Data publikacji: 08.04.2021 | Data aktualizacji: 20.10.2023

5/5 - (2 votes)

Kredyt na dom lub mieszkanie – co musisz wiedzieć?

Kredyt na dom lub mieszkanie - co musisz wiedzieć?

Redakcja

5/5 - (2 votes)

Pobierz checklistę i na spokojnie ubiegaj się o kredyt na wymarzone mieszkanie lub dom!

Pobierz checklistę i na spokojnie ubiegaj się o kredyt na wymarzone mieszkanie lub dom!

Aby to zrobić podaj swój adres e-mail


    Dla zdecydowanej większości Polaków, kredyt na dom lub mieszkanie jest najważniejszym zobowiązaniem, jakie zaciągną w trakcie całego swojego życia. Trudno się zatem dziwić, że przyszli kredytobiorcy hipoteczni zwykle chcą dokładnie poznać kwestie związane z finansowaniem domów i lokali przez banki (takie jak np. koszt kredytu hipotecznego oraz warunki uzyskania kredytu hipotecznego). Niestety w Internecie nieco brakuje kompletnych i aktualnych opracowań. Sprawia to, że osoba, którą interesuje kredyt na dom lub mieszkanie musi czytać wiele pojedynczych artykułów i poradników (często pochodzących z zupełnie różnych źródeł). W ramach odpowiedzi na wspomniany problem, postanowiliśmy przygotować nasz poradnik, który w kompleksowy sposób przedstawia i  omawia najważniejsze aspekty związane z zakupem mieszkania lub domu na kredyt. Opisujemy m.in. warunki uzyskania kredytu hipotecznego, koszt kredytu hipotecznego oraz potrzebne dokumenty do kredytu hipotecznego. W pierwszej kolejności, warto jednak wyjaśnić, czym jest kredyt na dom oraz mieszkanie i jak różni się od innych kredytów udzielanych przez krajowe banki.   

    Kredyt na dom lub lokal – czym się wyróżnia?

    W teorii wszystkie osoby zainteresowane zaciągnięciem kredytu na dom lub lokal ogólnie wiedzą, czym charakteryzuje się taki produkt finansowy. Praktyka niestety wygląda nieco inaczej. Można się o tym przekonać, analizując pytania zadawane często przez przyszłych kredytobiorców. Właśnie dlatego w pierwszej kolejności prezentujemy charakterystyczne cechy kredytu hipotecznego, który finansuje cele mieszkaniowe (kredytu mieszkaniowego). Warto wiedzieć, że w przypadku oferty dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej (konsumentów) określenia „kredyt mieszkaniowy” oraz „kredyt hipoteczny” są stosowane zamiennie. Nie stanowi to błędu, ponieważ jedyny rodzaj kredytów oferowanych konsumentom, które są zabezpieczone hipoteką to właśnie kredyty na potrzeby mieszkaniowe (np. zakup lokalu, kupno domu oraz budowę domu).

    Jak nietrudno się domyślić, kredyt hipoteczny to kredyt zabezpieczony przy pomocy hipoteki. Stanowi ona nieodzowny element kredytu finansującego potrzeby mieszkaniowe i zapewnia bankowi pierwszeństwo w uzyskaniu środków pochodzących z ewentualnej licytacji komorniczej finansowanej nieruchomości. Hipoteka jest korzystna dla banku również dlatego, że nie przedawnia się i niejako „podąża” za sprzedawaną nieruchomością. W przypadku kredytów przeznaczonych dla firm, wykorzystanie hipoteki jest o wiele szersze. Przedsiębiorstwa mogą np. zaciągnąć kredyt na realizację jakiejś inwestycji z zabezpieczeniem hipotecznym. Warto jednak pamiętać, że nasz poradnik koncentruje się na potrzebach konsumentów.

    Co ważne, dla banku ta sama osoba może być jednocześnie konsumentem i przedsiębiorcą. Przykładowy pan Kowalski, który pożycza pieniądze na zakup prywatnego domu od dewelopera, bez wątpienia będzie miał status konsumenta zapewniający mu dodatkowe uprawnienia. Wspomniany kredyt na dom finansuje bowiem potrzeby niezwiązane bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową pana Kowalskiego. Jednak ten sam klient banku będzie traktowany jako przedsiębiorca jeśli np. wystąpi z wnioskiem o kredyt na auto dostawcze potrzebne do wykonywania działalności gospodarczej lub kredyt na budowę małej hali produkcyjnej. O uprawnieniach dla konsumentów w kontekście kredytu mieszkaniowego (kredytu hipotecznego) napiszemy jeszcze więcej w naszym artykule.

    Tak jak już wspomnieliśmy, kredyt mieszkaniowy to nie tylko kredyt na dom (kredyt na zakup domu). Przy pomocy wspomnianego kredytu można również sfinansować takie cele jak np. zakup mieszkania, budowę domu systemem gospodarczym, adaptację budynku niemieszkalnego na cele mieszkaniowe, przebudowę, rozbudowę oraz nadbudowę starszego domu, zakup działki budowlanej, duży remont, a także nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Finansowanie dużego remontu przy pomocy kredytu hipotecznego jest korzystne, ponieważ takie zobowiązanie dzięki wykorzystaniu hipoteki i ostrożnej ocenie klienta cechuje się najniższym kosztem spośród wszystkich kredytów dostępnych dla konsumentów.

    Różne cele mieszkaniowe (zwłaszcza remonty) można sfinansować także przy wykorzystaniu pożyczki hipotecznej. Warto jednak pamiętać, że ten produkt bankowy dość mocno różni się od kredytu hipotecznego. Przede wszystkim, pożyczka hipoteczna jest przeznaczona dla osób, które już mają jakąś nieruchomość gruntową lub mieszkaniową i chcą przy jej pomocy sfinansować dowolny cel (np. duży remont albo prywatne leczenie). Warto pamiętać, że kredyt mieszkaniowy w przeciwieństwie do pożyczki hipotecznej finansuje ściśle ustalony cel. Interesy banku zabezpiecza wypłata pieniędzy bezpośrednio na konto sprzedawcy używanej nieruchomości lub dewelopera. W przypadku finansowania inwestycji budowlanych, kredytodawca każe sobie przedstawić kosztorys prac.

    Zwracamy również uwagę, że pożyczka hipoteczna pomimo zabezpieczenia w postaci hipoteki zwykle cechuje się nieco wyższym oprocentowaniem oraz niższym maksymalnym poziomem zadłużenia wyrażonym jako wskaźnik LtV (LtV = wartość długu/wartość rynkowa nieruchomości). Wynika to z faktu, że wspomniana pożyczka nie posiada ściśle określonego celu wydatkowania pieniędzy, co zwiększa ryzyko banku. Wyższe ryzyko finansowe sprawia, że pożyczkę hipoteczną często trzeba zaciągnąć na okres krótszy niż kredyt mieszkaniowy (hipoteczny). Wspomniana pożyczka wyróżnia się jednak o wiele mniejszym poziomem kosztów (RRSO) niż typowy kredyt gotówkowy. To ważna kwestia dla osób, które chciałyby ją wykorzystać np. do sfinansowania dużego remontu.

    Trzeba też nadmienić, że banki oferują konsumentom kredyty hipoteczne w kilku wariantach. Czasem stosowany jest podział na kredyty typowo mieszkaniowe (przeznaczone dla osób kupujących dom lub mieszkanie) oraz kredyty budowlane finansujące budowę prywatnego domu. Kredyty budowlane wyróżniają się pewnymi wyjątkowymi cechami, które później omówimy. Swoją specyfikę mają też kredyty na budowany dom z rynku pierwotnego lub powstające mieszkanie od dewelopera. Chodzi tutaj o wypłatę w tzw. transzach.

    Kredyt na dom – co dokładnie mówią o nim przepisy?

    Po ogólnym zaprezentowaniu charakterystycznych cech, które ma typowy kredyt na dom, warto wyjaśnić, jak przepisy regulują udzielanie i spłatę tego rodzaju zobowiązania. To ważna kwestia, ponieważ w przypadku kredytów oferowanych konsumentom ustawodawca wprowadza zwykle dodatkowe regulacje. Mają one na celu ochronę prawną klientów banków i SKOK-ów wykorzystujących kredyty na cele prywatne. Osoby, które interesuje kredyt na dom lub kredyt na mieszkanie powinny wiedzieć, że od 22 lipca 2017 r. obowiązuje ustawa o kredycie hipotecznym.

    Wspomniany akt prawny dotyczy tylko kredytów hipotecznych oraz pożyczek hipotecznych, które zostały udzielone lub refinansowane począwszy od 22 lipca 2017 r. Osoby posiadające wcześniejszą „hipotekę”, nie mogą liczyć na korzyści wynikające z nowych przepisów. W naszym poradniku koncentrujemy się na sytuacji nowych kredytobiorców, ponieważ jest on skierowany przede wszystkim do osób, które dopiero myślą o zaciągnięciu kredytu hipotecznego.

    Ustawa o kredycie hipotecznym szczegółowo ustala niektóre warunki uzyskania takiego kredytu oraz zasady jego spłaty. W naszym poradniku trudno wyliczyć wszystkie przepisy i rozwiązania, jakie wprowadził ten ważny akt prawny z 2017 r. Ograniczymy się zatem tylko do omówienia najważniejszych rozwiązań. Mowa o następujących zasadach:

    • obowiązku przekazania konsumentowi przed zawarciem umowy kredytu hipotecznego specjalnego formularza informacyjnego, którego wzór został określony przez przepisy
    • możliwości prowadzenia pośrednictwa dotyczącego kredytu hipotecznego tylko przez podmioty spełniające ustawowe warunki
    • obowiązku zawarcia w umowie kredytu hipotecznego elementów wymienionych przez ustawę
    • limicie czasowym na przekazanie decyzji kredytowej wynoszącym 21 dni od daty złożenia wniosku o kredyt na dom lub inny kredyt mieszkaniowy
    • obowiązku prezentowania w odniesieniu do oferty kredytu mieszkaniowego wysokości rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (RRSO), która uwzględnia wszystkie koszty „hipoteki”
    • zakazie rozwiązywania lub zmieniania umowy kredytu mieszkaniowego bez zgody konsumenta, jeżeli kredytodawca pomylił się podczas oceny zdolności kredytowej
    • nakazie poinformowania konsumenta o negatywnych elementach historii kredytowej, które skutkowały odrzuceniem wniosku o kredyt mieszkaniowy
    • zobligowaniu banku do przeprowadzenia restrukturyzacji kredytu mieszkaniowego (np. poprzez tymczasową obniżkę rat) jeśli pozwala na to sytuacja dłużnika
    • przyznaniu konsumentowi sześciomiesięcznego terminu na samodzielną sprzedaż nieruchomości przed rozpoczęciem egzekucji komorniczej na wniosek banku
    • ustaleniu terminu wypowiedzenia umowy kredytu hipotecznego wynoszącego min. 30 dni (wspomniany termin może zostać skrócony do 7 dni w razie zagrożenia upadłością konsumenta)
    • wprowadzeniu prawa do odstąpienia przez konsumenta od zawartej umowy kredytu hipotecznego w ciągu pierwszych 14 dni (bez konieczności podawania przyczyn takiej decyzji i ponoszenia innych kosztów niż odsetki za faktyczny czas wykorzystania środków)
    • ograniczeniu możliwości pobierania prowizji od osób, które przedterminowo spłacają kredyt na dom lub inny kredyt mieszkaniowy

    W nawiązaniu do przedostatniego punktu warto nadmienić, że w razie wadliwości umowy związanej z nieuwzględnieniem wymaganych informacji, konsument może odstąpić od niej w ciągu 14 dni od daty dokonania poprawek. Kwestia ograniczeń związanych z naliczaniem prowizji za wcześniejszą spłatę (tzw. prowizji rekompensacyjnej) również zasługuje na uwagę. Mianowicie, ustawodawca ograniczył możliwość zastosowania prowizji za wcześniejszą spłatę tylko do umów ze zmienną stawką oprocentowania.

    Przepisy dodatkowo wskazują, że w przypadku umów kredytowych podpisanych najwcześniej 22 lipca 2017 r. prowizja może być naliczana jeśli wcześniejsza spłata (całkowita lub częściowa) nastąpiła przed upływem pierwszych 36 miesięcy kredytowania. Co ważne, wspomniana prowizja nie powinna być większa od 3% nadpłacanej kwoty i dodatkowo nie może przekraczać sumy odsetek, które kredytodawca poprzez wcześniejszą spłatę stracił w perspektywie następnego roku.

    Zwracamy również uwagę, że ustawa o kredycie hipotecznym mimo swojej dokładności oraz dużej liczby przepisów nie reguluje pewnej bardzo istotnej kwestii. Mowa o liczbie miesięcy, które powinny upłynąć od pierwszej zwłoki w spłacie raty do wypowiedzenia umowy kredytu mieszkaniowego. Pocieszeniem jest natomiast fakt, że krajowe banki i SKOK-i raczej niechętnie wypowiadają umowy kredytowe. Takie rozwiązanie nie gwarantuje im bowiem szybszego zwrotu zaległych rat i całej pożyczonej kwoty. Nie trzeba się zatem obawiać, że kredytodawca wypowie nam umowę już po przerwie w regularnej spłacie trwającej np. 1 – 2 miesiące.

    Trzeba się jednak liczyć z faktem, że nieterminowa spłata zadłużenia będzie skutkowała naliczeniem dodatkowych odsetek za opóźnienie. Wysokość takich karnych odsetek jest limitowana przez przepisy. Mianowicie, ich stawka nie może przekraczać dwukrotności sumy stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego oraz stałej stawki 5,50 punktu procentowego. Jeżeli wspomniana stopa NBP wynosi 1,50%, to maksymalny poziom odsetek za opóźnienie nie powinien być większy od 14,00% rocznie ((1,50% + 5,50%) x 2).

    W kontekście wspomnianych wcześniej SKOK-ów i prawnych aspektów kredytowania mieszkań oraz domów, warto natomiast podkreślić, że takie instytucje również mogą udzielać kredytów mieszkaniowych. Zgodnie z prawem bankowym, tylko banki mają prawo pożyczać pieniądze wykorzystując do tego środki zgromadzone na depozytach (kontach i lokatach). Ustawa o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych wskazuje natomiast, że SKOK-i posiadają podobny przywilej. Co ważne, instytucje pozabankowe takie jak firmy pożyczkowe nie mogą udzielać zarówno kredytów finansowanych depozytami (w tym kredytów hipotecznych), jak i pożyczek z zabezpieczeniem w postaci hipoteki. Ten drugi zakaz wynika wprost z ustawy o kredycie hipotecznym.

    Warto wiedzieć, że spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe podobnie jak banki podczas finansowania nieruchomości muszą przestrzegać zasad wyznaczonych przez rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. W swojej Rekomendacji S, wspomniana instytucja informuje, że co do zasady minimalny poziom wkładu własnego wnoszony przez klienta wynosi 20,00%. Kredyt na dom lub inne cele mieszkaniowe może zostać udzielony z wkładem 10,00% – 19,99% tylko pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia brakującego wkładu (kwoty uzupełniającej równowartość 20,00% nieruchomości). Taka polisa zapewnia bankowi zwrot ustalonej z ubezpieczycielem sumy (brakującego wkładu) w razie niewypłacalności kredytobiorcy.

    Co ważne, ubezpieczenie brakującego wkładu własnego opłaca klient, mimo że chroni ono głównie interesy banku lub SKOK-u. Rekomendacja S wskazuje również, że maksymalny okres spłaty kredytu mieszkaniowego nie powinien przekroczyć 35 lat. Większość osób zaciąga jednak kredyt na dom lub kredyt na lokal z okresem spłaty wynoszącym 20 lat – 30 lat. W przypadku spłaty rozłożonej na 35 lat (420 miesięcy), koszt kredytu hipotecznego staje się większy.

    Pobierz Checklistę

    Pobierz Checklistę

    Aby to zrobić podaj swój adres e-mail

      Koszt kredytu hipotecznego – od czego zależy?

      Tak jak już wcześniej wyjaśniliśmy, koszt kredytu hipotecznego pozostaje bardzo niski w porównaniu z konkurencyjnymi rozwiązaniami (np. kredytem gotówkowym, a nawet pożyczką gotówkową). Oczywiście nie oznacza to, że koszty kredytowania nieruchomości można lekceważyć. Wręcz przeciwnie – są one bardzo ważne pomimo niskiego RRSO. Tę pozorną sprzeczność tłumaczy długi okres spłaty kredytów finansujących domy, działki oraz mieszkania. Sprawia on, że w skali 30 lat łączna wartość odsetek bywa niewiele mniejsza od pożyczonej kwoty. Po prostu dochodzi do kumulacji kosztów odsetkowych. W tym kontekście warto wspomnieć, że pewną część zadłużenia klient zwraca dopiero po 20 latach – 30 latach. Zatem trzeba zwracać uwagę nawet na niewielka różnicę w oprocentowaniu, ponieważ będzie ona mocno wpływała na długookresowe koszty kredytu.

      W celu lepszego zaprezentowania roli, jaką mogą odgrywać niewielkie różnice stawek oprocentowania, warto posłużyć się przykładem kredytu na mieszkanie o wartości 300 000 zł oraz okresie spłaty 30 lat. Wspomniany kredyt analizujemy w dwóch wariantach, które cechują się następującymi parametrami:

      • wariant 1: średnie oprocentowanie na poziomie 4,00% (przeciętna stopa WIBOR 3M wynosząca 2,00% + marża 2,00%) oraz kredytowana (doliczana do zadłużenia) prowizja przygotowawcza 1,50%
      • wariant 2: średnie oprocentowanie na poziomie 4,20% (przeciętna stopa WIBOR 3M wynosząca 2,00% + marża 2,20%) oraz kredytowana (doliczana do zadłużenia) prowizja przygotowawcza 1,50%

      W pierwszym wariancie, średnia rata kredytu wyniesie 1454 zł, a w drugim 1489 zł. Ze względu na dużą liczbę miesięcznych rat (360), taka pozornie niewielka różnica skutkuje sporym zróżnicowaniem łącznych kosztów odsetkowych. Posiadacz kredytu z niższą marżą łącznie zwróci do banku 518 843 zł – 300 000 zł kapitału oraz 218 843 zł odsetek (to wynik bez uwzględnienia inflacji). W przypadku wyżej oprocentowanego kredytu, analogiczna suma będzie oscylowała na poziomie 531 561 zł. Warto nadmienić, że obydwa przykładowe kredyty są spłacane w równych ratach, które cechują się odpowiednim równoważeniem w czasie części kapitałowej (kwoty zwracanej do banku) i części odsetkowej raty, czyli po prostu odsetek.

      Mniej popularnym w Polsce rozwiązaniem są raty malejące. W przypadku takich rat, koszt kredytu hipotecznego będzie wyraźnie mniejszy. Niestety, raty malejące są ustalane z uwzględnieniem aktualnego salda zadłużenia. To oznacza, że początkowe płatności muszą być bardzo wysokie. W pierwszym z powyższych przykładów (wariant 1), raty malejące stają się mniejsze od równych dopiero po 146 miesiącach spłaty. Pierwsza rata malejąca wynosi natomiast 1861 zł. Pocieszenie stanowi o wiele mniejsza kwota, którą łącznie trzeba zwrócić do banku (483 208 zł). Różnica kosztów na korzyść rat malejących sprawia, że to rozwiązanie wybierają zamożniejsi klienci, których zdolność kredytowa pozwala na „udźwignięcie” wysokich rat na początku okresu kredytowania. O zdolności kredytowej będziemy jeszcze pisać w dalszej części naszego artykułu.

      Powyższe wyniki potwierdzają, że dla osoby zaciągającej kredyt hipoteczny, oprocentowanie powinno być głównym obszarem zainteresowania jeśli chodzi o koszty. W przykładzie numer 1, aż 98,5% łącznych kosztów kredytu wynika właśnie z odsetek. Stanowi to sporą różnicę w stosunku do kredytów gotówkowych, które cechują się o wiele większym znaczeniem prowizji przygotowawczej jako czynnika „kosztotwórczego”. Zaprezentowany przykład dostarcza również informacji o dwóch praktycznych aspektach. Chodzi o sposób naliczania prowizji za podpisanie umowy kredytowej (prowizji przygotowawczej), a także konstrukcję stawki oprocentowania.

      Pomimo niewielkiego wpływu prowizji przygotowawczej na łączny koszt kredytu hipotecznego, warto nadmienić, że może być ona płacona już zaraz po podpisaniu umowy. Wiele osób nie wybiera jednak takiego wariantu, gdyż dodatkowe kilka tysięcy złotych, które od razu trzeba oddać bankowi może mieć dla nich znaczenie (np. z powodu konieczności szybkiego sfinansowania remontu lub wykończenia po zakupie lokum). Właśnie dlatego banki proponują inne rozwiązanie. Mowa o tak zwanym kredytowaniu prowizji przygotowawczej jako alternatywie dla jej płatności już na wstępie (tzw. gotówkowej zapłaty prowizji).

      W przypadku kredytowania prowizji, jej kwota po prostu powiększa początkowe zadłużenie, co jest równoważne z zaciągnięciem kredytu większego np. o 1,00% – 3,00% (to typowe stawki prowizji). Opisywane kredytowanie oznacza podwyższenie kwoty, którą trzeba zapłacić w związku z prowizją np. o 70% – 80% w perspektywie 30 lat. Nie stanowi to jednak bardzo dużego problemu ze względu na niski poziom kwotowy typowej prowizji przygotowawczej. O wiele większe znaczenie ma poziom początkowego zadłużenia wynikający z wyboru konkretnej nieruchomości i wnoszonego wkładu własnego.

      Warto także pamiętać o znaczeniu długości okresu spłaty. Gdyby w analizowanym wariancie numer 1, klient wybrał najdłuższy dopuszczalny okres spłaty (35 lat), to łączny koszt kredytu wzrósłby z 218 843 zł do 261 765 zł. W tym kontekście spadek miesięcznej raty o około 7% wydaje się mało opłacalny. Zawsze warto brać pod uwagę również łączne koszty kredytowania. Wspominamy o tym, bo z punktu widzenia wielu osób zaciągających kredyt hipoteczny, rata niestety okazuje się jedynym kryterium. Co gorsza, zwykle chodzi o pierwszą ratę, która na pewno ulegnie zmianie w przyszłości.

      Dla osoby zaciągającej nowy kredyt hipoteczny, oprocentowanie oraz jego konstrukcja wydaje się o wiele ważniejszą kwestią niż sposób rozliczenia prowizji. Obecnie nadal przeważają w Polsce kredyty mieszkaniowe ze zmiennym oprocentowaniem. Tak samo jak w analizowanym przykładzie, stanowi ono sumę stałej marży (ustalonej w umowie kredytowej) oraz zmiennego wskaźnika zwanego stopą referencyjną. W przypadku kredytów „złotówkowych”, które zdecydowanie dominują na naszym rynku, taką stawką referencyjną jest uśredniona stopa WIBOR. Odzwierciedla ona oprocentowanie pożyczek międzybankowych, które kredytodawcy oferują sobie nawzajem. Chodzi przede wszystkim o pożyczki na 3 miesiące (WIBOR 3M) lub 6 miesięcy (WIBOR 6M). Stopa referencyjna stosowana przez bank zwykle stanowią średnią wybranego WIBOR-u (najczęściej trzymiesięcznego lub sześciomiesięcznego) z danego kwartału albo półrocza. Banki czasem biorą też pod uwagę ostatni wynik z poprzedniego kwartału/półrocza.

      Od pewnego czasu, popularność w Polsce zyskują kredyty mieszkaniowe posiadające stałą stawkę oprocentowania przez pewien okres (np. 3 – 5 pierwszych lat spłaty). W przypadku takich „hipotek”, przez ustalony wcześniej czas mamy po prostu do czynienia ze stałą stawką referencyjną. Zdaniem wielu naszych rodaków, których interesuje nowy kredyt hipoteczny, oprocentowanie takiego zobowiązania powinno być stałe przez cały okres spłaty. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że kredyty z ratą ustaloną na cały czas spłaty funkcjonują tylko w niewielu krajach świata (m.in. ze względu na konieczność istnienia rozwiniętego rynku listów zastawnych). Co więcej, takie „hipoteki” cechują się wyższym kosztem, ponieważ stałe oprocentowanie w perspektywie 20 lat – 30 lat oznacza dodatkowe ryzyko dla banku.

      Dokładne zasady aktualizacji oprocentowania kredytu hipotecznego powinny zostać ustalone w umowie. Osoby korzystające z bankowości internetowej lub mobilnej, bardzo łatwo dowiedzą się natomiast, jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego, gdyż każdy bank po zalogowaniu na konto klienta prezentuje bieżącą stawkę oprocentowania, poziom najbliższej raty i aktualne saldo zadłużenia (kwotę pozostałą do spłaty). W razie potrzeby, aktualnych informacji o tym, jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego udzieli np. pracownik banku podczas rozmowy na infolinii. Umowa kredytu hipotecznego powinna również określać inne koszty, których nie uwzględniliśmy w omawianych przykładach (ze względu na konieczność ich uproszczenia). Mowa o następujących kosztach:

      • opłacie za wycenę nieruchomości przez bank (uwaga: banki coraz częściej akceptują wycenę zamówioną i opłaconą samodzielnie przez kredytobiorcę)
      • składce ubezpieczenia brakującego wkładu własnego
      • prowizji za wcześniejszą spłatę (prowizji rekompensacyjnej)
      • składce ubezpieczenia domu lub lokalu z cesją praw do odszkodowania na bank (takie ubezpieczenie zwykle jest wymagane)
      • ewentualnej składce dodatkowych ubezpieczeń (np. polisy na życie i/lub ubezpieczenia od skutków utraty pracy)
      • ubezpieczeniu pomostowym, którego koszt jest naliczany do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej finansowanej nieruchomości (banki często naliczają wspomniany koszt poprzez tymczasową podwyżkę marży)
      • opłatach za wprowadzenie zmian w umowie i aneks do niej (np. w związku z wydłużeniem okresu spłaty)
      • kosztach związanych z zastosowaniem wakacji kredytowych (odroczenia całej raty) lub karencji w spłacie kapitału skutkującej tymczasowym płaceniem tylko odsetek
      • opłacie za inspekcję nieruchomości w budowie (np. powstającego prywatnego domu)

      Informacje na temat wymienionych powyżej kosztów kredytu mieszkaniowego powinny znaleźć się w aktualnej tabeli opłat i prowizji, która stanowi załącznik do umowy kredytowej. Często okazuje się, że nowsze tabele opłat i prowizji uwzględniają inne stawki kosztów dla wcześniej udzielonych i wycofanych z oferty kredytów.

      W nawiązaniu do ostatniego powyższego punktu, warto natomiast wspomnieć o systemie transz. Jest on stosowany przez banki i SKOK-i w przypadku finansowania budowanych nieruchomości (np. powstającego mieszkania od dewelopera lub domu, który kredytobiorca buduje prywatnie). Liczba transz zostaje ustalona w umowie kredytowej i zależy od postępów budowy. Wspomniane postępy weryfikuje specjalista wynajęty lub zatrudniony przez bank. Kontrola budowy ma miejsce przed wypłatą kolejnej części (transzy) środków. Do momentu wypłacenia ostatniej transzy, klient spłaca tylko odsetki kredytowe naliczane z uwzględnieniem sumy wypłaconych środków. Faktyczna spłata kredytu zaczyna się zatem dopiero po zakończeniu budowy domu lub lokalu. Taki model sprawia, że przed końcem budowy kredytobiorca ma większe możliwości sfinansowania dodatkowych wydatków. Negatywnym aspektem systemu transz jest z kolei to, że koszt kredytu hipotecznego niestety wzrasta.

      Jakie są warunki uzyskania kredytu hipotecznego?

      Krajowe banki oraz SKOK-i posiadają daleko idącą swobodę, która dotyczy warunków udzielania kredytów mieszkaniowych. Nie mówimy o pełnej swobodzie, ponieważ kredytodawcy muszą respektować obowiązujące przepisy i zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego. KNF może interweniować na przykład wtedy, gdy uzna, że warunki finansowania nieruchomości są zbyt liberalne i stwarzają ryzyko dla posiadaczy depozytów oraz całego sektora bankowego lub sektora kas spółdzielczych. Nadzór finansowy nie będzie miał natomiast uwag, jeśli zasady udzielania kredytów mieszkaniowych przez dany SKOK lub bank są bardziej restrykcyjne od rynkowej średniej.

      Warto podkreślić, że analiza potencjalnego kredytobiorcy przez bank lub SKOK skupia się przede wszystkim na dwóch aspektach. Pierwszym z nich jest odpowiednia zdolność kredytowa hipoteczna (zdolność finansowa do spłaty kredytu hipotecznego), a drugim wystarczająca wiarygodność kredytowa. Jeżeli te warunki uzyskania kredytu hipotecznego nie zostaną spełnione, to trudno liczyć na pozytywną decyzję analityka kredytowego. Nieco gorsza od średniej ocena wspomnianych aspektów może natomiast sprawić, że koszt kredytu hipotecznego wzrośnie, bo bank zaproponuje nam wyższą marżę.

      Zdolność kredytowa (hipoteczna) często jest wyrażana jako maksymalna kwota, którą może pożyczyć na mieszkanie dane gospodarstwo domowe (np. 500 000 zł). Warto jednak pamiętać, że w kontekście oceny osoby lub rodziny, która chce zaciągnąć kredyt hipoteczny rata miesięczna jest kluczowym kryterium. Chodzi o to, żeby suma wszystkich obciążeń ratalnych (w tym rat planowanego kredytu) nie przekroczyła odpowiedniej części dochodu netto. Taki wskaźnik określany jako DTI lub DSTI raczej nie powinien przekraczać 45% – 50%. Znaczenie ma jednak poziom dochodów danej osoby. Zamożny klient może zadłużyć się nieco bardziej (nawet do DTI wynoszącego 60%). Jeśli osoba z dość wysokim dochodem chce zaciągnąć kredyt na mieszkanie, warunki dotyczące np. marży też mogą być lepsze.

      W celu wyznaczenia maksymalnego stosunku sumy rat do dochodu netto singla lub rodziny, bankowi analitycy biorą pod uwagę m.in. szacunkowe koszty utrzymania danego gospodarstwa domowego. Znaczenie ma też rodzaj wybranych rat. W przypadku rat malejących, zdolność kredytowa nieco spada, bo pierwsze takie płatności są dużo wyższe niż raty równe i jednocześnie nie mogą pochłaniać zbyt dużej części dochodu.

      Warto też dodać, że wydłużanie okresu kredytowania skutkuje zwiększaniem maksymalnej zdolności kredytowej (najwyższej kwoty, jaką bank zgodzi się pożyczyć). Takie rozwiązanie ma jednak swoje ograniczenia. Komisja Nadzoru Finansowego ustaliła bowiem, że wydłużenie okresu spłaty powyżej 25 lat nie powinno mieć pozytywnego wpływu na zdolność kredytową. To kolejne rozwiązanie, które oprócz maksymalnego wskaźnika LtV wynoszącego 80% lub warunkowo 90% (dług/wartość nieruchomości = max. 80%/90%) ogranicza możliwość udzielania ryzykownych kredytów mieszkaniowych. Trzecim takim ograniczeniem jest zobowiązanie banków do tego, by większość dochodów klienta miała identyczną walutę, jak waluta rozliczeniowa, którą cechuje się nowy kredyt na dom lub mieszkanie.

      Ocena wiarygodności kredytowej klienta, czyli jego skłonności do terminowej spłaty uwzględnia natomiast przede wszystkim dane z Biura Informacji Kredytowej. Bankowi analitycy sprawdzają, jakie zobowiązania i w jaki sposób wcześniej spłacała osoba wnioskująca o kredyt na dom lub inny kredyt mieszkaniowy. Pomocny jest tak zwany scoring punktowy BIK, który w syntetyczny sposób pokazuje wiarygodność kredytową wnioskodawcy. Uzupełniający charakter mają informacje z bazy Bankowy Rejestr prowadzonej przez Związek Banków Polskich, a także dane, które przechowują biura informacji gospodarczej, znane potocznie jako rejestry nieuczciwych dłużników (np. BIG InfoMonitor).

      Bank przed wydaniem decyzji kredytowej bierze pod uwagę również cechy statystyczne wnioskodawcy wpływające na prawdopodobieństwo ewentualnych problemów ze spłatą kredytu. Przykładem jest zatrudnienie potencjalnego kredytobiorcy w określonej branży. Epidemia koronawirusa pokazała, że jeśli osoba pracująca w ryzykownej branży chce zaciągnąć kredyt na mieszkanie, warunki mogą być znacznie gorsze. Możliwa jest nawet odmowna decyzja banku mimo wystarczającej zdolności kredytowej.

      Jakie dokumenty do kredytu hipotecznego są potrzebne?

      Na podstawie tego, co wcześniej napisaliśmy, można częściowo domyślić się, jakich dokumentów bank potrzebuje przed podjęciem decyzji w sprawie kredytu hipotecznego. Chodzi przede wszystkim o dowód tożsamości, wniosek kredytowy oraz dokumenty potwierdzające dochody. Potwierdzeniem poziomu dochodów może być na przykład:

      • zaświadczenie od pracodawcy zatrudniającego wnioskodawcę na podstawie umowy o pracę lub innego tytułu prawnego
      • decyzja z ZUS/KRUS o waloryzacji emerytury lub renty
      • podsumowanie informacji pochodzących z książki przychodów i rozchodów (prowadzonej przez przedsiębiorcę)

      Warto nadmienić, że w obecnych warunkach udzielenie kredytu mieszkaniowego bez dokładnej weryfikacji dochodów (na oświadczenie klienta) jest już praktycznie niemożliwe. Bank chętnie sprawdzi też wyciąg z konta firmowego przedsiębiorcy oraz konta prywatnego każdego wnioskodawcy. Jeżeli osoba wnioskująca o kredyt na dom, posiada konto osobiste w tym samym banku, to dostarczanie wyciągów będzie oczywiście niepotrzebne.

      Wymagane dokumenty do kredytu hipotecznego mają również związek z nieruchomością. Dzięki informatyzacji ksiąg wieczystych, banki coraz częściej nie wymagają wyciągu z nich, bo mogą go samodzielnie sprawdzić. Przyszły kredytobiorca będzie musiał jednak dostarczyć wycenę nieruchomości, o ile zdecydował się na jej samodzielne zlecenie. Nie można też zapominać o umowie rezerwacyjnej nowego lokum, umowie przedwstępnej zakupu używanego mieszkania/domu lub umowie deweloperskiej. W zależności od polityki banku, jedna z tych umów stanowi dostateczną podstawę do podjęcia decyzji kredytowej.

      Osoba zamierzająca sfinansować samodzielną budowę domu, musi być przygotowana na to, że potrzebne dokumenty do kredytu hipotecznego będą bardziej liczne. Chodzi przede wszystkim o projekt budowlany, decyzję o pozwoleniu na budowę lub potwierdzenie zgłoszenia budowy i obowiązkowy kosztorys. Niektóre banki wymagają, aby kosztorys był bardziej dokładny od dokumentu, który można kupić razem z gotowym projektem domu.

      Kredyt hipoteczny – czy warto się spieszyć?

      W ramach podsumowania naszego poradnika zwracamy uwagę na pytanie, które dość często zadają sobie potencjalni kredytobiorcy. Sytuacja każdego z nich oczywiście jest inna. Niezależnie od swojego położenia, tacy przyszli dłużnicy nie powinni jednak działać pod presją czasu i bazować jedynie na informacjach otrzymanych od pracownika banku lub doradcy kredytowego. Niezbędnym minimum ostrożności wydaje się lektura wzorca umowy kredytu mieszkaniowego oraz odpowiedniej części tabeli opłat i prowizji.

      Odpowiedź na pytanie „kredyt hipoteczny – czy warto?” musi też uwzględniać ryzyko wzrostu stóp procentowych w przyszłości. Banki oraz SKOK-i są zobowiązane do uwzględnienia odpowiedniego marginesu bezpieczeństwa podczas oceny zdolności kredytowej klientów. Tym niemniej, warto samodzielnie sprawdzić, jak może wyglądać nasza sytuacja finansowa, gdy stopy procentowe NBP będą znacznie wyższe od obecnych.

      Pobierz Checklistę i rozpocznij proces ubiegania się o kredyt na dom

      Pobierz Checklistę i rozpocznij proces ubiegania się o kredyt na dom

      Aby to zrobić podaj swój adres e-mail

        Zobacz również

        wysokie budynki

        Gdzie deweloperzy budują najwyżej?

        GUS podaje informacje na temat wysokości bloków budowanych w Polsce. Warto przyjrzeć się tym ciekawym statystykom.
        Odbiór mieszkania - jak powinien wyglądać krok po kroku?

        Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera – sprawdź, jak powinien wyglądać krok po kroku!

        Odbiór mieszkania jest równie ważny, jak podpisanie umowy z deweloperem. Wyjaśniamy zasady poprawnego odbioru nowego lokum i zwracamy uwagę na „haczyki”
        finance

        Polacy pokochali stałe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych?

        Udział nowych kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem ostatnio pobił rekord. Analizujemy tę ciekawą sytuację.
        developer

        Deweloperzy faktycznie przyspieszyli z inwestycjami?

        Pod koniec minionego roku, media zaczęły mówić o przyspieszeniu inwestycji deweloperów. Sprawdzamy, czy takie zjawisko miało miejsce.

        Komentarze

        Dodaj komentarz

        Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

        Zapisujemy pliki cookies na Twoim urządzeniu i uzyskujemy do nich dostęp w celach statystycznych, realizacji usług, dopasowania treści i reklam do Użytkownika. Możesz określić w przeglądarce warunki przechowywania i dostępu do cookies. Korzystanie ze strony bez zmiany ustawień przeglądarki oznacza akceptację plików cookies. dowiedz się więcej