GUS podaje, że od stycznia do sierpnia 2024 roku spółdzielnie mieszkaniowe rozpoczęły budowę 409 lokali. Taki wynik dotyczący całego kraju raczej nie imponuje. Trzeba jednak pamiętać, że wyniki działalności inwestycyjnej niektórych spółdzielni GUS dolicza do kategorii dotyczącej deweloperów. Dlaczego? Otóż, spółdzielnie budują więcej na zasadach deweloperskich niż tych przewidzianych przez ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Innymi słowy, całkiem spora grupa spółdzielni działa tak samo jak deweloperzy, oferując odrębną własność mieszkań. Postanowiliśmy dokładniej opisać tę ciekawą sytuację i wyjaśnić, czym różni się zakup mieszkania od spółdzielni na warunkach deweloperskich oraz spółdzielczych.
Spis treści
Spółdzielnia ustawowo może być jednak deweloperem
Na wstępie warto zwrócić uwagę, że obecnie obowiązująca ustawa deweloperska (ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Dz. U. 2021 poz. 1177), pomimo swojej potocznej nazwy nie ma działania ograniczonego tylko do spółek deweloperskich oraz samodzielnych przedsiębiorców prowadzących działalność deweloperską. Wspomniany akt prawny zawiera definicję dewelopera. Jest ona jednak bardzo szeroka, ponieważ obejmuje wszystkich przedsiębiorców w rozumieniu art. 431 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizują przedsięwzięcie deweloperskie.
Komentarze prawne do nowej ustawy deweloperskiej wskazują, że deweloperem w rozumieniu przepisów może być spółdzielnia mieszkaniowa budująca lokale na sprzedaż. Za deweloperów mogą być uznawane nawet podmioty nie działające dla zysku (np. fundacje lub stowarzyszenia) pod warunkiem, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizują przedsięwzięcie deweloperskie (zobacz: A. Goldiszewicz [w:] Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, Warszawa 2023, art. 5). Wróćmy jednak do tematu spółdzielni, bo są one najczęstszymi podmiotami budującymi nowe mieszkania na zasadach deweloperskich, których nie można jednak zakwalifikować jako spółki deweloperskie oraz samodzielnych przedsiębiorców.
Wymagania wobec spółdzielni takie jak dla dewelopera
Konsekwencje objęcia działalności spółdzielni ustawą deweloperską są szerokie. Spółdzielnia musi bowiem spełniać wszystkie wymagania, które obecne przepisy stawiają przed deweloperami. Chodzi między innymi o konieczność przekazania prospektu informacyjnego i zawarcia notarialnej umowy deweloperskiej oraz przyjmowania wpłat na otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ponadto spółdzielnia musi na przykład przeprowadzić odbiór lokalu mieszkalnego lub domu na zasadach przewidzianych przez ustawę z dnia 20 maja 2021 roku, a także respektować prawa klienta związane na przykład z usuwaniem wad. Innymi słowy, działalność spółdzielni na zasadach deweloperskich oznacza brak jakichkolwiek preferencji względem sytuacji prawnej typowych deweloperów.
Jeżeli spółdzielnia podejmuje działalność deweloperską, to powinna ona dążyć do sprzedaży wszystkich lokali w danym budynku na zasadach określonych przez ustawę deweloperską z dnia 20 maja 2021 r. Wówczas nie będzie bowiem konieczności stosowania ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a sytuacja prawna okaże się prostsza. Zakup mieszkania w budynku, gdzie spółdzielnia pozostawia sobie część lokali w celu ich wynajmu na podstawie spółdzielczych lokatorskich praw, niestety oznacza pewne komplikacje. Spółdzielnia będzie bowiem sprawować zarząd nad budynkiem jako współwłaściciel części wspólnych albo stanie się członkiem powstałej wspólnoty mieszkaniowej z dość dużym prawem głosu.
Ścieżka spółdzielcza obecnie wydaje się mniej pewna?
W ramach uzupełnienia analizowanego tematu, warto zwrócić uwagę, że nabycie mieszkania od spółdzielni na zasadach deweloperskich obecnie wydaje się bezpieczniejszym prawnie rozwiązaniem niż ścieżka spółdzielcza przewidziana przez art. 18 – 22 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27). Ten akt prawny przewiduje możliwość wybudowania przez spółdzielnię mieszkania i przeniesienia jego odrębnej własności po wniesieniu tak zwanego wkładu budowlanego przez członka. Wkład pokrywa całość kosztów budowy mieszkania. Opisywany wariant, który wiąże się z powstaniem tzw. ekspektatywy odrębnej własności był bardziej bezpieczny wtedy, gdy na rynku deweloperskim nie obowiązywały szczegółowe regulacje dotyczące np. rachunków powierniczych i umów deweloperskich. Obecnie sytuacja przedstawia się jednak zupełnie inaczej.
Należy odnotować, że umowa ze spółdzielnią dotycząca budowy lokalu nie musi być zawierana w formie aktu notarialnego. To istotna różnica względem umowy deweloperskiej, która jak pamiętamy zawsze przyjmuje formę notarialną. Warto również zwrócić uwagę, że w ciągu 3 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania, spółdzielnia może wysuwać roszczenia o uzupełnienie wkładu budowlanego ze względu na wyższe od przewidywanych koszty budowy lokali. Takie roszczenie dotyczy oczywiście tylko sytuacji, w której ma zastosowanie spółdzielcza ścieżka nabycia odrębnej własności mieszkania – na podstawie umowy o budowę lokalu zawieranej między spółdzielnią i osobą stającą się obowiązkowo członkiem tejże spółdzielni.
Dodaj komentarz