Data publikacji: 08.07.2024

4.7/5 - (3 votes)

Rynek pierwotny czy rynek wtórny – co wybrać?

Rynek pierwotny czy rynek wtórny

Łukasz Pierzchała

4.7/5 - (3 votes)

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Wiele osób zamierzających kupić lokum, nie posiada sprecyzowanej opinii odnośnie tego, z jakiego rynku powinna pochodzić dana nieruchomość. Dlatego przedstawiamy wady i zalety kupna mieszkania albo domu z drugiej ręki. Sprawdź, czy warto kupić mieszkanie na rynku wtórnym!

Podstawowe różnice między rynkiem pierwotnym a rynkiem wtórnym

Zanim odpowiemy na pytania, czy warto kupić nieruchomość z rynku wtórnego, czy może lepszym wyborem będzie kupno nowego mieszkania od dewelopera, warto najpierw wyjaśnić, czym różnią się oba rynki. Definicja rynku wtórnego okazuje się bowiem bardziej złożona, niż można by przypuszczać. Najczęściej jesteśmy przyzwyczajeni do tego, że przedmiotem sprzedaży są używane mieszkania sprzedawane przez osoby prywatne. W praktyce może się jednak zdarzyć, że starsze lokum po remoncie oferuje nieruchomościowy inwestor (tzw. flipper) traktujący taką transakcję jako źródło zysku. Rynek wtórny mieszkań rozciąga się również na transakcje, w których uczestniczą podmioty sprzedające starsze lokale na przetargach (na przykład spółdzielnie mieszkaniowe, samorządy oraz państwowe firmy). W przypadku rynku pierwotnego przedmiotem transakcji są nowe nieruchomości sprzedawane bezpośrednio przez deweloperów, firmy budowlane lub inwestorów realizujących projekt budowlany. Oferowane mieszkania i domy dotyczą nowych inwestycji, które zazwyczaj tworzą nowe osiedla – są to lokale w trakcie budowy bądź niedawno wybudowane, a kupujący często mogą wybierać standard wykończenia mieszkania lub domu.

Jakie są zalety i wady mieszkania z rynku wtórnego?

Niewątpliwą zaletą zakupu nieruchomości z drugiej ręki jest to, że większość mieszkań i domów oferowanych jest w niższych cenach niż nieruchomości na rynku pierwotnym. Rynek wtórny zachęca nabywców mieszkań nie tylko przeciętnie niższymi cenami metrażu. Na zakup mieszkania na rynku wtórnym często decydują się też miłośnicy historycznej architektury. Najczęściej chodzi tutaj o przedwojenne kamienice. Warto jednak pamiętać, że takie budynki czasem mogą wymagać sporych nakładów remontowych (nawet jeśli nie widać tego z zewnątrz) i cechują się nietypowymi w dzisiejszych czasach rozwiązaniami konstrukcyjnymi (na przykład drewnianymi stropami). Przed zakupem lokum z kamienicy, należy również sprawdzić, czy nie występują roszczenia związane z reprywatyzacją.

Oprócz lokali w kamienicach rynek wtórny proponuje między innymi nowsze mieszkania wybudowane przez spółdzielnie i deweloperów (po 1990 r.). Bardzo dużą część starszych budynków wielorodzinnych stanowią natomiast bloki z wielkiej płyty, bloki w technologii „rama H”, a także starsze ceglane budynki z lat 50. i 60. Niestety, zdecydowana większość starszych bloków nawet po ociepleniu nie dorówna nowym konstrukcjom pod względem zapotrzebowania na ciepło. Będzie się to przekładało na rachunki związane z ogrzewaniem. Pod względem ekologii i pozostałych często wysokich kosztów eksploatacji, także zdecydowanie przodują najnowsze inwestycje deweloperów, gdzie coraz częściej można znaleźć na przykład panele fotowoltaiczne. Co więcej, nowe bloki są zarządzane tylko przez wspólnoty. To ważna informacja dla osób, które chcą uniknąć zarządu sprawowanego przez spółdzielnię.

Praktyka pokazuje, że w wielu polskich miastach rynek wtórny nieruchomości mieszkaniowych to w zdecydowanej większości lokale z bloków wielkopłytowych. Cechują się one dobrą infrastrukturą w sąsiedztwie, która powstawała przez lata – co można zaliczyć do ich zalet. Chodzi między innymi o sklepy, przychodnie, przedszkola i szkoły. Pod tym względem „wielka płyta” czasem dystansuje tańsze inwestycje deweloperów. Warto podkreślić, że mówimy wyłącznie o niedrogich projektach, które powstają z dala od centrum miast. Nieruchomości deweloperskie z wyższą ceną za 1 metr kwadratowy dość często cechują się niezłą lokalizacją i obecnością w przyziemiu budynku licznych lokali usługowych (na przykład wynajmowanych przez sklepy).

Do minusów kupna mieszkania na rynku wtórnym zalicza się też to, że ich aranżacja wnętrz bywa niełatwa. W przypadku mieszkań wielkopłytowych część z nich posiada co prawda wyrównane ściany i wymienioną problematyczną instalację elektryczną z aluminium. Problemem nadal pozostają jednak ślepe kuchnie, ciasne łazienki i ściany, w których trudno jest wiercić. Co więcej, bloki z wielkiej płyty zwykle były wznoszone w ramach tzw. systemów zamkniętych. Cechują się one obecnością jedynie ścian nośnych w budynku. Można szacować, że większość mieszkań z bloków wielkopłytowych posiada wewnątrz jedynie ściany nośne, których nie można wyburzyć bez pozwolenia budowlanego poprzedzonego dokładnymi ekspertyzami. Warto wziąć to pod uwagę kupując mieszkanie na rynku wtórnym w takim budynku, gdyż wyburzając ściany nośne w starszym bloku bez zgody urzędu i badań technicznych można spowodować nawet szkody w sąsiednich mieszkaniach. Niestety, pod względem możliwości adaptacji lokum do własnych potrzeb ten rodzaj nieruchomości wypada gorzej. W ramach porównania warto nadmienić, że deweloperzy oferujący nowe lokale i domy pozwalają na swobodne przesuwanie ścian niebędących przegrodami nośnymi. Często jest to bezpłatna usługa, o ile klient odpowiednio wcześnie powiadomi inwestora.

Rynek pierwotny czy rynek wtórny

Rynek wtórny – cena 1 mkw. nie zawsze jest wyznacznikiem

Warto tutaj dodać, że szukając mieszkania albo domu na obu rynkach, nie zawsze należy kierować się ceną za 1 metr kwadratowy. Zdecydowana większość nieruchomości z rynku pierwotnego, których cena jest wykazywana później w statystykach NBP i GUS posiada wykończenie w stanie deweloperskim. Oznacza to konieczność doliczenia kosztów związanych z tym wykończeniem – mowa tutaj o kwocie od 1000 zł/mkw. W przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego cena 1 mkw. też w ostateczności nie musi oznaczać niższego kosztu zakupu nieruchomości, ponieważ mieszkania często wymagają nakładów finansowych. Bywa to jednak kwestia estetyki, a nie chociażby aspektów technicznych lub zdrowia i bezpieczeństwa domowników. Wiele mieszkań pochodzących na przykład z lat 80. i 90. wygląda mało estetycznie i posiadają zaniedbane części wspólne, ale wciąż mogą one zapewniać możliwość bezproblemowego zamieszkania ze względu na dobry stan ścian oraz instalacji. Warto jednak wspomniane kwestie techniczne sprawdzić przed odbiorem mieszkania kupowanego na rynku wtórnym, jak i mieszkania na rynku pierwotnym.

Trzeba pamiętać, że kompleksowy remont starszego mieszkania w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni prawdopodobnie będzie nieco droższy niż wykończenie nowego lokum. Podobna zależność dotyczy również używanych domów. Dodatkowe koszty kompleksowego remontu starszych budynków mieszkalnych i lokali wiążą się między innymi z koniecznością usuwania niektórych elementów. Najlepszym przykładem jest kłopotliwe, kosztowne i hałaśliwe skuwanie płytek.

Rynek wtórny a pierwotny – co wybrać w przypadku domów?

Zagadnienie „rynek pierwotny a wtórny” dotyczy także sprzedaży nieruchomości, jakimi są domy. Wcześniej pisaliśmy głównie o mieszkaniach z drugiej ręki, więc warto poruszyć tematy związane tylko i wyłącznie z domami. Jeden z nich dotyczy służebności, które dość często mogą obciążać działkę z używanym domem lub sąsiednie grunty. W tym drugim przypadku istnieje ryzyko, że trzeba będzie płacić pewne kwoty sąsiadom za prawo przejazdu. Dom z działką obciążoną służebnością przejazdu bywa natomiast przyczyną sporów z sąsiadami, których trzeba przepuszczać przez swój grunt. W przypadku domu z rynku wtórnego zdarzają się też obciążenia na rzecz seniorów powiązane z dożywociem lub służebnością mieszkania. Na całe szczęście, zwykle są one ujawniane w księgach wieczystych.

Rynek pierwotny i wtórny domów różni się także tym, że deweloperzy nie wszędzie wznoszą nowe budynki jednorodzinne. Takie inwestycje ciężko będzie znaleźć w okolicach mniejszych miast. Atutem oferty deweloperskiej dla niektórych osób jest natomiast popularność niewielkich domów szeregowych o powierzchni na przykład 80 mkw. – 110 mkw.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – czy warto?

Wiedząc już, czym różni się rynek pierwotny i rynek wtórny, można powiedzieć, że zakup nieruchomości pochodzącej z drugiej ręki może być korzystny z kilku powodów. Takie mieszkanie czy dom często oferowane jest w niższej cenie niż nowe nieruchomości. Proces zakupu bywa szybszy niż w przypadku zakupu nowego mieszkania, ponieważ używane lokale są gotowe do zamieszkania, czasami tylko wymagają remontu. Co więcej, mieszkania bądź domy z rynku wtórnego zazwyczaj znajdują się w lepszych lokalizacjach (dobrze skomunikowanych i ustabilizowanych dzielnicach z rozwiniętą infrastrukturą), niż w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego.

Co będzie lepszym wyborem? Rynek pierwotny czy wtórny? Kupując mieszkanie lub dom, przed podjęciem najważniejszych decyzji, między innymi przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego warto dokładnie przeanalizować lokalny rynek nieruchomości, aby wybrać najkorzystniejszą dla siebie ofertę zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Warto pamiętać, że czasem może się jednak okazać, że mieszkanie z rynku pierwotnego będzie bardziej opłacalnym wyborem.

O autorze

Łukasz Pierzchała

Właściciel oraz osoba odpowiedzialna za rozwój portalu wybierzdewelopera.pl. Pasjonat rynku nieruchomości, który z zaangażowaniem śledzi najnowsze trendy i zmiany w branży. Jego celem jest pomoc użytkownikom portalu w znalezieniu idealnych inwestycji.

Zobacz również

Kredyt na Start po nowemu, czyli zmiany w projekcie

Kredyt na Start po nowemu, czyli zmiany w projekcie

W dniu 16 lipca 2024 r. rząd zaprezentował zmieniony projekt ustawy wprowadzającej program Kredyt na Start. Analizujemy najważniejsze zmiany.
Nowe mieszkania są coraz mniejsze

Nowe mieszkania są coraz mniejsze?

Średnia powierzchnia nowych mieszkań sprzedawanych przez deweloperów to ok. 50 - 55 mkw. Sprawdzamy jak sytuacja zmieniała się przez lata.
nowe przepisy budowlane

Od sierpnia duże zmiany na nowych osiedlach

Na początku sierpnia 2024 r. zmienią się warunki techniczne dla budynków. Wyjaśniamy, jakie to przyniesie pozytywne zmiany dla klientów firm deweloperskich.
najtańsze mieszkania w Polsce

Najtańsze mieszkania na sprzedaż w Polsce – gdzie się znajdują?

Wiele osób chciałoby wiedzieć, gdzie są najtańsze mieszkania w Polsce. Odpowiadamy na to pytanie, które jest szczególnie ważne w kontekście podwyżek cen metrażu.

Komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *