W połowie maja 2025 r. oprocentowanie najtańszych nowych kredytów mieszkaniowych ze stawką „zamrożoną” na okres pięcioletni, oscylowało już na poziomie około 6,00%. Wspomniane kredyty nadal cieszyły się sporym zainteresowaniem. Jeszcze pod koniec 2024 r. ich udział w sprzedaży nowych „hipotek” zbliżał się do poziomu 90%. Można przypuszczać, że wiele osób zaciągających wcześniej kredyty mieszkaniowe ze stawką stałą wynoszącą 7%, 8%, a nawet 9% (najczęściej na pięć lat) w momencie swojej decyzji zakładało możliwość refinansowania długu, gdy stopy procentowe NBP spadną. Taka opcja faktycznie istnieje, ale Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła pewne ograniczenia. Postanowiliśmy wyjaśnić skąd taka decyzja KNF i na czym ona polega.
Spis treści
Już dwa lata temu, KNF przedstawił ograniczenia „refinansu”
Temat ograniczeń dotyczących refinansowania „hipotek” prawdopodobnie nabierze większego znaczenia dopiero w III kw. oraz IV kw. 2025 roku, a także później – wraz z kolejnymi spadkami stóp procentowych NBP oraz stawek WIBOR. Warto natomiast wiedzieć, że ograniczenia dotyczące refinansowania kredytów mieszkaniowych nie są zupełną nowością. W połowie 2023 roku, a konkretniej 27 czerwca, Komisja Nadzoru Finansowego przedstawiła „Stanowisko UKNF dot. ryzyka przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową”.
Jak widać, nadzór finansowy z wyprzedzeniem zareagował na spodziewane spadki stóp procentowych. KNF uznał, że zmiana stałego oprocentowania kredytów mieszkaniowych na zmienne (poprzez refinansowanie długu) jest niepożądana. Dlaczego? Warto pamiętać, że Komisja Nadzoru Finansowego już od kilku lat działa na rzecz zwiększenia udziału kredytów mieszkaniowych z okresowo stałym oprocentowaniem w całym portfelu kredytowym banków. Nadzór finansowy chce w dłuższej perspektywie popularyzować „hipoteki” ze stawką stałą ustaloną na 10 lat, a nawet dłuższy okres.
KNF uznaje (nie bez przyczyny) kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem za bezpieczniejsze dla konsumentów. Właśnie dlatego z punktu widzenia Komisji Nadzoru Finansowego niekorzystna byłaby sytuacja, w której kredytobiorcy po spadku stóp procentowych NBP zaczęliby masowo porzucać stałe oprocentowanie na rzecz niższej, ale bardziej ryzykownej stawki zmiennej. Skoro już wiemy, jakie intencje przyświecały KNF-owi, to teraz warto wyjaśnić, jakie ograniczenia w zakresie refinansowania kredytów „stałoprocentowych” wprowadziła ta instytucja nadzorująca działalność banków.
Jakie dokładnie ograniczenia refinansowania zaleca bankom KNF?
Zgodnie ze stanowiskiem KNF przedstawionym w połowie 2023 roku, za niedopuszczalne można uznać praktyki banków polegające na:
- zmianie poziomu oprocentowania stałego bez jednoczesnego wydłużenia okresu obowiązywania stałej stawki (przykład: jeśli bank po trzech latach uzgadnia z klientem zmianę stałej stawki, która miała obowiązywać przez pięć lat, to nowa stała stawka procentowa powinna mieć zastosowanie w okresie pięcioletnim, a nie dwuletnim)
- zastąpieniu stałego oprocentowania kredytu mieszkaniowego stawką zmienną przed końcem określonego w umowie okresu obowiązywania oprocentowania stałego – najczęściej pięcioletniego okresu (chodzi o zamianę umowy o kredyt z oprocentowaniem stałym/okresowo stałym na umowę o kredyt z oprocentowaniem zmiennym)
- proponowaniu przez banki refinansowania kredytów o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu (tzn. kredytów własnych oraz udzielonych przez konkurentów), w sposób który polega na zastąpieniu pierwotnego kredytu kredytem o oprocentowaniu zmiennym lub takim kredytem o oprocentowaniu okresowo stałym, który posiada okres obowiązywania stałej stawki krótszy niż wskazany w pierwotnej umowie lub krótszy niż minimalny pięcioletni okres wymagany na podstawie Rekomendacji S
Pismo KNF z połowy 2023 r. nie ma charakteru oficjalnej rekomendacji, ale od dłuższego czasu wiadomo, że największe krajowe banki zastosowały się do reguł wyznaczonych przez nadzór finansowy. Warto pamiętać, że opisywane reguły dotyczą refinansowania, więc nie mają zastosowania do sytuacji, w której po upływie określonego okresu (zwykle pięcioletniego) klient banku odrzuci propozycję stałego oprocentowania na kolejny okres (minimum pięć lat) i tym samym wybierze stawkę zmienną.
Doradcy kredytowi powinni informować o wadach stałej stawki
Można mieć nadzieję, że większość osób wybierających w przeszłości kredyty mieszkaniowe z okresowo stałym oprocentowaniem została poinformowana o powyższych zasadach przez doradców kredytowych. To właśnie eksperci kredytowi poza zaletami okresowo stałego oprocentowania powinni prezentować również wady takiego rozwiązania. Największe wątpliwości wzbudza sytuacja osób, które nie mogły wiedzieć o ograniczeniach wprowadzonych później przez KNF, gdyż zaciągnęły „stałoprocentowy” kredyt mieszkaniowy przed czerwcem 2023 roku.
Dodaj komentarz