Decydując się na zakup mieszkanie od dewelopera należy bardzo dokładnie przeanalizować zapisy umowy deweloperskiej. Jakie zapisy niezgodne z prawem możemy znaleźć w umowie deweloperskiej? Co to są klauzule abuzywne i jakie są skutki ich stosowania w umowie deweloperskiej dowiesz się z poniższego artykułu.
Co to jest klauzula niedozwolona i skutki jej stosowania?
Pojęcie klauzul niedozwolonych, czyli klauzul abuzywnych zdefiniowane jest w art.385 Kodeksu Cywilnego. Są to postanowienia umowy nieuzgodnione z konsumentem indywidualnie, które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interesy konsumenta. Oceny zgodności klauzuli z dobrymi obyczajami dokonuje się biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia umowy oraz przy uwzględnieniu umów pozostających w związku z umową obejmującą postanowienia będące przedmiotem oceny. Warunkiem do uznania klauzuli za niedozwoloną jest brak indywidualnie uzgodnionej treści klauzuli pomiędzy stronami. Za uzgodnione indywidualne postanowienia należy uznać takie, na które konsument miał wpływ i które były uzgadniane w trybie negocjacji lub były zaproponowane przez konsumenta. Postanowieniami nieuzgodnionymi indywidualnie są postanowienia przyjęte z wzorca umowy zaproponowane przez dewelopera. W praktyce przedstawia się to w taki sposób, że deweloper przygotowuje we współpracy z notariuszem jeden wzór aktu notarialnego, który następnie jest wielokrotnie wykorzystywany. Indywidualne uzgodnienie klauzul pomiędzy stronami jest fikcją, jednak zdarza się, że deweloperzy próbują zawierać w umowach deweloperskich klauzule wskazujące, że wszelkie postanowienia umowne są indywidualnie uzgodnione. Tego rodzaju klauzula jest dowodem, że doszło do wspólnych ustaleń i negocjacji. Klauzule tego rodzaju są jednak klauzulami niedozwolonymi.
Klauzule odnoszące się do wykonania zobowiązania przez dewelopera
Typowe dla usług budowlanych jest występowanie różnic w powierzchni budowanych nieruchomości w stosunku do powierzchni planowanych w projekcie. Nawet przy zachowaniu szczególnej staranności przez wykonawcę. Wybudowanie nieruchomości o identycznej powierzchni jaki zadeklarowano w umowie czy projekcie jest znikome, jednak istnieją granice błędu w ramach, których możemy uznać wykonanie zobowiązania za należyte. Należy jednak odpowiednio zabezpieczyć się, gdyby granice te zostały przekroczone. Sprzeczne z dobrymi obyczajami jest uregulowanie tej kwestii w sposób, gdy lokal po wybudowaniu okazuje się większy, a nabywca zostaje zmuszony do obowiązkowej dopłaty. Natomiast, gdy okazuje się mniejszy deweloper nie ma obowiązku obniżenia ceny. Przy obliczaniu powierzchnia nieruchomości powinna być obliczana w jednolity sposób na potrzeby projektu umowy deweloperskiej oraz na potrzeby odbioru lokalu. Klauzule dopuszczające przeciwne rozwiązania naruszają interes konsumenta i wprowadzają w błąd.
Kolejną klauzulą są zapisy zezwalające w projekcie budynku lub lokalu na zmiany, tzw. zmiany lokatorskie. Klauzule takie upoważniają kontrahenta do jednostronnej zmiany umowy, bez podania przyczyny. Klauzule zezwalające na zmianę powierzchni zostały uznane za niedozwolone. W rejestrze znajduje się również klauzula, w której nabywca akceptuje, iż projekt może podlegać korektom z uwagi na przepisy prawa budowlanego.
W umowach deweloperskich znajdują się klauzule, które ograniczają wysokość odszkodowania od przedsiębiorcy, wskazując, iż nie ponosi on odpowiedzialności za określone szkody. Należy je traktować jako sprzeczne z dobrymi obyczajami. Nie są one wiążące dla konsumenta, który ma prawo dochodzi odszkodowania na zasadach ogólnych. W umowach deweloperskich nie jest dopuszczalne jednostronne przedłużanie terminów przez dewelopera. Jest możliwe określenie przyczyn, które mogą spowodować opóźnienie wykonania projektu, ale katalog powinien być zamknięty.
Klauzule odnoszące się do ceny
Wskazanie w umowie ceny netto jest klauzulą niedozwoloną. Cena wskazana w umowie powinna by ceną brutto. Nie ma zakazu podawania ceny w obcej walucie. Cena powinna ona uwzględniać wszystkie części składowe kupowanej nieruchomości, np. balkon.
Inwestycja deweloperska trwa zazwyczaj ok 20 miesięcy, co daje możliwość wpisania do umowy deweloperskiej klauzul waloryzujących cenę. Przepisy tego nie zabraniają. Zazwyczaj deweloperzy odnoszą się do wskaźników GUS. Konsument ma prawo odstąpić od umowy na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, gdy następuję zmiana ceny. Brak prawa do odstąpienia od umowy powoduje, że klauzula może być uznana za niedozwoloną.
Klauzule dotyczące odstąpienia od umowy
Rejestr klauzul niedozwolonych zawiera wpisy odnoszące się do kwestii ustawowego prawa odstąpienia od umowy. Należy pamiętać, że postanowienia umowy nie mogą być mniej korzystne dla konsumenta niż postanowienia ustawy.
Klauzulą niedozwoloną jest zapis przewidujący, że nabywca ponosi koszty budowy mimo odstąpienia od umowy. W rejestrze klauzul niedozwolonych znajdują się zapisy odnoszące się do klauzul odsuwających w czasie zwrot kwot wpłaconych przez nabywcę po odstąpieniu od umowy. Kwestię te prawnie regulują przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Inne ograniczenie związane z prawem odstąpienia od umowy polega na zezwoleniu na potrącenie kar umownych przez dewelopera ze zwracanym wynagrodzeniem należnym odstępującemu od umowy nabywcy. Potrącenie jest możliwe, gdy obie strony są wobec siebie dłużnikiem i wierzycielem.
Podstawę odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej w razie braku należnej płatności w terminie określonym w umowie reguluje art.29 ust.4 tzw. „ustawy deweloperskiej „w przypadku braku zapłaty na czas, jak i płatności w terminie, jednak w zbyt niskiej wysokości. By móc skorzystać z tego uprawnienia deweloper musi jednak dodatkowo wezwać nabywcę do zapłaty, doręczając mu pismo przypominające o zaległości. Pismo musi zostać wysłane dopiero po powstaniu zaległości. Po upływie 30 dni od doręczenia pisma i nieuregulowaniu płatności przez nabywcę, deweloper ma prawo odstąpić od umowy. Jeżeli nabywca nie odbiera wezwania termin 30-dniowy należy liczyć od momentu dostarczenia przesyłki nabywcy w taki sposób, że mógł ją odebrać. Termin ten nie może zostać skrócony.
Klauzule wprowadzające kary umowne
Zgodnie z ustawowym zapisem wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy, co oznacza, że odsetki za zwłokę w świadczeniu pieniężnym nie mogą przewyższać wysokości kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy na wypadek opóźnienia się dewelopera ze świadczeniem niepieniężnym w postaci wybudowania budynku. Deweloper decydując się na zastosowanie wyższych odsetek powinien zastrzec odpowiadające odsetkom kary umowne. Metodą stosowaną we wzorcach, za pomocą której deweloperzy próbują ograniczyć odpowiedzialność z tytułu opóźnień jest możliwość jednostronnego przedłużenia terminu zakończenia inwestycji.
Klauzule dotyczące odbioru nieruchomości
W rejestrze klauzul niedozwolonych jest wiele klauzul odnoszących się do procedury odbioru lokalu przez konsumenta. Odbiór przedmiotowego lokalu powinien być zgodny z zapisami w umowie deweloperskiej oraz jej załącznikami. Niedozwolonym jest odbiór jednostronny, zarówno ze strony dewelopera jak i konsumenta.
Odrębną grupę klauzul stanowią klauzule zawarte w umowach przenoszących własność, które potwierdzają wykonanie i wygaśnięcie wszelkich roszczeń umowy deweloperskiej.
Wykaz klauzul niedozwolonych znajduje się na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta w rejestrze klauzul niedozwolonych.
Dodaj komentarz