Sprzedaż deweloperów: przedział 40 – 60 mkw. to aż 40%

Niedawno, po tradycyjnie długim okresie oczekiwania, Główny Urząd Statystyczny opublikował ubiegłoroczne dane o sprzedaży mieszkań na terenie wszystkich powiatów oraz miast na prawach powiatu. Chodzi nie tylko o średnie ceny sprzedawanych mieszkań, ale również ich metraż. Na podstawie danych metrażowych można chociażby sprawdzić, czy powierzchnia nowych mieszkań sprzedawanych na terenie największych miast mocno różni się od statystyk dotyczących całego kraju. Najpierw jednak warto wziąć pod uwagę dane ogólnopolskie, które potwierdzają dominację jednego z przedziałów metrażowych.

Cały kraj: dominacja M2 i niedużych M3 bardzo widoczna

Na wstępie przypomnijmy, że Główny Urząd Statystyczny w swoich zestawieniach uwzględnia tylko nowe mieszkania, których własność została przeniesiona w danym roku na podstawie zawartej umowy sprzedaży. Tak więc zawarte umowy deweloperskie, w ramach których uzgodniono sprzedaż budowanych mieszkań, dopiero po pewnym czasie (wynoszącym nawet 1 – 2 lata) wpływają na statystyki sprzedażowe GUS.

Ubiegłoroczna metrażowa struktura sprzedaży mieszkań obliczona tylko na podstawie transakcji dotyczących wybudowanych lokali wyglądała następująco:

• mieszkania do 40,0 mkw. – 25% ogólnopolskiej sprzedaży nowych mieszkań
• mieszkania od 40,1 mkw. do 60,0 mkw. – 41%
• mieszkania od 60,1 mkw. do 80,0 mkw. – 20%
• mieszkania od 80,1 mkw. – 13%

Rok wcześniej analogiczny rozkład sprzedaży nowych mieszkań w skali całej Polski przedstawiał się następująco:

• mieszkania do 40,0 mkw. – 22% ogólnopolskiej sprzedaży nowych mieszkań w 2022 r.
• mieszkania od 40,1 mkw. do 60,0 mkw. – 43%
• mieszkania od 60,1 mkw. do 80,0 mkw. – 22%
• mieszkania od 80,1 mkw. – 12%

Prezentowane powyżej oraz jeszcze wcześniejsze statystyki sprzedażowe GUS potwierdzają, że w skali kraju sytuacja dotycząca metrażu sprzedawanych lokali deweloperskich od lat nie zmienia się zasadniczo. Regułą jest udział grupy metrażowej 40 mkw. – 60 mkw. wynoszący około 40%. Od dawna widzimy także dość zbliżone wyniki dotyczące najmniejszych lokali (do 40 mkw.) oraz tych o ponadprzeciętnym metrażu (60 mkw. – 80 mkw.). Duże mieszkania deweloperskie liczące ponad 80 mkw. to najmniejsza grupa, ale nie tak mała, jak może sądzić wiele osób.

Łódź i Bydgoszcz – tam sprzedaż małych lokali jest częsta

Jeżeli weźmiemy pod lupę ubiegłoroczne dane GUS dotyczące sprzedaży nowych mieszkań z największych miast kraju (liczących powyżej 250 000 mieszkańców), to również można dojść do ciekawych wniosków. Widzimy bowiem spore zróżnicowanie poszczególnych rynków deweloperskich. Dwa z nich (bydgoski oraz łódzki) cechują się mocno ponadprzeciętnym udziałem najmniejszych mieszkań deweloperskich w sprzedaży. Skąd to duże zainteresowanie w Łodzi i Bydgoszczy małymi mieszkaniami od deweloperów liczącymi sobie do 40,0 mkw. (widoczne nie po raz pierwszy)? Być może, w grę wchodzą kwestie demograficzne związane np. z wysokim udziałem jednoosobowych gospodarstw domowych.

W Warszawie widać metrażowy segment „premium”

Informacje z poniższego zestawienia sugerują również, że warto zwrócić większą uwagę na Warszawę. Polska stolica w 2023 r. cechowała się bowiem strukturą sprzedaży ukończonych mieszkań deweloperskich wyraźnie odmienną od krajowej średniej. Co ciekawe, udział najmniejszych nowych lokali z Warszawy (do 40,0 mkw.) w sprzedaży deweloperskiej nie był wyraźnie większy od wyniku ogólnopolskiego (27% vs 25%). Dane GUS ze stolicy sugerują natomiast, że Warszawa cechowała się przesunięciem struktury sprzedaży w kierunku większego metrażu. Stolica razem ze Szczecinem była dużym miastem, gdzie deweloperzy sprzedali procentowo najwięcej lokali o powierzchni przekraczającej 80 mkw. Na uwagę zasługuje również wynik Katowic.

Relatywnie wysoki odsetek większych mieszkań (powyżej 60,0 mkw.) w sprzedaży stołecznych deweloperów nie dziwi jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że Warszawa przoduje w ogólnopolskich rankingach zamożności mieszkańców. Jak jednak można wyjaśnić wyniki dotyczące Szczecina oraz Katowic (w nieco mniejszym stopniu)? Znaczenie ma fakt, że zarówno katowicki, jak i szczeciński rynek pierwotny jest ukierunkowany na zamożniejszych nabywców. Widać to nie tylko po cenach 1 mkw. (wyraźnie większych niż na rynku wtórnym) oraz strukturze oferty przesuniętej w kierunku większych metraży. Potwierdzenie stanowią również dane GUS widoczne w poniższej tabeli.

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS