Włochy to położona nieco na uboczu stołeczna dzielnica, która wielu osobom kojarzy się głównie z lotniskiem. Lotnisko Chopina to oczywiście ważny punkt Włoch, ale trzeba też pamiętać, że wspomniana dzielnica coraz częściej wzbudza zainteresowanie pod względem mieszkaniowym. Trudno się dziwić, bo metraż na terenie bardziej centralnych części Warszawy stał się bardzo drogi. Jako przykład można wymienić chociażby Mokotów, Ochotę i Wolę. Tymczasem Włochy nadal cechują się umiarkowanym poziomem cen mieszkań, który jest dość zbliżony w stosunku do stołecznej średniej. Ze względu na całkiem dużą podaż nowych mieszkań dostępnych we Włochach, postanowiliśmy przybliżyć czytelnikom naszego portalu najważniejsze zalety oraz wady wspomnianej dzielnicy.
Spis treści
Powierzchnia oraz liczba mieszkańców
Położone na obrzeżach miasta Włochy cechują się powierzchnią wynoszącą około 28,63 kilometra kwadratowego, a więc nieco większą od stołecznej średniej. Jednakże pod względem liczby mieszkańców, opisywana dzielnica zajmuje dopiero czwarte miejsce od końca i notuje podobny wynik (ok. 44 000 osób na początku 2021 r.), jak opisywany przez nas wcześniej Wilanów. Jednak w przeciwieństwie do Wilanowa, Włochy nie wyróżniają się bardzo szybkim wzrostem liczby ludności. Pod koniec 2002 r. na terenie stołecznych Włoch mieszkało ok. 39 200 osób.
Widzimy zatem, że wzrost liczby ludności dzielnicy Włochy faktycznie nastąpił, ale nie był on jednym z najszybszych w Warszawie. Dużo szybciej ludnościowo od Włoch (oprócz Wilanowa) rozwijała się chociażby Białołęka. Trudno się dziwić, że Włochy nie biją rekordów, gdyż są obszarem z mocno ukształtowaną już zabudową i średnim poziomem cen lokali (porównywalnym chociażby do Pragi-Południe).
Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują dodatkowo, że pod względem gęstości zaludnienia wynoszącej ok. 1550 osób/km2, Włochy zajmują w Warszawie piąte miejsce od końca. Taki niski wynik jest związany między innymi z dużym udziałem zabudowy jednorodzinnej. Warto też pamiętać o obszarze Lotniska Chopina, który mocno powiększa opisywaną dzielnicę, ale oczywiście nie jest wykorzystywany mieszkaniowo.
Zróżnicowanie lokalnej zabudowy
Mówiąc o mieszkaniowych aspektach Włoch, nie można zupełnie pomijać Okęcia rozumianego jako część dzielnicy. Oprócz portu lotniczego znajduje się tam bowiem zabudowa mieszkaniowa. Wspomniane lotnisko liczy sobie ponad 8 kilometrów kwadratowych. Dodatkowo, w jego okolicy został wyznaczony obszar ograniczonego użytkowania. W strefach położonych najbliżej Lotniska Chopina, niemożliwe jest między innymi wykorzystywanie działek pod nowe inwestycje mieszkaniowe.
Dalej położone od Lotniska Chopina nowe budynki muszą natomiast spełniać normy akustyczne. Wspominamy o tym, ponieważ hałas pochodzący z lotniska bywa wymieniany jako jedna z większych wad dzielnicy Włoch. Niestety, starsze budynki nie zawsze są odpowiednio zabezpieczone akustycznie. Osoby zainteresowane mieszkaniem lub domem położonym na terenie Włoch, na pewno powinny wcześniej sprawdzić mapę akustyczną udostępnianą przez warszawski ratusz i subiektywnie zbadać uciążliwość lotniska. Po zapowiadanym odciążeniu Okęcia przez Centralny Port Komunikacyjny, sytuacja związana z hałasem może się poprawić.
Oprócz Okęcia, Miejski System Informacji (MSI) w przypadku Włoch wyróżnia następujące obszary: Opacz Wielka, Paluch, Raków, Salomea, Stare Włochy, Nowe Włochy oraz Załuski. Paluch to obszar znany głównie ze schroniska dla zwierząt oraz ogródków działkowych. Z kolei Stare Włochy oraz Nowe Włochy są terenami, gdzie wciąż zdecydowanie przeważa zabudowa jednorodzinna. Jej skupiska znajdziemy również na obszarze Salomei oraz Opaczy Wielkiej. Z kolei Raków i teren Okęcia położony na północ od lotniska (przy granicy z Ochotą) cieszy się zainteresowaniem deweloperów budujących nowe bloki.
Lokalna infrastruktura i transport
Obecność lotniska na terenie dzielnicy Włochy skutkuje nie tylko wspomnianymi problemami z hałasem. Dzielnice miast, w których znajduje się duży port lotniczy, zawsze są dobrze skomunikowane. Warszawskie Włochy nie stanowią pod tym względem wyjątku. Warto wspomnieć, że tamtejsza komunikacja publiczna nie ogranicza się do autobusów. Duże znaczenie ma linia kolejowa przebiegająca wzdłuż wschodniej granicy Włoch i obsługująca między innymi pasażerów lotniska. Druga linia kolejowa znacząco ułatwia dojazd mieszkańcom Rakowa oraz Salomei. Swoją stację kolejową w okolicy mają również mieszkańcy Starych Włoch i Nowych Włoch. Nie można też zapominać o linii tramwajowej, która kursuje aż do parkingu P+R (Parkuj i Jedź) przy Alei Krakowskiej. Mnogość dostępnych rozwiązań komunikacyjnych sprawia, że Włochy (podobnie zresztą jak pobliski Ursus) nie są traktowane priorytetowo w kontekście rozbudowy metra.
Komunikacja kolejowa mimo swoich wad znacząco przyspiesza dojazd z Włoch do ścisłego centrum Warszawy. Podróż ze stacji Warszawa Włochy, Warszawa Raków oraz Warszawa Żwirki i Wigury do stacji Warszawa Śródmieście, zajmuje odpowiednio 15 minut, 20 minut oraz 18 minut. Stosunkowo szybko dojedziemy też do centrum miasta z okolic parkingu P+R przy Alei Krakowskiej (wynik to około 30 minut). Czasy dojazdu wyglądają gorzej w przypadku komunikacji autobusowej. Co ważne, części Włoch z najgorszym dojazdem do centrum nie są jednak popularne mieszkaniowo.
Wspomniana wcześniej specyfika Włoch związana z dość dużym udziałem starszej zabudowy ma zalety dotyczące dostępności infrastruktury innej niż komunikacyjna (np. szkół, sklepów, przychodni oraz przedszkoli). Deweloperzy zwykle budują nowe mieszkania na tych terenach Włoch, gdzie dostępność placówek handlowych, usługowych oraz infrastruktury publicznej jest dobra. Chodzi przede wszystkim o Rakowiec, Nowe Włochy i Stare Włochy.
Ocena Włoch przez mieszkańców
Całkiem spora podaż mieszkań oferowanych przez deweloperów na terenie Włoch potwierdza, że wspomniana dzielnica cieszy się zainteresowaniem warszawiaków ze względu na swoją dobrą opinię. Wyniki badania przeprowadzonego w 2015 r. na zlecenie władz Warszawy informują natomiast, że 90% mieszkańców Włoch było wówczas zadowolonych ze swojego miejsca zamieszkania. Na korzyść Włoch oprócz dobrej komunikacji z centrum Warszawy i umiarkowanych cen mieszkań, przemawia także łatwy dostęp do terenów rekreacyjnych i zielonych w południowej części dzielnicy.
Aktywność deweloperów w dzielnicy
Dość duża aktualna podaż nowych mieszkań z dzielnicy Włochy sugeruje, że deweloperzy chętnie budują tam lokale. Poniższa tabela opierająca się na danych GUS informuje nawet, że w latach 2018 – 2020 miał miejsce wzrost aktywności firm deweloperskich. Przez cały 2020 rok, deweloperzy działający na terenie Włoch oddali tam do użytku niemal 1700 nowych mieszkań. Trudno jednak powiedzieć, czy utrzymanie tak wysokich wyników przez kolejne lata będzie możliwe. Na przeszkodzie stoi fakt, że we Włochach deweloperzy są zmuszeni przede wszystkim do zagęszczenia wcześniej istniejącej zabudowy.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary
Podobnie jak w przypadku opisów innych dzielnic, na koniec przygotowaliśmy ciekawą mapę. Informuje ona, jak wyglądał terytorialny rozkład mieszkań sprzedawanych na terenie Włoch przez cały 2020 rok. Można zauważyć, że popularnością cieszył się przede wszystkim teren Nowych Włoch i Starych Włoch, a także obszar bezpośrednio graniczący z Ochotą. Trudno się dziwić, bo w pozostałych rejonach opisywanej dzielnicy mieszkania stanowią niewielką część budynków mieszkalnych. Wszystkie tereny Włoch, gdzie najczęściej sprzedają się nowe i używane mieszkania są mało zróżnicowane pod względem cenowym. Niemal wszędzie cena metrażu osiąga poziom zbliżony do średniej stołecznej stawki. Na początku 2022 r. nowe mieszkania z Włoch w przeliczeniu na 1 mkw. przeciętnie kosztowały około 12 000 zł.
Źródło: mapa.um.warszawa.pl
Dodaj komentarz