Aktywność deweloperów na terenie Warszawy przybiera dwie różne formy. Pierwszą jest wypełnianie niewielkich luk w lokalnej zabudowie. Drugi wariant zakłada realizację bardzo dużych inwestycji mieszkaniowych, które cechują się przemyślaną formą i uporządkowanym układem urbanistycznym. Taka kompleksowa zabudowa wymaga jednak istnienia dużych obszarów z wolną przestrzenią. W przypadku Warszawy, dość trudno jest znaleźć odpowiednio duże tereny, gdzie można by zlokalizować nowe inwestycje o wielkiej skali. Wyjątkiem był obszar, gdzie powstało Miasteczko Wilanów. Postanowiliśmy przyjrzeć się temu terenowi, który jest wizytówką działalności deweloperów w Warszawie. Oprócz historii Miasteczka Wilanów, ciekawą kwestią wydają się również ceny, jakie osiągają tamtejsze mieszkania. Wielu czytelników interesują też opinie na temat opisywanej części Warszawy. Trzeba jednak zdawać sobie sprawę, że oceny dotyczące Miasteczka Wilanów od dawna są dość zróżnicowane. Wątpliwości nie wzbudza natomiast fakt, że mieszkania z tego obszaru mogą być dostępne nie tylko dla zamożnych warszawiaków.
Spis treści
Miasteczko Wilanów zaczęło powstawać już w 2002 roku
Obszar Wilanowa wielu osobom kojarzy się między innymi z okazałym pałacem ufundowanym przez Jana III Sobieskiego oraz nieco późniejszą historyczną zabudową. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że jeszcze stosunkowo niedawno spora część wspomnianej dzielnicy nie była w ogóle zabudowana. Sam Wilanów dopiero w 1951 roku został przyłączony do Warszawy. W pierwszych latach transformacji gospodarczej zapadła decyzja o wykorzystaniu rozległych obszarów tej dzielnicy pod zabudowę mieszkaniową. Deweloperzy powitali tę zmianę z zadowoleniem, ponieważ działki w lokalizacjach leżących znacznie bliżej centrum Warszawy stawały się coraz droższe i mniej dostępne.
Trzeba wspomnieć, że pierwszy miejscowy plan regulujący sposób zabudowy tzw. Pól Wilanowskich został uchwalony już w 1992 roku. Cztery lata później wybrano koncepcję całkowitej zabudowy części Wilanowa w ramach realizacji wielorodzinnych inwestycji mieszkaniowych. Te nowe inwestycje powstały na terenie, który dzisiaj jest określany właśnie jako Miasteczko Wilanów. Mowa o obszarze pomiędzy Aleją Wilanowską oraz ulicą Przyczółkową i ulicą Zapłocie. Od zachodu obszar Pól Wilanowskich (Błoń Wilanowskich) graniczy natomiast z osiedlami Ursynów Północny, Jary, Natolin i Kabaty.
Zabudowa obszaru wcześniej zajętego głównie przez pola uprawne i nieużytki rozpoczęła się w 2002 r. To ważna informacja dla nabywców lokali. Oznacza ona bowiem, że niektóre mieszkania z Miasteczka Wilanów mogą wymagać poważniejszych nakładów finansowych. Wiele lokali na terenie Pól Wilanowskich powstało jednak później – między innymi w czasie boomu hipotecznego z lat 2005 – 2008. Na początku minionej dekady stan surowy osiągnęła Świątynia Opatrzności Bożej. Stanowi ona bardzo rozpoznawalny i jednocześnie kontrowersyjny element architektury, z którym jest kojarzone Miasteczko Wilanów.
Nowe inwestycje teraz rzadziej powstają w „miasteczku”
Warto nadmienić, że mimo realizacji dużej liczby wcześniejszych projektów deweloperskich, nowe inwestycje z Miasteczka Wilanów nadal są dostępne. W połowie sierpnia 2021 r. na terenie Miasteczka Wilanów były dostępne 4 inwestycje deweloperskie z około 150 lokalami na sprzedaż. Dane GUS-u pozwalają natomiast oszacować, że w latach 2009 – 2020 na terenie Miasteczka Wilanów ukończono około 13 000 lokali mieszkalnych. Po 2017 r. deweloperzy nie przekroczyli już poziomu 1000 oddanych mieszkań rocznie.
W kontekście danych Głównego Urzędu Statystycznego trudno ukryć, że rekordowy boom budowlany na opisywanym obszarze się zakończył (przynajmniej tymczasowo). Wpłynęło to negatywnie na pozycję Wilanowa w rankingu dzielnic Warszawy z największą dostępną liczbą nowych mieszkań. Dotychczasowe inwestycje deweloperów zupełnie zmieniły jednak obraz Wilanowa. Warto pamiętać, że na terenie mega-osiedla Miasteczko Wilanów mieszka ponad połowa mieszkańców wspomnianej dzielnicy (ok. 25 000 z 43 000).
Brak linii tramwajowej na Wilanów pozostaje problemem
Zróżnicowanie opinie na temat Miasteczka Wilanów wynikają między innymi z faktu, że zabudowa tego obszaru nieco odbiega od wcześniejszych założeń. Początkowo Miasteczko Wilanów miało nawiązywać do przedwojennych i prestiżowych osiedli z obszaru Żoliborza lub Ochoty. Praktyka pokazała jednak, że plan elitarnego miasta-ogrodu był trudny do realizacji. Deweloperzy zaczęli budować na terenie Miasteczka Wilanów również lokale z nieco niższej półki cenowej. Charakter powstałej zabudowy wzbudza pewne kontrowersje. Sama wysokość budynków (do 20 metrów) odpowiada wielu osobom. Problemem jest natomiast zagęszczenie zabudowy wynikające z przyczyn ekonomicznych i planów deweloperów, które zakładały umieszczenie odpowiedniej ilości PUM (powierzchni użytkowej mieszkań) na posiadanych działkach.
Po stronie plusów, jakie posiada Miasteczko Wilanów, na pewno można zapisać między innymi bezpieczeństwo. Wynika ono z profilu społecznego mieszkańców (klasa średnia i wyższa średnia). Mimo wszystko, pozytywem jest też dostęp do terenów niezabudowanych i zielonych, który nieco łagodzi problemy związane z gęstą zabudową. W tym kontekście warto wspomnieć między innymi o obecności w najbliższej okolicy Rezerwatu Przyrody Las Natoliński oraz Parku Natolińskiego. W dalszym ciągu, mankamentem pozostaje brak dostępu mega-osiedla Miasteczko Wilanów do linii tramwajowej. Po raz ostatni, tramwaj do Wilanowa kursował w 1973 roku. Niestety, najnowsze doniesienia wskazują, że na nowy tramwaj łączący Wilanów i Śródmieście trzeba będzie jeszcze poczekać. Sytuację z pewnością utrudniła epidemia COVID-19.
Stopniowo przebiega natomiast rozbudowa publicznej infrastruktury w Miasteczku Wilanów. Prywatna infrastruktura handlowa i usługowa na terenie Miasteczka Wilanów powstała dość szybko. Z kolei na pierwszą szkołę podstawową trzeba było czekać do 2016 roku. Nie ulega wątpliwości, że w 2021 r. potrzeby związane z infrastrukturą publiczną nie były jeszcze zaspokojone. Determinacja mieszkańców działających w lokalnych stowarzyszeniach sugeruje jednak, że ten problem będzie stopniowo rozwiązywany. Widać, że sukcesywnie poprawia się sytuacja pod względem komunikacji drogowej. W lutym 2021 r. zostało podpisane porozumienie dotyczące przebudowy skrzyżowania ul. Kosiarzy i alei Wilanowskiej. Ta inwestycja pozwoli odciążyć istniejące obecnie wjazdy do Miasteczka Wilanów.
Mieszkania w Miasteczku Wilanów – nie dla każdego?
Pomimo opisywanych wcześniej problemów i niedociągnięć, Miasteczko Wilanów z pewnością jest perspektywiczną częścią Warszawy. Atrakcyjność tego obszaru dodatkowo wzrośnie po dokończeniu potrzebnych inwestycji komunikacyjnych i publicznych. Chodzi między innymi o budowę połączenia tramwajowego z centrum Warszawy, parku i przedszkoli.
Na atrakcyjność Miasteczka Wilanów dla nabywców mieszkań wpływają m.in. wysokie ceny notowane na terenie Śródmieścia i dzielnic, które bezpośrednio z nim graniczą (Ochota, Żoliborz, Mokotów oraz Wola). Wbrew opinii wielu osób, Wilanów jest bardziej dostępny cenowo niż wspomniane obszary. Główną przyczyną takiej sytuacji okazuje się właśnie obecność Miasteczka Wilanów, gdzie jesienią 2021 r. około połowa używanych mieszkań była wyceniana przez sprzedawców na 9500 zł/mkw. – 13 500 zł/mkw. Nowe mieszkania z Miasteczka Wilanów często lokują się w okolicach średniej ceny ofertowej dla całej dzielnicy. W połowie 2021 r. wynosiła ona około 10 500 zł/mkw. Do ceny mieszkania deweloperskiego z Miasteczka Wilanów trzeba oczywiście doliczyć koszty jego wykończenia (np. 1500 zł/mkw. – 2000 zł/mkw.).
Mieszkania z Miasteczka Wilanów wydają się dość ciekawą ofertą pod kątem inwestycyjnym. Można bowiem przypuszczać, że poprawa lokalnej infrastruktury związana na przykład z budową tramwaju wpłynie pozytywnie na lokalny poziom cen nieruchomości. Miasteczko Wilanów mimo opisywanych wcześniej niedogodności ma też ugruntowaną opinię jako dobre miejsce do zamieszkania. Taka sama sytuacja dotyczy również samej dzielnicy Wilanów. Warto nadmienić, że zajęła ona pierwsze miejsce w rankingu atrakcyjności dzielnic przygotowanym w 2017 r. przez Urząd Statystyczny w Warszawie. Wspomniane badanie uwzględniało „twarde” dane dotyczące aktywności zawodowej ludności, liczby mieszkań oddanych do użytkowania, powierzchni zieleni miejskiej oraz dostępu do sklepów i przychodni.
Niektóre nowe inwestycje w Warszawie też będą duże
W ramach podsumowania trzeba podkreślić, że już za pewien czas Miasteczko Wilanów prawdopodobnie nie będzie jedynym warszawskim osiedlem budowanym według tak zwanego masterplanu, czyli założeń architektonicznych i urbanistycznych obejmujących bardzo dużą powierzchnię. W tym kontekście warto wspomnieć o inwestycjach deweloperskich, które już za kilka lat powstaną na terenie byłej fabryki FSO. Mowa o zabudowie około 62 hektarów położonych na Pradze-Północ. Czas pokaże, czy ta inwestycja o wielkiej skali będzie oceniana podobnie dobrze jak Miasteczko Wilanów.
Dodaj komentarz