Refinansowanie kredytu hipotecznego do innego banku (przeniesienie kredytu hipotecznego) – co warto wiedzieć?

Kredyt hipoteczny to najdłuższe zobowiązanie finansowe, jakie ludzie podejmują w swoim życiu. Na każdym etapie jego trwania istnieje możliwość refinansowania kredytu, oczywiście pod warunkiem, że obie strony się na to zgodzą. Na czym to dokładnie polega? Kiedy warto to zrobić? Zachęcamy do zapoznania się z artykułem, w którym przedstawiono wszystkie najważniejsze kwestie związane z tym zagadnieniem.

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest szczególnym rodzajem umowy, który uregulowany jest przez Ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Omawiany kredyt jest rodzajem zobowiązania, którego głównym zabezpieczeniem jest hipoteka. W sytuacji zaprzestania spłaty zadłużenia przez kredytobiorcę bank ma prawo do przejęcia nieruchomości. Taki kredyt trzeba przeznaczyć na określony cel. Może to być na przykład zakup działki, zakup domu, mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym, budowa domu, wykończenie domu lub mieszkania, czy też rozbudowa, remont i modernizacja istniejącego już lokalu.

Na czym polega przeniesienie kredytu do innego banku?

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku nazywamy refinansowaniem. Polega to na zaciągnięciu nowego zobowiązania przy jednoczesnym zamknięciu starego kredytu. Kwota pożyczona w ramach drugiego kredytu jest natychmiast przekazywana na spłatę pierwszego zobowiązania, które tym samym wygasa. Warunki refinansowania takiego kredytu są bardzo zbliżone do tych, które trzeba spełnić przy jego zaciąganiu. Potrzebne są między innymi dokumenty dotyczące ogólnych warunków kredytu, wartości nieruchomości, kwoty kredytu (poprzedniego zobowiązania), jak i informacje na temat jego spłaty.

Kredyt refinansowy – kiedy warto przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?

Refinansowanie kredytu mieszkaniowego powinny przemyśleć osoby, które:

• znalazły lepszą ofertę kredytową w innej instytucji finansowej i chcą obniżyć koszt swojej hipoteki (na przykład znalazły ofertę z niższym oprocentowaniem, czy też umożliwiającą wydłużenie okresu spłaty zobowiązania kredytowego);
• mają trudności z terminową spłatą bieżących rat;
• potrzebują zmienić warunki umowy kredytowej lub formę spłaty zobowiązania;
• chcą obciążyć hipoteką inny lokal;
• chcą skorzystać z przewalutowania obecnego kredytu;
• chcą skorzystać z kredytu konsolidacyjnego;
• chcą szybciej spłacić hipotekę;
• mają wyższą zdolność kredytową niż w momencie zaciągania danego kredytu;
• są niezadowolone z usług obecnego banku (na przykład nie zapewnia on im elastyczności w spłacie kredytu lub ma wysokie oprocentowanie);
• próbowały negocjować lepsze warunki ze swoim bankiem, ale nic z tego nie wyszło.

Teoretycznie kredyt mieszkaniowy można przepisać na dowolnym etapie jego spłaty między podpisaniem umowy a spłatą ostatniej raty w dotychczasowym banku. W praktyce takie rozwiązanie jest opłacalne tylko we środkowym okresie spłaty zaciągniętego kredytu. W pierwszych latach spłaty tego kredytu dodatkowym kosztem jest bowiem prowizja za wcześniejszą spłatę przenoszonego kredytu, a pod koniec okresu spłaty prowizja za przyznanie nowego kredytu może zacząć przekraczać potencjalne korzyści z refinansowania kredytu.

Warunki przeniesienia kredytu – czy wymagany jest wkład własny?

Do najważniejszych warunki, które są niezbędne do przeniesienia zobowiązania do innej instytucji finansowej, zalicza się między innymi:

• posiadanie zdolności kredytowej i stabilnej sytuacji finansowej (bank dokładnie sprawdzi pod tym względem kredytobiorcę, na przykład w bazach finansowych takich jak BIK czy też ERIF);
• dostarczenie niezbędnych dokumentów, które potwierdzają zatrudnienie, dochód i inne informacje o sytuacji finansowej kredytobiorcy;
• dostarczenie innych równie ważnych dokumentów, na przykład dokumentów dotyczących obecnego kredytu, dokumentów związanych z nieruchomością (takich jak operat szacunkowy czy też wypis z księgi wieczystej);
• posiadanie dobrej historii kredytowej;
• posiadanie ubezpieczenia na życie bądź na wypadek utraty pracy;
• opłacenie prowizji za udzielenie nowego kredytu i innych kosztów związanych z refinansowaniem;
• opłacenie ewentualnych opłat wynikających z refinansowania kredytu.

Wkład własny do kredytu refinansowego nie jest niezbędny, co zdecydowanie upraszcza cały ten proces. Ta wpłata została już uwzględniona do zakupu nieruchomości podczas zawierania umowy pierwotnego kredytu mieszkaniowego, nowy kredyt będzie korzystać z tego samego zabezpieczenia, a jego kwota będzie znacznie niższa od wartości przedmiotu zabezpieczenia.

Jakie są koszty przenoszenia kredytu mieszkaniowego?

Przeniesienie kredytu polega także na zapłacie dodatkowych kosztów. Ich wysokość uzależniona jest głównie od warunków obecnego kredytu, ale i od parametrów kredytu refinansowego. Do tych kosztów zaliczyć można między innymi:

• opłatę za wcześniejszą spłatę kredytu;
• prowizję za udzielenie kredytu (często nie jest ona uwzględniana w symulacji rat i dopiero widać ją w całkowitym koszcie kredytu);
• opłatę za wystawienie zaświadczenia z banku o stanie obecnego salda kredytu;
• koszt wykupienia ubezpieczenia kredytu, na przykład ubezpieczenia pomostowego;
• opłaty sądowe i notarialne (na przykład opłata za zmiany w księdze wieczystej, podatek PCC-3 za ustanowienie hipoteki);
• koszt operatu szacunkowego nieruchomości (czasami jest on oferowany bezpłatnie przez banki, ale zazwyczaj jest to opłata w wysokości kilkuset złotych).

Warto rozważyć refinansowanie swojego kredytu, ale trzeba pamiętać o tych opłatach. Zdarza się tak, że koszty przewyższają korzyści, jakie można osiągnąć z przepisania pożyczki do innego banku.

Jak wybrać bank, w którym refinansować kredyt hipoteczny? Na co zwrócić uwagę?

Wybierając bank do refinansowania kredytu mieszkaniowego, trzeba przede wszystkim zwrócić uwagę na:

• oprocentowanie (warto porównać stopy procentowe, które oferowane są przez różne banki i wybrać najniższą propozycję);
• warunki spłaty (takie jak wkład własny, okres kredytowania, czy też zabezpieczenie – są to równie ważne kwestie);
• koszty (nie można zapomnieć o kosztach, które wygeneruje przepisany kredytu, chodzi tutaj na przykład o opłatę za wcześniejszą spłatę zobowiązania w poprzednim banku, jak i prowizję za udzielenie nowej pożyczki w nowym banku);
• renomę i zaufanie do banku (opinie od innych osób odgrywają bardzo dużą rolę, warto się z nimi zapoznać);
• elastyczność w negocjacjach (to również bardzo istotny aspekt, dzięki któremu można wiele zyskać);
• dodatkowe usługi (takie jak ubezpieczenie kredytu czy też konsolidacja innych zobowiązań). 

W jaki sposób refinansować kredyt?

Refinansowanie kredytu z oprocentowaniem zmiennym, stałym lub okresowo stałym dokonuje się w ten sam sposób. Trzeba udać się do banku, w którym ktoś ma kredyt i zgłosić, że chce się przenieść swój kredyt. Po przygotowaniu wszystkich niezbędnych dokumentów i złożeniu wniosku o przeniesienie kredytu hipotecznego, bank przeanalizuje możliwość przepisania pożyczki. W przypadku jakichś niejasności lub braków, poprosi o wyjaśnienia lub o dostarczenie niezbędnych dokumentów. Natomiast jeśli instytucja finansowa nie będzie widziała żadnych przeciwwskazań, to wniosek o refinansowanie zostanie rozpatrzony pozytywnie.

Czy można refinansować kredyt gotówkowy?

Kredyt gotówkowy także można refinansować z jednego banku do innego. Polega to na tym, że osoba zainteresowana bierze nowy kredyt w innej instytucji finansowej i przeznacza go na spłatę aktualnego kredytu. Zazwyczaj całym procesem spłaty wcześniejszego kredytu zajmuje się nowo wybrana instytucja, a kredytobiorca jedynie spłaca swoje zadłużenie według nowo wybranych zasad. Przenoszenie kredytu gotówkowego jest znacznie powszechniejsze niż w przypadku kredytu mieszkaniowego. Wynika to przede wszystkim z faktu, że cały proces jest zdecydowanie prostszy.

Przepisanie kredytu hipotecznego na inną osobę

Zawierając umowę o kredyt mieszkaniowy z inną osobą, przystępuje się do długu wspólnie. Oznacza to, że niezależnie od tego, jakie relacje będą łączyły obie strony w przyszłości, to zobowiązanie musi zostać spłacone przez wszystkie osoby, które przystąpiły do tego kredytu.

Bank udzielając kredytu na tych konkretnych warunkach, bierze pod uwagę wspólną zdolność finansową i historię kredytową wszystkich stron. Oznacza to, że jeśli którakolwiek z osób chciałaby wziąć kredyt samodzielnie, to mogłaby otrzymać go na innych warunkach bądź w ogóle go nie dostać. Bank nie sprawdza relacji, jakie łączą osoby wspólnie starające się o kredyt. Najważniejsza dla niego jest wspólna zdolność finansowa i zobligowanie do terminowego spłacania kredytu. W sytuacji, gdy kredytobiorcy chcą zrezygnować ze wspólnego spłacania kredytu dopuszczalne jest dokonanie tak zwanej cesji, czyli przepisania części lub całości kredytu przypadającej jednemu kredytobiorcy na innego kredytobiorcę.

Jednak, aby operacja ta była wykonalna, oboje kredytobiorców muszą wyrazić na nią zgodę, a osoba, na którą zostanie scedowana hipoteka, musi mieć odpowiednią ocenę finansową do zaciągnięcia kredytu. Jeśli jedna ze stron nie wyrazi zgody na dokonanie cesji, to bank oczywiście nie przepisze kredytu na drugiego kredytobiorcę. Procedura cesji nie jest skomplikowana. Wystarczy, że osoby zainteresowane cesją skontaktują się ze swoim bankiem, w którym posiadają dany kredyt. Następnie bank, po otrzymaniu wniosku musi wyrazić zgodę na dokonanie ewentualnej cesji. W przypadku pozytywnej odpowiedzi banku na dokonanie cesji ponownie badana jest ocena wartości kredytowej osoby, na którą ma zostać scedowany kredyt. Po pozytywnej weryfikacji następuje podpisanie aneksu i przepisanie całego długu na jedną ze stron. Od tej chwili druga strona nie posiada już zobowiązania wynikającego z tego tytułu i nie musi płacić miesięcznych rat.

Kiedy warto zrobić cesję kredytu hipotecznego?

Cesja umowy kredytu mieszkaniowego to dobre rozwiązanie w przypadku rozwodu, gdy małżonkowie mają wspólne dzieci i nie chcą sprzedawać swojego mieszkania. Dodatkowo cesja zapewnia byłym partnerom dużą swobodę, ponieważ osoba, która opuściła wspólną nieruchomość, może wziąć nowy kredyt. Kolejnym przykładem sytuacji, w której warto zrobić cesję kredytu, są problemy finansowe czy też śmierć jednego z dłużników.

Czy można przenieść kredyt na inną nieruchomość?

Istnieje możliwość przepisanie hipoteki na inną nieruchomość. Jest to proces, podczas którego zabezpieczenie kredytu zostaje przepisana na nowy lokal. Warunkiem jest jednak to, że ten nowy obiekt musi mieć wartość większą niż ten, który jest aktualnie obciążony kredytem. Bardzo ważne jest też to, że trzeba udowodnić, że dany lokal nie podlega żadnemu zobowiązaniu. Podobnie, jak w przypadku refinansowania kredytu, czy też cesji hipoteki, dłużnik zostaje poddany ponownej ocenie jego wartości finansowej. Musi się on także liczyć z dodatkowymi kosztami, między innymi z opłatami sądowymi i notarialnymi.

Jak przenieść hipotekę na inną nieruchomość?

Jeśli ktoś chce przepisać hipotekę na inną nieruchomość, to musi w pierwszej kolejności złożyć wniosek o przepisanie hipoteki, a także podać informacje o lokalu, na który chce to zrobić. Nowy obiekt będzie więc nowym zabezpieczeniem kredytu. Po otrzymaniu wniosku bank przeanalizuje zapisy w księdze wieczystej tego lokalu. Jeśli będzie on obciążony jakimiś zobowiązaniami, to ten proces oczywiście nie będzie możliwy. Dodatkowo bank będzie też wymagał dostarczenia operatu szacunkowego do oceny realnej wartości rynkowej nowego budynku (możliwej do osiągnięcia przy zbyciu tej hipoteki). Przy przepisaniu hipoteki bank na nowo obliczy zdolność do zaciągnięcia kredytu refinansowego osoby ubiegającej się o przeniesienie hipoteki i wyda decyzję. Jeśli wyrazi on zgodę na taki krok, to najpierw następuje wykreślenie wpisu o hipotece z pierwszej nieruchomości. Po czym trzeba złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Na koniec następuje ustanowienie hipoteki na nowej nieruchomości. Jednak, żeby taki wpis o nowej hipotece mógł być zrobiony, to trzeba dostarczyć do banku umowę przedwstępną, która potwierdza zakup nowej nieruchomości. Ostatnim etapem jest dostarczenie aktu notarialnego.

Kredyt refinansowy w wielu przypadkach może okazać się bardzo korzystnym rozwiązaniem. Dlatego warto przeanalizować oferty kredytu od niektórych banków i skalkulować opłacalność refinansowania kredytu. Dzięki czemu można nie tylko obniżyć wysokość miesięcznych rat kredytu hipotecznego, ale i całkowitą kwotę zobowiązania.