Wiele osób znajdujących się na etapie wyboru lokum (mieszkania lub domu), nie posiada jeszcze sprecyzowanej opinii odnośnie tego, z jakiego rynku powinna pochodzić ta nieruchomość. Opisywana sytuacja dotyczy nie tylko nabywców lokali z miast, gdzie używane mieszkania są znacznie tańsze od nowych. Rynek wtórny może być kuszący również w innych przypadkach. Przykładem jest niewielka liczba inwestycji lokalnych deweloperów. Postanowiliśmy zatem przedstawić argumenty na korzyść i niekorzyść zakupu używanego mieszkania oraz domu z drugiej ręki. Mogą one bowiem pomóc osobom stawiającym pytanie pod tytułem: rynek pierwotny czy wtórny. Odpowiedź na nie zależy między innymi od tego, jak wygląda lokalna oferta domów i mieszkań. Rynek wtórny nie wszędzie ogranicza się niemal wyłącznie do bloków z czasu PRL-u.
Spis treści
Co to jest rynek wtórny mieszkań oraz domów?
Skoro przewodnim tematem naszego artykułu będzie porównanie rynku pierwotnego do oferty mieszkań z drugiej ręki, to warto najpierw wyjaśnić, czym w ogóle jest rynek wtórny. Definicja rynku wtórnego okazuje się bowiem bardziej złożona niż można by przypuszczać. Najczęściej jesteśmy przyzwyczajeni do tego, że używane mieszkania sprzedają osoby prywatne. W praktyce może się jednak zdarzyć, że starsze lokum po remoncie oferuje nieruchomościowy inwestor (tzw. flipper) traktujący taką transakcję jako źródło zysku.
Rynek wtórny mieszkań rozciąga się również na transakcje, w których uczestniczą podmioty sprzedające starsze lokale na przetargach (np. spółdzielnie mieszkaniowe, samorządy oraz państwowe firmy). Warto też pamiętać, że nie każde starsze lokum jest sprzedawane na rynku wtórnym. Czasem deweloperzy wykupują całe kamienice i po kompleksowym remoncie budynku oferują mieszkania dla zamożniejszych nabywców. W takim przypadku, raczej trudno powiedzieć, że transakcja ma typowe elementy dla rynku wtórnego.
Rynek wtórny: cena 1 mkw. nie zawsze jest dużym atutem
Artykuły próbujące odpowiedzieć na pytanie „rynek pierwotny czy wtórny”, dość często zwracają uwagę, że używane mieszkania przeciętnie są tańsze. Taką zależność potwierdzają między innymi dane GUS-u bazujące na analizie aktów notarialnych. Wspomniana instytucja podaje, że w 2019 r. przeciętne nowe mieszkanie z Polski kosztowało na wolnym rynku 5752 zł/mkw. Średnia transakcyjna cena lokalu mieszkalnego z rynku wtórnego w skali całego kraju była o wiele niższa (4840 zł/mkw. według danych z 2019 r.). Informacje z poniższej tabeli wskazują jednak, że nie we wszystkich wiodących miastach rynek wtórny mieszkań ma podobnie dużą przewagę cenową. W przypadku Warszawy i Krakowa, niewielka różnica średnich cen 1 mkw. nowych i używanych lokali jest już wieloletnią prawidłowością. Dane z I kw. 2021 r. wskazują, że podobne zjawisko było widoczne np. na terenie Wrocławia, Lublina i Rzeszowa.
Na korzyść wariantu, jakim jest zakup mieszkania z rynku wtórnego świadczy fakt, że zdecydowana większość sprzedanych nowych lokali, których cena jest wykazywana później w statystykach NBP i GUS posiada wykończenie w stanie deweloperskim. Oznacza to konieczność dołożenia np. 1000 zł/mkw. – 2000 zł/mkw. Na rynku wtórnym też znajdziemy mieszkania wymagające nakładów finansowych. Często jest to jednak kwestia estetyki, a nie chociażby aspektów technicznych lub zdrowia i bezpieczeństwa domowników. Wiele mieszkań pochodzących np. z lat 80. i 90. wygląda mało estetycznie, ale wciąż może zapewnić możliwość bezproblemowego zamieszkania ze względu na dobry stan ścian oraz instalacji.
W kontekście dylematu pod tytułem rynek wtórny czy pierwotny, trzeba pamiętać, że kompleksowy remont starszego mieszkania w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni prawdopodobnie będzie nieco droższy niż wykończenie nowego lokum. Podobna zależność dotyczy również używanych domów. Dodatkowe koszty kompleksowego remontu starszych budynków mieszkalnych i lokali wiążą się m.in. z koniecznością usuwania wymienianych elementów. Najlepszym przykładem jest kłopotliwe, kosztowne i hałaśliwe skuwanie płytek.
Jeżeli chodzi o porównania cenowe, to warto również brać pod uwagę wyższe koszty transakcyjne dla osoby, która wybrała rynek wtórny. W przypadku nowej nieruchomości mieszkaniowej, wszystkie koszty notarialne i sądowe oscylują zwykle na poziomie do 0,6% – 0,9% ceny transakcyjnej. Nabywca używanego lokum będzie musiał zapłacić 2,0% wartości nieruchomości w ramach podatku od czynności cywilnoprawnych. Po wliczeniu dodatkowych kosztów transakcyjnych, ich suma wyniesie nawet 2,5% – 2,6% ceny używanego lokalu lub domu. Ten wynik nie uwzględnia ewentualnej prowizji dla agenta nieruchomości, którą w polskich warunkach najczęściej pokrywa jednak sprzedawca.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP
Zakup mieszkania z rynku wtórnego: jakie są zalety i wady?
Rynek wtórny zachęca nabywców mieszkań nie tylko przeciętnie niższymi cenami metrażu. Na zakup mieszkania z rynku wtórnego często decydują się też miłośnicy historycznej architektury. Najczęściej chodzi tutaj o przedwojenne kamienice. Warto jednak pamiętać, że takie budynki czasem mogą wymagać sporych nakładów remontowych (nawet jeśli nie widać tego z zewnątrz) i cechują się nietypowymi w dzisiejszych czasach rozwiązaniami konstrukcyjnymi (np. drewnianymi stropami). Przed zakupem lokum z kamienicy, należy również sprawdzić, czy nie występują roszczenia związane z reprywatyzacją.
Oprócz lokali w kamienicach, rynek wtórny proponuje między innymi nowsze mieszkania wybudowane przez spółdzielnie i deweloperów (po 1990 r.). Bardzo dużą część starszych budynków wielorodzinnych stanowią natomiast bloki z wielkiej płyty, bloki w technologii „rama H”, a także starsze ceglane budynki z lat 50. i 60. Niestety, zdecydowana większość starszych bloków nawet po ociepleniu nie dorówna nowym konstrukcjom pod względem zapotrzebowania na ciepło. Będzie się to przekładało na rachunki związane z ogrzewaniem. Pod względem ekologii i pozostałych kosztów eksploatacji, także zdecydowanie przodują najnowsze konstrukcje deweloperów, gdzie coraz częściej można znaleźć np. panele fotowoltaiczne. Co więcej, nowe bloki są zarządzane tylko przez wspólnoty. To ważna informacja dla osób, które chcą uniknąć zarządu sprawowanego przez spółdzielnię.
Praktyka pokazuje, że w wielu polskich miastach rynek wtórny nieruchomości mieszkaniowych to w zdecydowanej większości lokale z bloków wielkopłytowych. Cechują się one dobrą infrastrukturą w sąsiedztwie, która powstawała przez lata. Chodzi między innymi o sklepy, przychodnie, przedszkola i szkoły. Pod tym względem „wielka płyta” czasem dystansuje tańsze inwestycje deweloperów. Warto podkreślić, że mówimy wyłącznie o niedrogich projektach, które powstają z dala od centrum miast. Inwestycje deweloperskie z wyższą ceną za 1 mkw. dość często cechują się niezłą lokalizacją i obecnością w przyziemiu budynku licznych lokali usługowych (np. wynajmowanych przez sklepy).
Mieszkania z wielkiej płyty są również ciekawym przykładem, który potwierdza, że w przypadku starszych lokali aranżacja wnętrz bywa niełatwa. Część mieszkań wielkopłytowych posiada np. wyrównane ściany i wymienioną problematyczną instalację elektryczną z aluminium. Problemem nadal pozostają jednak ślepe kuchnie, ciasne łazienki i ściany, w których trudno jest wiercić. Co więcej, bloki z wielkiej płyty zwykle były wznoszone w ramach tzw. systemów zamkniętych. Cechują się one obecnością jedynie ścian nośnych w budynku. Można szacować, że około dwie trzecie mieszkań z bloków wielkopłytowych posiada wewnątrz jedynie ściany nośne, których nie można wyburzyć bez pozwolenia budowlanego poprzedzonego dokładnymi ekspertyzami.
Osoby wyburzające ściany nośne w starszym bloku bez zgody urzędu i badań technicznych mogą spowodować nawet szkody w sąsiednich mieszkaniach. Niestety, pod względem możliwości adaptacji lokum do własnych potrzeb rynek wtórny wypada gorzej. W ramach porównania warto nadmienić, że deweloperzy oferujący nowe lokale i domy pozwalają na swobodne przesuwanie ścian niebędących przegrodami nośnymi. Często jest to bezpłatna usługa, o ile klient odpowiednio wcześnie powiadomi inwestora.
Rynek pierwotny a wtórny – co wybrać w przypadku domów?
Warto pamiętać, że odpowiedzi na pytanie „rynek wtórny czy pierwotny” szukają również osoby zainteresowane domami. Wcześniej pisaliśmy głównie o mieszkaniach, więc warto poruszyć tematy związane tylko i wyłącznie z domami. Jeden z nich dotyczy służebności, które dość często mogą obciążać działkę z używanym domem lub sąsiednie grunty. W tym drugim przypadku istnieje ryzyko, że trzeba będzie płacić pewne kwoty sąsiadom za prawo przejazdu. Dom z działką obciążoną służebnością przejazdu bywa natomiast przyczyną sporów z sąsiadami, których trzeba przepuszczać przez swój grunt. W przypadku domu z rynku wtórnego, zdarzają się też obciążenia na rzecz seniorów powiązane z dożywociem lub służebnością mieszkania. Na całe szczęście, zwykle są one ujawniane w księgach wieczystych.
Pewną zaletą, jaką posiada rynek wtórny w przypadku domów (obok konkurencyjnej ceny zakupu 1 mkw.) jest fakt, że osoba wybierająca używane budynki jednorodzinne często może liczyć na państwową pomoc w termomodernizacji. Przykładem jest chociażby aktualnie obowiązująca ulga termomodernizacyjna lub dopłata z programu Czyste Powietrze. Oczywiście, część osób zainteresowanych zakupem domu nie bierze pod uwagę możliwości wykonywania poważniejszych prac remontowych zaraz po transakcji.
Rynek pierwotny i wtórny domów różni się także tym, że deweloperzy nie wszędzie wznoszą nowe budynki jednorodzinne. Takie inwestycje ciężko będzie znaleźć w okolicach mniejszych miast. Atutem oferty deweloperskiej dla niektórych osób jest natomiast popularność niewielkich domów szeregowych o powierzchni np. 80 mkw. – 110 mkw.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego będzie bezpieczniejszy?
Osoby rozważające, która opcja jest lepsza – zakup mieszkania z rynku wtórnego, czy wybór oferty dewelopera, często biorą pod uwagę bezpieczeństwo. Trudno się temu dziwić, skoro przeciętnie chodzi o perspektywę wydania nawet 300 000 zł – 500 000 zł albo jeszcze większej kwoty. Po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej w 2012 r. argumenty przeciwko rynkowi pierwotnemu związane z bezpieczeństwem transakcji na szczęście są już nieuzasadnione.
Co więcej, praktycznie pewne jest wejście w życie nowelizacji wspomnianej ustawy, która przewiduje między innymi uregulowanie umów rezerwacyjnych i powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jako dodatkowego zabezpieczenia na wypadek bankructwa inwestora. Dodatkowo zmiany przepisów ułatwią odstąpienie od umowy ze względu na niesolidność przedsiębiorcy i wymuszenie na nim usunięcia wad lokum. Co ważne, nowelizacja ustawy deweloperskiej przewiduje utrzymanie wszystkich rozwiązań, które od 2012 r. zapewniają większe bezpieczeństwo klientów firm deweloperskich. Chodzi między innymi o mieszkaniowe rachunki powiernicze, konieczność sporządzenia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego i obowiązkowy wpis roszczeń nabywcy do księgi wieczystej gruntu zabudowywanego przez dewelopera.
Warto również podkreślić, że osoba wybierająca rynek wtórny może mieć większe problemy z wyegzekwowaniem rękojmi na dom lub lokal niż klient dewelopera. Nie zmienia tego fakt, że w przypadku używanej nieruchomości mieszkaniowej rękojmia też trwa pięć lat (bezterminowo dla wad podstępnie ukrytych). Trzeba jednak pamiętać, że zakup mieszkania z rynku wtórnego lub używanego domu od osoby prywatnej nie jest transakcją realizowaną przez konsumenta. To sprawia, że przepisy dotyczące rękojmi są mniej korzystne dla nabywcy. Co więcej, rękojmia może zostać ograniczona w umowie. Właśnie dlatego osoba preferująca rynek wtórny nieruchomości również powinna bardzo dokładnie sprawdzić podsuwane jej projekty umów (umowy przedwstępnej i umowy sprzedaży).
Dodaj komentarz