Niektóre osoby czytające nasz artykuł, mogą jeszcze dobrze pamiętać lata 2005 – 2008 na polskim rynku mieszkaniowym. Był to okres przebiegający nie tylko pod znakiem rekordowo szybkich wzrostów cen mieszkań oraz ich złej relacji względem zarobków. Z tymi zjawiskami bardzo blisko związana była też luźna polityka kredytowa banków obejmująca między innymi wkład własny. Niektóre instytucje bankowe pożyczały nawet więcej niż wartość mieszkania lub domu. Rekordowe oferty cechowały się wskaźnikiem LtV na poziomie 120%, co oznaczało, że kredytobiorca mieszkaniowy otrzymywał kwotę stanowiącą nawet 120% wyceny nieruchomości. Można być pewnym, że takie czasy jednak nie powrócą, bo stanowiły one dobrą nauczkę dla wszystkich i zdestabilizowały rynek nieruchomości. Postanowiliśmy więc dokładnie wyjaśnić, z jakich regulacji wynika i ile obecnie wynosi minimalny wkład własny na mieszkanie.
Spis treści
Ile wkładu własnego na mieszkanie wystarcza obecnie?
Polityka banków dotycząca ważnej kwestii, jaką jest wkład własny na mieszkanie mocno wpływa na ceny nieruchomości. Dlatego Komisja Nadzoru Finansowego, aby nie dopuścić do ponownego powstania dużej „banki cenowej” na rynku mieszkaniowym postanowiła wprowadzić limity minimalnego wkładu własnego. Podobne rozwiązanie jest stosowane przez wiele innych krajów europejskich. W maju 2021 r. polskie wymagania odnośnie minimalnego wkładu własnego kredytów mieszkaniowych były następujące:
- wkład 10% (maksymalne LtV kredytu = 90%) – pod warunkiem zakupienia polisy ubezpieczającej brakujący wkład własny (ponad 80% LtV)
- wkład 20% (maksymalne LtV kredytu = 80%) – podstawowy limit bez konieczności wykupywania dodatkowej polisy przez klienta
Jeżeli klient banku ma mały wkład własny, kredyt hipoteczny będzie posiadał ubezpieczenie obejmujące ubytek pomiędzy kwotą stanowiącą 10% i 20% wartości lokum. Wspomniana polisa zapewnia bankowi zwrot ustalonej z ubezpieczycielem kwoty w razie niewypłacalności kredytobiorcy. Nie można natomiast zaciągnąć kredytu mieszkaniowego jeśli wkład własny wynosi poniżej 10%.
Kredyt hipoteczny – ile wkładu własnego do kredytu wymagają banki?
Powyższe wyjaśnienia niestety nie odpowiadają ostatecznie na pytanie, ile trzeba mieć wkładu własnego na kredyt mieszkaniowy. Warto bowiem pamiętać, że pakiet zaleceń KNF-u regulujący minimalny wkład własny na mieszkanie (Rekomendacja S) nie zabrania bankom stosowania bardziej restrykcyjnych kryteriów. Niektórzy kredytodawcy mogą np. odmawiać finansowania mieszkań i domów z wkładem 10% i dodatkowym ubezpieczeniem. Taka sytuacja była szczególnie widoczna na początku pandemii koronawirusa w Polsce.
Aktualne dane wskazują, że polityka banków nadal jest zróżnicowana. Na początku maja 2021 r. wiodące banki następująco ustalały wymogi dotyczące tego, jaki powinien być minimalny wkład własny do kredytu hipotecznego:
- Alior Bank – 10%
- Bank BPS – 10%
- Bank Pocztowy – 20%
- BNP Paribas – 20%
- BOŚ Bank – 20%
- Citi Handlowy – 20%
- Credit Agricole – 10%
- ING Bank Śląski – 20%
- mBank – 10%
- Millennium Bank – 10% lub 20%
- Pekao – 10% lub 20%
- PKO BP – 10%
- Santander Bank Polska – 10% lub 20%
Podane powyżej limity oczywiście będą zmieniać się w przyszłości. Właśnie dlatego osoby wyszukujące w Internecie np. frazy „wkład własny mieszkanie PKO”, „kredyt hipoteczny jaki wkład własny w PKO” lub „ile trzeba mieć wkładu własnego na kredyt mieszkaniowy w PKO”, każdorazowo powinny zajrzeć na stronę www interesującego ich banku.
Czy działka pod dom może zastąpić wymagany wkład własny?
Warto wiedzieć, że Rekomendacja S przewiduje pewne wyjątki od ogólnych restrykcji. Dzięki temu dla osób nieposiadających odpowiednich oszczędności na wkład własny, kredyt nie jest zupełnie niemożliwy. Pierwsza i najważniejsza „furtka” w obowiązujących regulacjach dotyczy wykorzystania działki budowlanej pod dom jako wkładu własnego. Dzięki takiemu rozwiązaniu akceptowanemu przez większość banków, osoby posiadające odpowiedni grunt (np. przekazany przez rodziców w ramach darowizny) nie muszą już wnosić oszczędności. Warunkiem jest jednak budowlany charakter działki oraz jej wartość na poziomie wynoszącym min. 10% inwestycji budowlanej. Warto też pamiętać, że krajowe banki nie wezmą pod uwagę gruntu, który wcześniej został obciążony inną hipoteką (np. z tytułu pożyczki hipotecznej).
Inne zalecenie z Rekomendacji S wskazuje, że bank może udzielić kredytu mieszkaniowego, jeśli brakujący wkład własny (pomiędzy 10% i 20% wartości lokum) jest zabezpieczony poprzez:
- blokadę środków na rachunku bankowym klienta
- zastaw na dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP
- przeniesienie określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku
- przekazanie bankowi kwoty zgromadzonej na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE)
Nie można wykluczyć, że banki w przyszłości częściej będą stosować powyższe rozwiązania. Na razie podstawą są oszczędności klienta. W tym kontekście wiele osób pyta, jak udokumentować wkład własny do kredytu będący oszczędnościami. Warto zatem wyjaśnić, że w razie potrzeby klient na wstępie może dostarczyć bankowi np. potwierdzenie salda z konta oszczędnościowego, na którym są przechowywane środki. Takie formalności będą niepotrzebne, jeśli zaciągamy kredyt hipoteczny w tym samym banku, który przechowuje wszystkie nasze pieniądze. Innym rozwiązaniem jest przedstawienie potwierdzenia przelewu całego wkładu, który posłużył jako zadatek dla sprzedawcy. Jeżeli wkład własny jest natomiast działką budowlaną, to kredytodawca wcześniej sprawdzi np. zawartość ksiąg wieczystych oraz pozwolenie na budowę.
Dodaj komentarz