Data publikacji: 24.05.2024

5/5 - (3 votes)

Czym jest minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym? Sprawdź, co warto o nim wiedzieć!

Minimalny wkład własny - ile dokładnie wynosi?

Łukasz Pierzchała

5/5 - (3 votes)

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z zapłatą minimalnego wkładu własnego, przez co wiele osób nie może zdecydować się na to zobowiązanie. Co to dokładnie jest? Dlaczego zniechęca bądź uniemożliwia wzięcie pożyczki w banku? Zachęcamy do lektury!

Minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym – co to jest?

Minimalny wkład własny to suma pieniędzy, którą instytucja finansowa wymaga od przyszłego kredytobiorcy jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Osoba starająca się o wsparcie finansowe na kupno mieszkania lub domu musi udowodnić banku, że jest ona wiarygodnym partnerem i dysponuje odpowiednimi środkami na wkład własny. Wartość takiego wkładu ustalana jest procentowo, a o jej wysokości i warunkach wniesienia decyduje konkretna instytucja bankowa.

Co może stanowić wkład własny?

Wkładem własnym przy kredycie mieszkaniowym mogą być:

  • pieniądze na koncie bankowym (to najpopularniejsza forma wkładu własnego) lub pieniądze w formie gotówki, która musi pochodzić ze środków kredytobiorcy (bank może żądać złożenia oświadczenia o tym, że te pieniądze nie pochodzą z pożyczki, kredytu czy też dotacji);
  • działka budowlana (zazwyczaj wartość działki pokrywa wkład własny w części lub w całości; zdarza się też tak, że bank bierze pod uwagę wartość zrealizowanych już na tej działce prac budowlanych, czy też koszt zakupionych materiałów budowlanych albo wpłatę zaliczki dla firmy budowlanej);
  • nieruchomość (na przykład mieszkanie, które posiada kredytobiorca pod warunkiem, że nie jest ustanowiona na nim hipoteka na rzecz innego kredytodawcy, co więcej nie może ono też mieć służebności osobistej, czyli inna osoba nie może mieć do tego mieszkania ograniczonego prawa rzeczowego);
  • zadatek (zazwyczaj uznawany jest w całości przez banki – w tym przypadku niezbędne jest przedstawienie umowy przedwstępnej, co będzie potwierdzało uiszczenie zadatku przez kupującego);
  • darowizna (bank w tej sytuacji będzie wymagał udokumentowania otrzymanej kwoty darowizny – może to być na przykład potwierdzenie przelewu i dodatkowo umowa darowizny; warto tu wspomnieć o tym, że darowizna w obrębie zerowej grupy podatkowej, czyli między najbliższą rodziną nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn pod warunkiem zgłoszenia tego faktu w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy od daty przekazania pieniędzy);
  • środki zgromadzone w Pracowniczych Planach Kapitałowych (PPK zakłada, że pracownik, który oszczędza w taki sposób na emeryturę, ma możliwość wypłaty pieniędzy z PPK na poczet wkładu własnego);
  • obligacje lub papiery wartościowe (akceptowane są przez niektóre banki, co ważne obligacje emitowane przez Skarb Państwa mogą być uznane nawet w 100% ich wartości jako wniesiony wkład własny);
  • książeczka mieszkaniowa z PRL (zgromadzone środki na takiej książeczce mogą być również zaliczone do całości lub części wkładu własnego);
  • środki zgromadzone na koncie emerytalnym Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE) lub Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE).

Co nie może być wkładem własnym?

Przede wszystkim wkład własny nie może pochodzić z pożyczki lub innego kredytu. Nie zalicza się też do niego towary luksusowe, drogocenne kamienie, dzieła sztuki czy też biżuterię. Przeznaczona na wkład własny nie może być również nieruchomość, którą posiada się z innymi współwłaścicielami. Niektóre banki dopuszczają możliwość wniesienia takiej nieruchomości jako zabezpieczenia pod warunkiem posiadania zgody od pozostałych współwłaścicieli. Wszystko zależy od indywidualnej polityki kredytowej konkretnego banku.

W jaki sposób udokumentować wkład własny do kredytu hipotecznego?

Nie ma tutaj jednoznacznej odpowiedzi, ponieważ to banki same ustalają, w jaki sposób kredytobiorca ma udokumentować posiadanie wymaganego wkładu własnego. Przykładem takiej dokumentacji może być wyciąg z konta bankowego, potwierdzenie wykonanego przelewu (w tytule transakcji musi być wyraźna informacja o tym, że przelew został zrobiony w celu pokrycia wkładu własnego), faktura zakupu materiałów budowlanych z danymi imiennymi nabywcy, czyli przyszłego kredytobiorcy (w przypadku budowy domu), oświadczenie podpisane przez strony umowy przedwstępnej czy też akt własności nieruchomości wraz z potwierdzeniem, że nie jest ona obciążona hipoteką.

Jak obliczyć wkład własny do kredytu hipotecznego?

Wkład własny oblicza się od wartości nieruchomości, nie od wysokości kredytu. Jest to podstawowy błąd przy dokonywaniu obliczeń jego wysokości. Banki ustalają wartość tego zabezpieczenia, biorąc pod uwagę:

  • cenę danego lokalu na rynku pierwotnym czy też wtórnym;
  • cenę działki lub niższą kwotę oszacowanego kosztorysu budowy domu.

Wartość nieruchomości określana jest przez rzeczoznawców majątkowych, którzy sporządzają operat szacunkowy. Warto tu dodać, że banki współpracują z konkretnymi rzeczoznawcami majątkowymi, więc może zdarzyć się taka sytuacja, że nie zaakceptuje on wyceny sporządzonej przez specjalistę spoza swojej listy.

Przykłady obliczenia wartości wkładu własnego:

  1. Zakup nieruchomości o wartości 700 tys. zł:

– minimalny wkład własny 10% wynosi 70 tys. zł;

– minimalny wkład własny 20% wynosi 140 tys. zł.

  1. Zakup nieruchomości o wartości 500 tys. zł:

– minimalny wkład własny 10% wynosi 50 tys. zł;

– minimalny wkład własny 20% wynosi 100 tys. zł.

Ile wynosi minimalny wkład własny w 2024?

Polityka banków dotycząca ważnej kwestii, jaką jest wkład własny na mieszkanie, mocno wpływa na ceny nieruchomości. Dlatego Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) w Rekomendacji S wprowadziła limity minimalnego wkładu własnego, aby nie dopuścić do ponownego powstania dużej „banki cenowej” na rynku mieszkaniowym. Podobne rozwiązanie jest stosowane przez wiele innych krajów europejskich. Obecnie wymagania odnośnie minimalnego wkładu własnego kredytów hipotecznych są następujące:

  • wkład 10% (maksymalne LtV kredytu = 90%) – pod warunkiem zakupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego (ponad 80% LtV);
  • wkład 20% (maksymalne LtV kredytu = 80%) – podstawowy limit bez konieczności wykupywania dodatkowej polisy przez klienta.

Jeżeli klient banku ma mały wkład własny, kredyt hipoteczny będzie posiadał ubezpieczenie obejmujące ubytek pomiędzy kwotą stanowiącą 10% i 20% wartości lokum. Wspomniana polisa zapewnia bankowi zwrot ustalonej z ubezpieczycielem kwoty w razie niewypłacalności kredytobiorcy.

Warto bowiem pamiętać, że pakiet zaleceń KNF-u regulujący minimalny wkład własny na mieszkanie (Rekomendacja S) nie zabrania bankom stosowania bardziej restrykcyjnych kryteriów. Niektórzy kredytodawcy mogą na przykład odmawiać finansowania mieszkań i domów z wkładem w wysokości 10% i dodatkowym ubezpieczeniem. Taka sytuacja była szczególnie widoczna na początku pandemii koronawirusa w Polsce.

Jaka wysokość wkładu własnego wymagana jest obecnie przez banki do uzyskania kredytu hipotecznego?

Aktualne dane wskazują, że polityka banków nadal jest zróżnicowana. W pierwszym kwartale 2024 roku wiodące banki następująco ustalały wymogi dotyczące tego, jaki powinien być minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym na zakup domu lub mieszkania:

  • Alior Bank – 10%;
  • Bank Pocztowy – 20%;
  • BNP Paribas – 20%;
  • Bank Ochrony Środowiska – 20%;
  • Bank Polskiej Spółdzielczości – 10%;
  • Citi Handlowy – 20%;
  • Credit Agricole – 10%; 
  • ING Bank Śląski – 20%; 
  • mBank – 10%;
  • Millennium Bank – 10% lub 20%;
  • Pekao – 10% lub 20%;
  • PKO BP – 10%;
  • Santander Bank Polska – 10% lub 20%.

Podane powyżej limity oczywiście będą zmieniać się w przyszłości. Właśnie dlatego osoby wyszukujące w Internecie na przykład takich fraz jak: „wkład własny w wysokości 20%”, „kredyt hipoteczny z wkładem własnym”, „kredyt hipoteczny z 10-procentowym wkładem własnym”, „jak zaciągnąć kredyt hipoteczny”, „nieruchomość jako wkład własny”, „pokrycie wkładu własnego”, „ile trzeba mieć wkładu własnego w 2024” lub „wkład własny na poziomie 20 proc”, każdorazowo powinny zajrzeć na stronę www interesującego ich banku, gdzie uzyskają aktualne i pełne informacje. Sprawdź nasz ranking kredytów hipotecznych!

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Istnieje możliwość zaciągnięcia kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego. Aktualnie opcją, która na to pozwala, jest skorzystanie z programu rządowego, jakim jest Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy zwany też Mieszkaniem Bez Wkładu Własnego. Warunki tego programu zostały uregulowane w Ustawie o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym z dnia 1 października 2021 roku. Zakłada on umożliwienie zakupu domu lub mieszkania osobom, które nie mają możliwości zgromadzenia niezbędnego wkładu własnego, jednocześnie posiadając odpowiednią zdolność kredytową.

Rodzinny kredyt mieszkaniowy – sposób na mieszkanie bez wkładu własnego dla każdego?

Czy każdy może skorzystać z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego? Ten program skierowany jest do tych osób, które posiadają zarobki umożliwiające im spłatę kredytu, ale nie mają środków na wymagany wkład własny. Nie jest więc to instrument kierowany do gospodarstw domowych o niskich dochodach. Osoby bez zdolności kredytowej nie mogą skorzystać z tej pomocy. Co więcej, ani przyszły kredytobiorca, ani członkowie jego gospodarstwa domowego nie mogą być właścicielami innej nieruchomości. Wyjątkiem jest sytuacja, w której w skład danego gospodarstwa domowego wchodzi co najmniej dwoje dzieci – wtedy można posiadać łącznie jedno inne mieszkanie, ale nie większe niż 50m2 przy dwójce dzieci lub nie większe niż 75m2 przy trójce dzieci albo nie większe niż 90m2 przy czwórce dzieci. Rodziny posiadające pięcioro lub więcej dzieci nie są ograniczone żadnym limitem metrażowym. Ze spłaty rodzinnej może również skorzystać kredytobiorca, którego gospodarstwo domowe powiększy się o drugie albo kolejne dziecko w okresie tej spłaty.

Czy wkład własny wlicza się do kredytu hipotecznego na budowę domu lub zakup mieszkania?

Tak, wkład własny wlicza się do kwoty kredytu hipotecznego. Oznacza to, że hipoteka jest niższa, ponieważ zmniejsza się wysokość kapitału, jaką pożycza się z banku na zakup mieszkania lub domu.

Wkład własny – kiedy go się płaci?

Wkładu własny zazwyczaj przelewany jest na rachunek sprzedającego nieruchomość (prywatnego właściciela lub dewelopera). Część tego zabezpieczenia może być także zapłacona w momencie podpisywania umowy przedwstępnej dotyczącej zakupu lokalu.

Posiadanie minimalnego wkładu własnego jest bardzo istotną kwestią podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny. Możliwość wniesienia go w różnych postaciach bądź skorzystania z programu rządowego zdecydowanie ułatwia zaciągnięcie hipoteki w banku. Dlatego warto zapoznać się nie tylko z wymaganiami konkretnej instytucji finansowej, ale i pomocą, jaką oferuje polski rząd dla osób, chcących starać się o kredyt z niskim wkładem własnym lub bez wkładu własnego.

O autorze

Łukasz Pierzchała

Właściciel oraz osoba odpowiedzialna za rozwój portalu wybierzdewelopera.pl. Pasjonat rynku nieruchomości, który z zaangażowaniem śledzi najnowsze trendy i zmiany w branży. Jego celem jest pomoc użytkownikom portalu w znalezieniu idealnych inwestycji.

Zobacz również

kredyt na start niepewny

Kredyt na Start - program w centrum politycznych targów

Wokół programu Kredyt na Start utworzyło się spore polityczne zamieszanie. Wzmaga ono rynkową niepewność. Analizujemy sytuację.
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego - czy to możliwe?

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego mógłby wielu osobom mocno ułatwić zakup „M”. Wyjaśniamy, czy można dostać taki kredyt przy pomocy jakiegoś triku.
Podatek PCC - jak zwiększa koszt mieszkania?

Podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) – jak zwiększa koszt mieszkania?

Podatek PCC dotyczy również transakcji związanych z zakupem nieruchomości. Wyjaśniamy, czy konieczność zapłacenia tej daniny stanowi duży problem.
Stan deweloperski domu lub lokalu - czego się spodziewać?

Stan deweloperski mieszkania lub domu – czego się spodziewać?

Stan deweloperski nadal jest bardzo popularnym rozwiązaniem. Sprawdzamy czego można się spodziewać, wybierając stan deweloperski domu lub mieszkanie w stanie deweloperskim

Komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *