowana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przewiduje dodatkowe rozwiązania zabezpieczające klienta firmy deweloperskiej. Chodzi między innymi o wymóg stosowania rachunków powierniczych również w przypadku sprzedaży dotyczącej ukończonych domów i lokali. Projekt nowych przepisów przewiduje również utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który dzięki wpłatom niewielkich kwot po każdej sprzedaży nowego mieszkania lub domu będzie stanowił rezerwę środków zabezpieczających roszczenia klientów upadłych klientów firm deweloperskich. Inną nowością ma być doprecyzowanie zasad funkcjonowania umowy rezerwacyjnej i potwierdzenie możliwości odmowy dokonania odbioru nowego mieszkania lub domu przez nabywcę w razie jego istotnych wad.

Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania lub domu od dewelopera?

Osoba, która zna już główne wady i zalety mieszkań z rynku wtórnego oraz pierwotnego, a także ogólne kwestie dotyczące bezpieczeństwa transakcji z deweloperem, może rozpocząć poszukiwania odpowiedniego lokum. Trudno ukryć, że wspomniane poszukiwania są bardziej wygodne w przypadku nowych lokali i domów. Rynek pierwotny jest bowiem o wiele mniej rozproszony. Dobry portal z ofertami deweloperskimi w sposób przejrzysty pokaże nam praktycznie wszystkie propozycje głównych inwestorów. Podczas poszukiwania ofert z rynku wtórnego, niestety trzeba się zmagać z problemami dotyczącymi m.in. podwojonych ogłoszeń, słabych zdjęć i kiepskich opisów. Niektóre ogłoszenia w sprawie sprzedaży używanych domów i lokali nie podają również bardzo dokładnej lokalizacji nieruchomości. Informacje na ten temat uzyskamy dopiero po kontakcie z agentem (najczęściej) lub samym właścicielem lokum.

W przypadku ofert z rynku pierwotnego, prospekt informacyjny wyjaśnia nam na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania lub domu. Zamieszczone tam informacje powinny rozwiać większość wątpliwości. Załącznikiem takiego dokumentu jest rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej. Prospekt odpowiada między innymi na pytania dotyczące:

• uciążliwych inwestycji, które mogą powstać w pobliżu nowego budynku (do 1000 metrów)
• rodzaju zapewnianego przez dewelopera rachunku powierniczego
• wydanego pozwolenia budowlanego (w miarę możliwości należy unikać projektów nieposiadających jeszcze ostatecznego pozwolenia)
• przeznaczenia sąsiednich działek w planie miejscowym
• terminu zakończenia prac budowlanych i przeniesienia własności lokali lub domów z danej inwestycji
• sposobu finansowania inwestycji dewelopera i ewentualnej hipoteki banku na zabudowywanym gruncie związanej z kredytem inwestycyjnym
• harmonogramu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (ten harmonogram później wpłynie na sposób wypłaty kredytu mieszkaniowego w transzach)
• ofertowej ceny 1 mkw. domu lub lokalu (być może od tej ceny uda się jeszcze wynegocjować pewien rabat)
• standardu wykończenia lokum oraz części wspólnych budynku wielorodzinnego
• pomieszczeń przynależnych do lokalu (uwaga: czasem miejsce postojowe w hali garażowej jest kupowane osobno jako współwłasność lokalu użytkowego)

Oczywiście, nie należy ograniczać się do lektury samego prospektu. Dodatkowe informacje na temat solidności samego dewelopera oraz jego doświadczenia warto sprawdzić w Internecie. Dane ze strony www inwestora powiedzą nam natomiast znacznie więcej na temat samego budynku oraz sposobu zagospodarowania działki. Należy dążyć do tego, aby umowa deweloperska zawierała jak najwięcej szczegółowych informacji dotyczących cech lokalu, bloku lub domu. W ten sposób łatwiej będzie dochodzić od dewelopera np. zagospodarowania terenu wokół budynku stuprocentowo zgodnego z projektem budowlanym. Projekt budowlany powinien być dostępny do wglądu w siedzibie firmy deweloperskiej (podobnie jak kopia pozwolenia na budowę i sprawozdanie finansowe spółki za ostatnie dwa lata). Jeżeli natomiast chodzi o projekt umowy deweloperskiej (dołączony do prospektu informacyjnego), to jego treść można skonsultować z prawnikiem wyspecjalizowanym w tematyce rynku pierwotnego.

Zgodnie z obecnym stanem prawnym (na dzień 1 maja 2021 r.), deweloper nie musi przekazywać prospektu informacyjnego jeśli inwestycja została już ukończona. Mimo tego, wspomniany prospekt często jest źródłem potrzebnych informacji również po zakończeniu budowy. Trzeba jednak upewnić się, czy są one aktualne. Atutem jest natomiast to, że w przypadku gotowego lokalu lub domu od dewelopera samodzielnie można zweryfikować np. stan i jakość wykończenia. W księdze wieczystej dostępnej online trzeba natomiast sprawdzić, czy dom wraz działką lub lokal został już wyodrębniony jako osobna nieruchomość. Kluczowe jest również wyodrębnienie nieruchomości bez hipoteki wynikającej z kredytu zaciągniętego przez dewelopera.

POBIERZ PDF BY NIE ZAPOMNIEĆ O ŻADNYM KROKU!

Aby to zrobić podaj swój adres e-mail

O co pytać przy kupnie mieszkania lub domu z wtórnego rynku?

Osoby, które biorą pod uwagę również zakup lokalu „z drugiej ręki” lub domu na rynku wtórnym, powinny zdawać sobie sprawę, że tym przypadku sprawdzenie wszystkich ważnych informacji będzie bardziej kłopotliwe. Nie ma bowiem prospektu informacyjnego. Sprawę ułatwia natomiast możliwość sprawdzenia księgi wieczystej przez Internet, czyli wygodna opcja, o której trudno było nawet myśleć np. w 2005 r. W księdze wieczystej gruntu zabudowanego używanym domem lub osobnego lokalu warto sprawdzić następujące kwestie:

• W dziale I księgi – dane identyfikacyjne nieruchomości (dotyczące np. adresu) oraz informacje na temat prawa własności oraz współwłasności nieruchomości wspólnej (ta druga kwestia dotyczy jedynie lokali). Dział I zawiera też dokładne informacje na temat domu stanowiącego integralną część nieruchomości gruntowej. Chodzi między innymi o jego powierzchnię użytkową. W przypadku lokalu, dział pierwszy księgi wieczystej prezentuje np. informacje o liczbie pokoi oraz pomieszczeniach przynależnych (komórkach lokatorskich itd.). Z działu I dowiemy się także, czy właściciel nieruchomości gruntowej posiada prawo przechodu lub przejazdu przez działkę sąsiada.
• W dziale II księgi – dokładne informacje dotyczące właściciela nieruchomości. Najczęściej jest to osoba fizyczna, w przypadku której można zweryfikować imię, nazwisko oraz PESEL. Warto też dowiedzieć się, czy lokal albo dom stanowi współwłasność małżeńską lub ułamkową. W sprzedaży nieruchomości stanowiącej współwłasność będą uczestniczyli wszyscy współwłaściciele. Bez zgody współwłaściciela można nabyć jedynie ułamkowy udział w nieruchomości.
• W dziale III księgi – wszystkie obciążenia nieruchomości niebędące hipoteką. W przypadku domów, szczególnie istotne są informacje o służebnościach na rzecz sąsiadów związanych z przejazdem. Jeżeli chodzi o wszystkie nieruchomości mieszkaniowe, to warto sprawdzić, czy nie istnieje służebność mieszkania uprawniająca określoną osobę (najczęściej seniora) do dożywotniego zamieszkania. Umowa dożywocia ujawniona w księdze wieczystej dodatkowo zobowiązuje właściciela nieruchomości do opieki nad uprawnioną osobą (dożywotnikiem). Szczególnie niepokojący jest też wpis o wszczęciu przez komornika egzekucji z nieruchomości. Zakup nieruchomości zajętej przez komornika sprawia, że nabywca staje się podmiotem postępowania egzekucyjnego i uczestniczy w nim jako dłużnik.
• W dziale IV księgi – informacje dotyczące hipoteki umownej lub hipoteki przymusowej ustanowionej bez zgody właściciela nieruchomości (np. w związku z zadłużeniem podatkowym). Warto pamiętać, że hipoteka podąża za nieruchomością i będzie ją obciążać nawet w razie zmiany właściciela. Jeżeli pieniądze wpłacane przez kupującego posłużą do spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki, to strony powinny ustalić szczegóły w umowie przedwstępnej lub umowie sprzedaży.

Warto również dowiedzieć się, czy używany lokal posiada jakiekolwiek zadłużenie czynszowe względem wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Teoretycznie nabywca mieszkania nie odpowiada za takie długi, o ile nie zobowiązał się pisemnie do ich przejęcia. Czasem zdarza się jednak, że administrator budynku próbuje później dochodzić zapłaty od nowego właściciela lokum. Należy również sprawdzić, czy używane mieszkanie nie posiada najemcy oraz innych zameldowanych osób, o których nie wiemy.

Czy usługi pośrednika nieruchomości będą odpłatne?

Osoba, którą interesuje kupno mieszkania na rynku wtórnym szybko przekona się, że bardzo wiele atrakcyjnych ofert jest dostępnych tylko z udziałem pośrednika. Trudno się temu dziwić, bo agencje nieruchomości wytrwale „polują” na właścicieli mieszkań i domów namawiając ich do współpracy. Nadal dość często zdarza się, że w sprzedaż jednej nieruchomości jest zaangażowanych kilku pośredników (choć usługa pośrednictwa na wyłączność staje się coraz popularniejsza).

Już wcześniej wspominaliśmy o pewnych kwestiach związanych z rolą pośrednika. Osoby, które planują kupno nieruchomości z rynku wtórnego mogą mieć jednak dodatkowe pytania, na które teraz odpowiadamy. Jedno z takich pytań dotyczy wynagrodzenia pośrednika. Warto wiedzieć, że w polskich warunkach prowizję wynoszącą na ogół od 2,00% do 5,00% ceny sprzedaży zwykle pokrywa sprzedawca nieruchomości. Czasem pojawiają się jednak inne propozycje związane z podziałem wynagrodzenia dla agenta. Informacje na ten temat powinny znaleźć się w obydwu zawieranych umowach (tzn. umowie przedwstępnej oraz umowie sprzedaży nieruchomości). Należy unikać postanowień umownych, które umożliwiają samodzielnemu agentowi lub agencji działającej w formie spółki naliczenie prowizji już po zawarciu umowy przedwstępnej. Obydwie strony umowy sprzedaży powinny mieć także świadomość, że pośrednik nieruchomości posiada obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej. Taka polisa OC zapewnia mu ochronę na wypadek roszczeń związanych z nieprawidłowym przebiegiem transakcji.

Z punktu widzenia osoby, którą interesuje zakup mieszkania usługi agenta są związane głównie z prezentacją nieruchomości oraz ewentualnym przygotowaniem wzorca umowy przedwstępnej (o ile taka umowa nie jest zawierana w formie notarialnej). Czasem zdarza się również, że agent nieruchomości w imieniu właściciela negocjuje ostateczne warunki transakcji i proponuje wybór notariusza. Praktyką rynkową jest zawieranie umowy pośrednictwa z osobą zainteresowaną nieruchomością przed zaprezentowaniem jej pierwszego lokalu lub domu. Taka umowa nie powinna przewidywać żadnych kosztów dla potencjalnego kupującego w sytuacji, gdy jednak nie dojdzie do zakupu. Wspomniany kontrakt często upoważnia natomiast agenta do przedstawiania kolejnych ofert zakupu nieruchomości, na co warto zwrócić uwagę.

Generalnie rzecz biorąc, uzależnienie prezentacji mieszkania od podpisu potencjalnego kupującego na umowie pośrednictwa jest kontrowersyjnym rozwiązaniem (nawet jeśli wspomniany kontrakt nie przewiduje prowizji od nabywcy nieruchomości). Wspomniana praktyka zdarza się jednak dość często, bo rynek pośrednictwa jest słabo uregulowany. W konsekwencji wiele osób szuka ogłoszeń ze sformułowaniami „bezpośrednio” lub „od właściciela”, które sygnalizują brak pośrednika.

Zakup mieszkania: jakie są podstawowe informacje o zadatku?

Na samym początku naszego kompendium zadeklarowaliśmy, że będzie ono prezentowało informacje o tym, jak wygląda kupno mieszkania krok po kroku. Po ogólnych informacjach dotyczących m.in. zalet różnych rodzajów nieruchomości mieszkaniowych oraz sprawdzenia ich stanu, warto zatem omówić kwestie ważne dla osób, które znalazły ciekawe lokum i są nim wstępnie zainteresowane. Mowa o aspektach związanych z umową rezerwacyjną, deweloperską oraz przedwstępną.

O umowie deweloperskiej pisaliśmy już wcześniej. Warto jeszcze dodać, że taka umowa może posiadać pewne klauzule nieprzewidziane przez ustawę deweloperską (o ile nie naruszają one interesów konsumenta kupującego nowe „M” lub nowy dom). Przykładem są sformułowania regulujące kwestię zadatku oraz kary umownej za nieprzeniesienie w terminie własności nieruchomości mieszkaniowej. Zadatek zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego ma formę bezzwrotną. Jeżeli kupujący nie wywiązał się z umowy deweloperskiej (tzn. nie zawarł umowy przyrzeczonej, czyli umowy zakupu mieszkania w ustalonym terminie), to deweloper może odstąpić od kontraktu i otrzymany zadatek zachować. Z kolei klient jako strona wręczająca zadatek w razie niewypełnienia umowy przez dewelopera ma prawo żądać dwukrotności przekazanej sumy.

Warto zdawać sobie sprawę, że strony mogą zmodyfikować zasady funkcjonowania zadatku określone przez kodeks cywilny. Taka sytuacja wymaga jednak dodatkowych ustaleń w umowie przedwstępnej lub deweloperskiej. Często spotykane rozwiązanie polega na tym, że do kontraktu wprowadza się klauzulę umożliwiającą zwrot zadatku jeśli potencjalny kupujący otrzymał odmowną decyzję kredytową w kilku bankach i może to udokumentować. Takie zabezpieczenie dla osoby wnioskującej o kredyt staje się bardziej istotne, gdy banki zaostrzają warunki kredytowania nieruchomości. Przykład może stanowić sytuacja z początku pandemii koronawirusa. Warto też wiedzieć, że przepisy kodeksu cywilnego obligują sprzedawcę mieszkania do zwrotu zadatku jeśli fiasko transakcji nie wynikało z winy żadnej strony lub było spowodowane obustronną winą. Mimo tego, osoby planujące kupno mieszkania na kredyt wolą dodatkowo zabezpieczyć się w umowie.

Umowa przedwstępna u notariusza – kiedy jest konieczna?

Opisywane powyżej zasady funkcjonowania zadatku mają zastosowanie również do zwykłej umowy przedwstępnej, którą podpisuje się jako zabezpieczenie transakcji związanej z zakupem używanego mieszkania lub domu. Taka umowa oprócz tradycyjnych elementów (personaliów i podpisów stron oraz oznaczenia daty i miejsca) zawiera zobowiązanie dotyczące zawarcia umowy przyrzeczonej na ustalonych wcześniej warunkach i w podanym terminie. Umowa przedwstępna powinna precyzować wszystkie kluczowe warunki przyszłej transakcji. Warto uwzględnić w niej kwestie związane nawet z tym, jakie elementy wyposażenia używanego lokum może zabrać sprzedawca. Praktyka pokazuje bowiem, że takie z pozoru drobne kwestie mogą uniemożliwić zakup mieszkania w dobrej atmosferze.

Jeżeli chodzi o kupno mieszkania od dewelopera przed zakończeniem budowy i zakup budowanego domu na rynku pierwotnym, to strony umowy deweloperskiej nie mają wyboru. Pomoc notariusza jest bowiem potrzebna. Pozytywem dla klienta wydaje się natomiast fakt, że przepisy ustawy deweloperskiej zmuszają inwestora do pokrycia połowy kosztów notarialnych i sądowych dotyczących umowy deweloperskiej. Jeżeli natomiast kupno mieszkania lub domu dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego albo gotowej nieruchomości od dewelopera, to istnieje możliwość zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej lub formie notarialnej. Maksymalna stawka wynagrodzenia (taksy) notariusza za umowę przedwstępna jest taka sama, jak przy zawieraniu późniejszej umowy sprzedaży domu lub lokalu i też może zostać podzielona między stronami w dowolnej proporcji. Dokładną wysokość taksy za umowy notarialne będziemy prezentować w jednym z kolejnych rozdziałów.

Teraz warto natomiast wspomnieć, że umowa przedwstępna w formie notarialnej daje sprzedawcy możliwość sądowego wyegzekwowania od kupującego zawarcia umowy przyrzeczonej (umowy sprzedaży nieruchomości). Wspomniane uprawnienie w praktyce może być jednak dość iluzoryczne ze względu na przewlekłość postępowań sądowych w Polsce. Dlatego wielu sprzedawców nieruchomości zadowala się umową przedwstępną w zwykłej formie pisemnej z odpowiednio wysokim zadatkiem jako najlepszym zabezpieczeniem. Jeżeli umowa przedwstępna jest zawierana w takiej formie niewymagającej pomocy notariusza, to warto, aby jej wzorzec sprawdziła osoba zaznajomiona z obrotem nieruchomościami. Może być to np. znajomy prawnik lub doświadczony agent nieruchomości.

Mieszkanie od dewelopera – jak wygląda rezerwacja?

Jeżeli w grę wchodzi atrakcyjne mieszkanie od dewelopera lub nowy dom wzbudzający duże zainteresowanie, to może pojawić się konieczność zawarcia trzeciego rodzaju umowy. Mowa o tak zwanej umowie rezerwacyjnej. Jej treścią jest zobowiązanie sprzedawcy do wyłączenia danej nieruchomości z oferty rynkowej na pewien czas w zamian za przekazanie określonej kwoty w ramach opłaty rezerwacyjnej. Obecnie umowa rezerwacyjna nie jest dokładnie uregulowana, co sprawia, że zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej w razie niepodpisania umowy deweloperskiej/przedwstępnej bywają różne (podobnie jak same stawki opłaty). Z punktu widzenia dewelopera, najlepszą opcją jest oczywiście pozostawienie dla siebie całości wspomnianej opłaty. W razie zawarcia umowy deweloperskiej lub przedwstępnej, opłata rezerwacyjna zostaje zaliczona na poczet zadatku.

Umowa rezerwacyjna może przewidywać termin zawarcia zwykłej umowy przedwstępnej z deweloperem. W aktualnym stanie prawnym taka opcja istnieje, bo ustawa deweloperska nie dotyczy sytuacji, w której kupno domu od dewelopera lub zakup nowego mieszkania obejmuje ukończoną inwestycję. Po zapowiadanych zmianach prawnych transakcje związane z ukończonym lokum od inwestora mieszkaniowego też będą poprzedzone zawarciem umowy deweloperskiej.

Czy kredyt hipoteczny skomplikuje kupno mieszkania?

Z tematem zakupu mieszkania i domu bardzo mocno powiązana jest kwestia kredytu hipotecznego. Trudno się dziwić, bo bardzo wiele osób kupujących dom lub lokal finansuje tę transakcję przy pomocy „hipoteki”. W tym kontekście warto przypomnieć, że dziesięcioprocentowy wkład własny obecnie jest możliwy tylko pod warunkiem wykupienia dodatkowej polisy. Standardem pozostaje natomiast wkład klienta banku wynoszący 20% ceny lokum. W takim przypadku, wskaźnik LtV wyrażający relację zadłużenia do wartości nieruchomości wynosi 80% na początku spłaty.

Kupno mieszkania jest powiązane z tematem kredytu mieszkaniowego również na innej płaszczyźnie. Dość często okazuje się bowiem, że osoba sprzedająca lokal lub dom na rynku wtórnym sama posiada niespłaconą „hipotekę”. Wówczas możliwe są trzy warianty:

1. spłata kredytu przez sprzedającego przy pomocy zadatku wynikającego z umowy przedwstępnej i/lub oszczędności oraz potwierdzenie tego faktu kupującemu przed zawarciem umowy przyrzeczonej, czyli umowy sprzedaży nieruchomości (w akcie notarialnym sprzedaży jako załącznik znajduje się zaświadczenie z banku potwierdzające spłatę długu oraz wniosek o wykreślenie hipoteki złożony przez sprzedającego)
2. uwzględnienie w akcie notarialnym (umowie sprzedaży) wniosku o wykreślenie hipoteki na podstawie wcześniej dostarczonego przez sprzedawcę dokumentu z banku, który potwierdza spłatę zadłużenia (w tym przypadku sprzedawca również dokonuje spłaty przy pomocy własnych środków)
3. złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki przez nowego właściciela już po sfinalizowaniu sprzedaży i przelaniu części środków na rachunek banku służący do spłaty kredytu

Wybór jednego z powyższych wariantów powinien zostać sprecyzowany już na etapie umowy przedwstępnej. Jeżeli sprzedawca nie spłacił zadłużenia samodzielnie (patrz punkt 3), to powinien przedstawić dokumenty z banku, które potwierdzają numer konta do spłaty kredytu, saldo zadłużenia oraz warunkową zgodę bankowego wierzyciela na wykreślenie hipoteki po uregulowaniu długu. Kwestię wykreślenia poprzedniej hipoteki trzeba załatwić szybko, bo bank kredytujący kupującego nie zgodzi się na wpis swojej hipoteki na drugim miejscu. Co więcej, taki kredytodawca będzie naliczał składkę ubezpieczenia pomostowego aż do czasu wpisania swojej hipoteki do księgi wieczystej.

Zakup domu od dewelopera oraz zakup mieszkania od dewelopera ma tę zaletę, że unikamy ewentualnych problemów i formalności dotyczących wykreślenia poprzedniej hipoteki (zabezpieczającej dług zaciągnięty przez sprzedawcę). Zabudowywaną działkę często obciążą wprawdzie kredyt inwestycyjny zaciągnięty przez dewelopera, ale sprzedawany lokal lub dom nie powinien posiadać obciążenia z nim związanego. W przypadku transakcji realizowanych na rynku pierwotnym i wtórnym, nie unikniemy natomiast formalności związanych z wnioskowaniem o kredyt przez nabywcę nieruchomości. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której kupno mieszkania lub domu jest finansowane tylko z własnych oszczędności.

Bank musi posiadać potwierdzenie tego, że osoba wnioskująca o kredyt jest zainteresowana mieszkaniem o określonej wartości. W przypadku powstających nieruchomości z rynku pierwotnego, często wystarcza sama umowa rezerwacyjna. Jeżeli wymagana przez bank jest umowa deweloperska, to warto w niej uwzględnić klauzulę pozwalającą na zwrot zadatku w razie nieotrzymania kredytu.

Jeśli chodzi o transakcje realizowane na rynku wtórnym oraz zakupy dotyczące ukończonych nieruchomości z rynku pierwotnego, to dopiero umowa sprzedaży stanowi podstawę wypłacenia kredytu. Bank zwykle chce jednak sprawdzić umowę przedwstępną, aby upewnić się co do warunków przyszłej transakcji. Jeżeli zaś kupujemy nieukończone mieszkanie od dewelopera lub budowany nowy dom, to wypłata kredytu następuje w częściach (transzach) z uwzględnieniem umowy deweloperskiej. Między innymi dlatego wspomniana umowa zawsze musi mieć formę notarialną.

Zakup mieszkania – jakie będą jego dodatkowe koszty?

Już wcześniej wspominaliśmy o pewnych kwestiach dotyczących ubocznych kosztów, jakie niesie ze sobą zakup mieszkania z rynku wtórnego. Mowa o dwuprocentowym podatku od czynności cywilnoprawnych oraz ewentualnym wynagrodzeniu dla pośrednika. Teraz warto przyjrzeć się poniższej tabeli. Prezentuje ona przykładowe uboczne koszty zakupienia nowego lokalu lub domu (notarialne i sądowe). Jak nietrudno zauważyć, najwyższe okazują się uboczne koszty nabycia budowanego lokum z rynku pierwotnego, które dodatkowo jest finansowane kredytem. Warto też podkreślić, że w kalkulacjach dotyczących zakupu gotowego lokum do dewelopera założyliśmy brak notarialnej umowy przedwstępnej. Jeśli przyjmiemy takie samo założenie dla rynku wtórnego, to analogiczne koszty zakupu używanego mieszkania lub domu o wartości 400 000 zł będą wyglądały następująco:

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (2,00%): 8000,00 zł
• Połowa taksy notarialnej za umowę sprzedaży nieruchomości (założenie: drugą połowę kosztów notarialnych pokrywa sprzedawca mieszkania): do 1457,55 zł/2
• Połowa opłaty za trzy wypisy umowy sprzedaży (3 x 15 stron): do 332,10 zł/2
• Opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej: 200,00 zł
• Opłata za wpis hipoteki (200 zł) razem z podatkiem PCC (19 zł): 219,00 zł
• Wynagrodzenie dla notariusza za złożenie wniosku online o wpis własności: 200,00 zł
• Suma kosztów: do 9513,83 zł (2,38% ceny mieszkania/domu)

Podobnie jak w przypadku obliczeń z poniższej tabeli, otrzymany wynik uwzględnia maksymalny poziom taksy notarialnej. W praktyce kupujący zwykle płacą notariuszom nieco niższe stawki. Warto też nadmienić, że strony nie muszą koniecznie płacić notariuszowi za złożenie wniosków online dotyczących zmian w księgach wieczystych. Takie rozwiązanie jest jednak wygodne, bo wyklucza konieczność wizyty w sądzie wieczystoksięgowym. Co więcej, niektórzy notariusze nie pobierają żadnych opłat za złożenie wniosków przez Internet.

Źródło: opracowanie własne

Jak wygląda odpowiedzialność sprzedawcy za wady „M”?

Nasze kompendium ma z założenia prezentować kupno mieszkania krok po kroku. W ramach ostatniej części tego poradnika, warto zatem pochylić się nad tematem wad kupionego mieszkania lub domu. Już wcześniej wspomnieliśmy, że w razie istotnych wad lokum, które utrudniają korzystanie z niego lub obniżają jego wartość, klient firmy deweloperskiej ma prawo odmówić podpisania protokołu odbioru. Na całe szczęście, takie wady zdarzają się rzadko. Niemniej jednak, warto dokładnie sprawdzić nowy dom lub lokal w czasie odbioru (najlepiej razem z fachowcem) i zgłosić zastrzeżenia do protokołu odbiorczego.

Trzeba podkreślić, że odbiór powinien mieć miejsce jeszcze przed przeniesieniem prawa własności nowego domu lub lokalu. Deweloper w ciągu 14 dni od daty sporządzenia protokołu powinien się ustosunkować pisemnie do zgłoszonych usterek i ewentualnie wyjaśnić, dlaczego odmawia ich uznania. Zgodnie z obecnymi przepisami (aktualnymi na dzień 1 maja 2021 r.) inwestor w ciągu 30 dni od daty sporządzenia i podpisania protokołu powinien usunąć uznane wady. Podany termin można przedłużyć jeśli usunięcie usterek przed upływem 30 dni będzie niemożliwe (pomimo zachowania należytej staranności).

Jeżeli chodzi o używane mieszkania, kupno również powinno zostać poprzedzone uważnymi oględzinami. Można do nich zaangażować firmę, które pomaga w odbiorach mieszkań deweloperskich. Warto wiedzieć, że w przypadku używanych nieruchomości mieszkaniowych także obowiązuje pięcioletni termin odpowiedzialności sprzedawcy w ramach rękojmi. Co ważne, transakcje zawierane przez dwie osoby nieprowadzące działalności gospodarczej nie mają charakteru konsumenckiego. Konsumentem jest bowiem tylko osoba kupująca od przedsiębiorcy (dewelopera) mieszkanie (lokal albo dom) na potrzeby bezpośrednio niezwiązane ze swoją działalnością gospodarczą lub zawodową.

Przepisy wskazują, że uprawnienia nabywcy nieruchomości mieszkaniowej wynikające z rękojmi można ograniczyć lub zupełnie wyłączyć jeśli taki kupujący nie jest konsumentem. Właśnie dlatego zakup mieszkania na rynku wtórnym może rodzić niebezpieczeństwo związane z ograniczeniem lub zupełnym wyłączeniem odpowiedzialności sprzedawcy dotyczącej rękojmi. Kupujący powinien zatem sprawdzić, czy klauzule ograniczające rękojmię nie znajdują się w podpisywanej umowie. Nie będą one miały jednak znaczenia, jeśli wada lokum została podstępnie ukryta (np. poprzez zamalowanie wilgotnej ściany). W takiej sytuacji dotyczącej czasem zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego, nie obowiązuje pięcioletni termin odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi. Warto też wiedzieć, że gwarancja udzielana przez dewelopera nie jest obowiązkowa i stanowi jedynie alternatywę wobec rękojmi. Klient firmy deweloperskiej sam wybiera, czy chciałby usunąć usterkę na podstawie zasad gwarancji lub przepisów kodeksu cywilnego dotyczących rękojmi.

POBIERZ CHECKLISTĘ

Aby to zrobić podaj swój adres e-mail