Jeżeli mielibyśmy krótko określić sytuację panującą na rynku mieszkaniowym (nie tylko pierwotnym), to najlepszym podsumowaniem byłyby dwa słowa: „niepewność i oczekiwanie”. Takie nastroje towarzyszyły uczestnikom rynku już wcześniej, a ostatni kwartał minionego roku niczego nie poprawił. Wręcz przeciwnie, pojawiły się nawet kolejne wątpliwości związane na przykład z zapowiedzianą nową formułą programu mieszkaniowego oraz niejednoznaczną komunikacją NBP i Rady Polityki Pieniężnej w sprawie spodziewanych obniżek stóp procentowych. Mimo wspomnianej już niepewności, można pokusić się o pewne prognozy rynkowe dotyczące nowego roku 2025. Najpierw zwróćmy jednak uwagę na kwestię, która nadal jest największym znakiem zapytania.
Spis treści
W temacie dopłat kredytowych ciągle niewiele wiemy
Niedawno informowaliśmy o zwrocie dotyczącym zapowiadanego programu mieszkaniowego, a także o zapowiedzi związanej z prezentacją jego nowej wersji w pierwszym kwartale 2025 r. Co się zmieniło od momentu publikacji grudniowego artykułu? Jeżeli sprawdzimy doniesienia medialne w sprawie nowego programu mieszkaniowego, które ukazały się od połowy grudnia do połowy stycznia, to można w tym gąszczu informacji wyłowić niewiele konkretów. Warto zwrócić uwagę głównie na wypowiedź ministra Paszyka z 3 stycznia 2025 roku, który stwierdził, że w koalicji rządzącej buduje się zgoda wokół propozycji limitu cenowego dla dotowanych mieszkań. Minione miesiące uczą jednak ostrożności w stosunku do takich wypowiedzi. Tym bardziej, że niektórzy partnerzy koalicyjni nadal nie wyglądają na przekonanych.
Rosnące wynagrodzenia będą wspierać kredyty i zakupy
Równie niepewnie wyglądają na razie perspektywy obniżek stóp procentowych NBP, choć trzeba podkreślić, że nie wszyscy członkowie RPP są tak sceptyczni wobec tematu korekt monetarnych, jak jeszcze niedawno sam szef NBP. Warto zwrócić uwagę na wypowiedź Ludwika Koteckiego. Członek Rady Polityki Pieniężnej niedawno stwierdził bowiem, że w marcu 2025 r. skład RPP zacznie rozmawiać o obniżce stóp procentowych. Bez znaczącej korekty stóp NBP lub programu dopłat przełom kredytowy wydaje się mało prawdopodobny, choć możemy przypuszczać, że rosnące wynagrodzenia w 2025 r. nadal będą wspierać możliwości nabywcze rodaków.
Narodowy Bank Polski w swojej listopadowej projekcji inflacyjnej przewiduje, że w poszczególnych kwartałach 2025 r. wynagrodzenia będą średnio wyższe o 8% – 14% względem sytuacji sprzed roku. To właśnie wciąż dość dobra sytuacja rynku pracy wspiera rynek kredytów mieszkaniowych. W grudniu 2024 r. odnotował on całkiem dobry wynik pomimo okresu świątecznego. Mowa o około 26 000 nowych wniosków kredytowych, czyli o wartości zbliżonej do listopadowej. Należy też zwrócić uwagę na wzrost średniej wartości nowego kredytu mieszkaniowego do rekordowego poziomu (ok. 445 000 zł w grudniu 2024 r. – o 2,2% więcej niż przed rokiem).
Więcej inwestycji z segmentu popularnego: to możliwe?
Wydaje się również, że w 2025 roku możliwe jest dalsze wzmocnienie segmentu popularnego jeśli chodzi o nowe inwestycje deweloperskie. Przez ostatnie miesiące taka zmiana związana ze wzrostem liczby tańszych projektów była widoczna na terenie Warszawy i Krakowa. Inwestorzy z innych dużych miast mogą spróbować podobnej strategii rynkowej, choć trzeba jednocześnie pamiętać, że wielkość oferty deweloperskiej z niektórych miast i aglomeracji jest już naprawdę duża względem sprzedaży. Chodzi głównie o Łódź, Szczecin oraz miasta z Górnego Śląska.
Impulsem dodatkowo zachęcającym inwestorów do wprowadzenia większej liczby projektów z najniższego segmentu, czyli segmentu popularnego mogłaby być wyraźna poprawa dostępności kredytowej mieszkań (na skutek uruchomienia rządowego programu dopłat lub obniżek stóp procentowych NBP). Sam wspomniany wcześniej wzrost wynagrodzeń nie wystarczy do stworzenia przełomu na rynku mieszkaniowym – tym bardziej, że zgodnie z prognozami Narodowego Banku Polskiego presja płacowa ma słabnąć w drugiej połowie 2025 r.
Koszty robocizny mogą być ważniejsze niż materiały
Słabnący w drugiej połowie 2025 roku wzrost wynagrodzeń to czynnik ważny również z punktu widzenia zmian kosztów budowy. Warto odnotować, że w 2024 roku to właśnie wynagrodzenia były czynnikiem najbardziej wpływającym na podwyżki wspomnianych kosztów. O jak dużych zmianach mówimy? Dane Sekocenbudu prezentowane przez PKO BP informują o rocznej zmianie kosztu budowy bez działki (III kw. 2023 r. – III kw. 2024 r.) wynoszącej 3% – 7% w przypadku przykładowych budynków wielorodzinnych.
Na całe szczęście, skończyły się już czasy, w których koszty budowy wykazywały kilkunastoprocentowe roczne wzrosty. Nie zmienia to jednak faktu, że coraz droższe budowanie będzie czynnikiem wpływającym na rynek mieszkaniowy – podobnie jak np. wysokie koszty ogrzewania. Nie chodzi w tym kontekście tylko o budownictwo deweloperskie. Warto zwrócić uwagę, że w 2024 r. spadła średnia powierzchnia użytkowa prywatnych domów, na które inwestorzy uzyskiwali pozwolenia budowlane.
Dodaj komentarz