Czy 2025 rok był nieco burzliwy na rynku nieruchomości? Można powiedzieć, że tak, ale bardziej nawet w sensie regulacyjnym niż pod względem aspektów rynkowych. Wydaje się, że więcej ciekawych zdarzeń miało miejsce w drugiej połowie 2025 r. Większe obniżki stóp procentowych i oprocentowania kredytów, zmiany w zakresie prezentacji cen mieszkań deweloperskich oraz narastające zamieszanie związane z reformą planowania przestrzennego – te wszystkie czynniki dawały znać o sobie od lata do zimy 2025 r. Rodzi się pytanie, czy duża liczba nowych bodźców rynkowych i ustawodawczych będzie widoczna również w nowym 2026 roku. Jeżeli chodzi o kwestie legislacyjne, to zapewne będzie działo się sporo. Nawet jeśli rząd nie zrealizuje wszystkich swoich planów. A tych jest całkiem sporo. Tak wiele, że można się zastanawiać, czy przed wyborami uda się zrealizować wszystkie obecne zamierzenia.
Spis treści
Projekty nieruchomościowe znajdują się na różnym etapie
Jeżeli chcemy przewidywać, jakie nowe zmiany prawne będą w 2026 r. rzutowały na rynek nieruchomości, to trzeba wziąć pod uwagę różne kategorie projektów rządowych i poselskich:
- zapowiedziane projekty poselskie
- zapowiedziane projekty rządowe
- wniesione projekty poselskie
- projekty rządowe na etapie prac w rządzie
- projekty rządowe i poselskie na etapie prac w Sejmie lub Senacie
- przyjęte wcześniej projekty rządowe i poselskie, w przypadku których termin wejścia w życie przypada na 2026 r.
Artykuł dotyczy nowych zmian prawnych, więc nie analizujemy przykładowo wprowadzonych już zasad prezentacji cen przez deweloperów lub cenowego Portalu DOM, nad którym właśnie powinny się toczyć prace techniczne. Warto natomiast przyjrzeć się projektom, które należą do pozostałych kategorii.
Co obiecują politycy – na razie jeszcze bez konkretów?
Zapowiedziane projekty rządowe i poselskie to kategoria propozycji prawnych, która wydaje się najbardziej płynna. Warto w tym kontekście przypomnieć chociażby pojawiający się medialnie jeszcze w lecie 2025 r. projekt stworzenia Centralnej Ewidencji Lokali (obejmującej również domy). Wspomniana baza danych miałaby pomóc w prowadzeniu polityki mieszkaniowej jako narzędzie, dzięki któremu można by poznać liczbę pustostanów, lokali i domów użytkowanych na własne potrzeby oraz wynajmowanych mieszkań. Temat CEL wzbudził pewne zainteresowanie jeszcze latem 2025 roku, a potem przestał być akcentowany (zapewne z powodu kłopotów dotyczących wprowadzenia tej koncepcji w życie).
W związku z powyższym, nie należy jeszcze przesądzać, że wprowadzone zostaną takie koncepcje jak:
- opodatkowanie przynajmniej części lokali i domów na podstawie wartości, a nie metrażu proponowane przez Lewicę
- niedawno zapowiedziany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakaz wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego (np. lokali użytkowych w condohotelach)
- zapowiedziane również niedawno ograniczenie możliwości składania wniosku o decyzję „WZ” (warunki zabudowy i zagospodarowania terenu) wyłącznie do właścicieli, użytkowników wieczystych i osób posiadających pełnomocnictwo od właścicieli/użytkowników wieczystych
Prawdopodobnie w najbliższym czasie doczekamy się innych propozycji, które niekoniecznie wyjdą poza bardzo wstępną fazę koncepcyjną. Warto bowiem pamiętać, że zbliżają się wybory.
Rządowych projektów w fazie prac również nie brakuje
Jeżeli chodzi o wniesione lub przynajmniej skonkretyzowane projekty poselskie i rządowe, to prawdopodobieństwo ich przegłosowania jest większe, choć sytuacja też wygląda różnie. Warto w tym kontekście zwrócić uwagę chociażby na projekt podatku od nadmiarowych lokali mieszkalnych autorstwa Partii Razem, który prawdopodobnie nie będzie miał wymaganego poparcia. Większymi szansami uzyskania sejmowej większości cechują się następujące inicjatywy rządowe:
- projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy – Prawo budowlane (UD312) porządkujący wiele aspektów działania wspólnot mieszkaniowych
- projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (UD311) mający usunąć negatywne skutki spółdzielczej nowelizacji przepisów z 2017 r. i dodatkowo zdemokratyzować zarządzanie spółdzielniami
- projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy o dodatkach mieszkaniowych (UD313), którego celem jest m.in. wprowadzenie weryfikacji dochodowej znacznie szerszej grupy lokatorów mieszkań komunalnych
- projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (UD335) mający zakończyć problem z nieuregulowanymi prawnie gruntami pod blokami spółdzielczymi
Poza wymienionymi projektami rządowymi, warto wskazać na przykład poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym (ograniczający najem krótkoterminowy – RPW/40193/2025) oraz poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (druk sejmowy nr 1767), który ma ujednolicić zasady obliczania powierzchni użytkowej w przypadku inwestycji deweloperskich.
Niektóre przyszłoroczne pomysły mogą pojawić się nagle
Na pewno w przyszłym roku możemy spodziewać się koncepcji zmian prawnych dotyczących rynku nieruchomości, które nie będą związane z wcześniejszymi zapowiedziami oraz inicjatywami ustawodawczymi. Taka sytuacja na pewno może dotyczyć reformy planowania przestrzennego. Wydaje się bowiem dość prawdopodobne, że z uwagi na problemy organizacyjne gmin, znów zostanie przesunięty graniczny termin przyjęcia planów ogólnych (np. z 30 czerwca 2026 r. na 1 stycznia 2027 r.).
Dodaj komentarz