Kupno mieszkania z rynku wtórnego i rynku pierwotnego – sprawdź, co warto wiedzie

Kupno mieszkania to bardzo ważna transakcja. Dlatego warto poznać najważniejsze informacje dotyczące tego zakupu. Sprawdź nasz poradnik, dzięki któremu dowiesz się, na co zwracać uwagę kupując mieszkanie.

Zakup mieszkania – dostępne opcje zakupu lokalu

Każda osoba, która chce kupić mieszkanie albo dom, powinna najpierw dokładnie sprawdzić, jakie ma możliwe opcje zakupu do wyboru. Wbrew pozorom, zakup mieszkania od dewelopera i transakcja na rynku wtórnym to nie jedyne warianty. Warto również wskazać na mniej popularne rozwiązania, na przykład:

• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i jego przekształcenie w odrębną własność lokalu (pod warunkiem zamknięcia rozliczeń ze spółdzielnią oraz istnienia uregulowanego statusu własnościowego gruntów pod blokiem);
• kupno mieszkania na przetargu organizowanym przez urząd gminy lub spółdzielnię;
• zakup lokalu lub budynku niemieszkalnego i jego późniejsza adaptacja;
• zakup mieszkania od spółdzielni po przystąpieniu do niej.

Zdecydowana większość osób wybiera dwa najpopularniejsze warianty, czyli zakup mieszkania od dewelopera lub transakcję z osobą sprzedającą używane lokum na rynku wtórnym. W kontekście pierwotnego rynku nieruchomości warto wspomnieć, że firmy deweloperskie obecnie nie sprzedają jedynie lokali mieszkalnych. W ostatnich latach kupno domu od dewelopera staje się coraz bardziej popularne. Wynika to między innymi z faktu, że firmy deweloperskie oprócz tradycyjnych domów jednorodzinnych liczących sobie np. 120 mkw. – 150 mkw. powierzchni użytkowej oferują również niewielkie domy o powierzchni np. 80 mkw. – 100 mkw., które często znajdują się w zabudowie szeregowej.

Zakup mieszkania z rynku pierwotnego od dewelopera – jakie są plusy oraz minusy?

Na wstępie warto przedstawić najważniejsze zalety oraz wady zakupu mieszkania z rynku pierwotnego. Czasem okazuje się, że atuty, jakie ma mieszkanie kupowane od dewelopera, są jednocześnie minusami mieszkań z rynku wtórnego. Dla wielu osób preferujących zakup lokum na pierwotnym rynku kluczowy jest fakt, że mogą je urządzić zupełnie swobodnie i bez zwracania uwagi na gusta wcześniejszego właściciela. Wykończenie domu lub lokalu w stanie deweloperskim oczywiście kosztuje (np. 1000 zł/mkw. – 2000 zł/mkw.). Trzeba jednak pamiętać, że kompleksowy remont starszego lokum będzie jeszcze droższy (m.in. ze względu na konieczność usuwania jego zużytych elementów oraz utylizacji odpadów budowlanych).

Spore znaczenie ma także lepsza estetyka nowego budynku oraz jego niższe zapotrzebowanie na ciepło. Warto mieć na uwadze fakt, że nawet ocieplony starszy budynek pod względem energochłonności nie dorówna nowym konstrukcjom, które od początku 2021 r. muszą spełniać jeszcze wyższe normy. Co więcej, w nowych blokach nie spotkamy kłopotliwych rozwiązań, które są typowe dla starszych budynków. Przykład stanowią bardzo ciasne kuchnie bez okna. Piętą achillesową starszych budynków bywa także brak podziemnych miejsc parkingowych.

W kontekście zalet, jakie ma zakup mieszkania od dewelopera lub nowego domu, warto przypomnieć, że spółki deweloperskie coraz częściej oferują pakiety wykończeniowe pod klucz z możliwością personalizacji oraz pomoc projektantów wnętrz. Wykończenie pod klucz jest realizowane przez firmy, które wybiera lub poleca firma deweloperska. W przypadku takich usług łatwiej będzie później realizować uprawnienia wynikające z rękojmi oraz gwarancji. Co więcej, banki zwykle uwzględniają koszt pakietu wykończeniowego jako integralny element ostatecznej ceny 1 mkw. nowego domu lub lokalu. Dzięki temu wykończenie pod klucz można łatwo sfinansować przy pomocy kredytu hipotecznego.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego – jakie są plusy?

Mimo wspomnianych powyżej wad, mieszkania w starszych blokach i kamienicach też mają swoje atuty. W wielu miastach wybór nieruchomości z rynku wtórnego pozwala na osiedlenie się w nieco lepszej lokalizacji (bliższej centrum). Regułą są bowiem niższe ceny 1 mkw. względem oferty deweloperów. Warto też nadmienić, że na rynku pierwotnym dość często brakuje gotowych mieszkań, które wystarczy tylko wykończyć (bez konieczności oczekiwania na koniec budowy). Dla wielu osób nawet sama perspektywa wykańczania lokum „od zera” wydaje się mało zachęcająca. Z punktu widzenia niektórych osób, atutem może być również to, że używane nieruchomości często znajdują się w miejscach, gdzie przez kolejne lata powstała już bardzo dobra infrastruktura (np. sklepy, szkoły i przedszkola).

Zakup nieruchomości z rynku wtórnego bywa też zachęcający dla nabywców obawiających się upadłości dewelopera. Takie obawy są jednak nieuzasadnione, ponieważ system rachunków powierniczych dobrze chroni klientów firm deweloperskich. Podobna sytuacja dotyczy również ewentualnych usterek w nowym „M”. Praktyka pokazuje, że wyegzekwowanie naprawy wady przez dewelopera jest o wiele łatwiejsze niż dochodzenie rękojmi dotyczącej używanego lokum.

Wszystkie powyższe uwagi dotyczą również porównania między używanymi i nowymi domami. Sporym atutem transakcji na rynku pierwotnym jest także brak zaangażowania agenta, które generuje pewne koszty. Warto nadmienić, że nawet jeśli agent nieruchomości pobiera prowizję (zwykle 3% – 4%) tylko od sprzedawcy, to de facto koszt jego usług ponosi również kupujący. Podczas ustalania akceptowalnej ceny właściciel używanej nieruchomości bierze bowiem pod uwagę kwotę, którą trzeba będzie zapłacić pośrednikowi.

Na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania z rynku pierwotnego?

W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego prospekt informacyjny wyjaśnia, na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania albo domu. Zamieszczone tam informacje powinny rozwiać większość wątpliwości. Załącznikiem takiego dokumentu jest rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego oraz wzór umowy deweloperskiej. W prospekcie znajdują się informacje dotyczące między innymi:

• uciążliwych inwestycji, które mogą powstać w pobliżu nowego budynku (do 1000 metrów);
• rodzaju zapewnianego przez dewelopera rachunku powierniczego;
• wydanego pozwolenia budowlanego (w miarę możliwości należy unikać projektów nieposiadających jeszcze ostatecznego pozwolenia);
• przeznaczenia sąsiednich działek w planie miejscowym;
• terminu zakończenia prac budowlanych i przeniesienia własności lokali lub domów z danej inwestycji;
• harmonogramu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (ten harmonogram później wpłynie na sposób wypłaty kredytu mieszkaniowego w transzach);
• ofertowej ceny 1 mkw. nieruchomości (być może od tej ceny uda się jeszcze wynegocjować pewien rabat);
• standardu wykończenia lokum oraz części wspólnych budynku wielorodzinnego;
• pomieszczeń przynależnych do lokalu (uwaga: czasem miejsce postojowe w hali garażowej jest kupowane osobno jako współwłasność lokalu użytkowego).

Oczywiście, nie należy ograniczać się do lektury samego prospektu. Dodatkowe informacje na temat samego dewelopera oraz jego doświadczenia warto sprawdzić w Internecie. Dane ze strony www inwestora powiedzą nam natomiast znacznie więcej na temat samego budynku oraz sposobu zagospodarowania działki. Należy dążyć do tego, aby umowa deweloperska zawierała jak najwięcej szczegółowych informacji dotyczących cech danej nieruchomości. W ten sposób łatwiej będzie dochodzić od dewelopera np. zagospodarowania terenu wokół budynku stuprocentowo zgodnego z projektem budowlanym, który powinien być dostępny do wglądu w siedzibie firmy deweloperskiej (podobnie jak kopia pozwolenia na budowę i sprawozdanie finansowe spółki za ostatnie dwa lata). Jeżeli natomiast chodzi o podpisanie umowy deweloperskiej (dołączony do prospektu informacyjnego), to zalecane jest wcześniejsze skonsultowanie jej treści z prawnikiem wyspecjalizowanym w tematyce rynku pierwotnego. Trzeba też pamiętać o tym, żeby przy odbiorze mieszkania sprawdzić stan techniczny nieruchomości.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – co warto sprawdzić?

Osoby, które zamierzają kupić mieszkanie albo dom z drugiej ręki, powinny zdawać sobie sprawę, że tym przypadku sprawdzenie wszystkich ważnych informacji będzie bardziej kłopotliwe. Nie ma tu bowiem prospektu informacyjnego. Sprawę ułatwia natomiast możliwość zapoznania się z księgą wieczystą przez Internet, w której można sprawdzić stan prawny mieszkania, między innymi:

• w dziale I księgi dostępne są: dane identyfikacyjne nieruchomość, informacje na temat prawa własności oraz współwłasności nieruchomości wspólnej, informacje o liczbie pokoi oraz pomieszczeniach przynależnych (komórkach lokatorskich itd.), informacje o prawie przechodu lub przejazdu przez działkę sąsiada;
• w dziale II księgi dostępne są: dokładne informacje dotyczące właściciela nieruchomości (najczęściej jest to osoba fizyczna, w przypadku której można zweryfikować imię, nazwisko oraz PESEL), informacje o tym, czy lokal albo dom stanowi współwłasność małżeńską lub ułamkową (w sprzedaży nieruchomości stanowiącej współwłasność będą uczestniczyli wszyscy współwłaściciele, bez zgody współwłaściciela można nabyć jedynie ułamkowy udział w nieruchomości);
• w dziale III księgi znajdują się wszystkie obciążenia nieruchomości niebędące hipoteką (w przypadku domów, szczególnie istotne są informacje o służebnościach na rzecz sąsiadów związanych z przejazdem) – jeżeli chodzi o wszystkie nieruchomości mieszkaniowe, to warto sprawdzić, czy nie istnieje służebność mieszkania uprawniająca określoną osobę (najczęściej seniora) do dożywotniego zamieszkania (umowa dożywocia ujawniona w księdze wieczystej dodatkowo zobowiązuje właściciela mieszkania do opieki nad uprawnioną osobą – dożywotnikiem); szczególnie niepokojący jest też wpis o wszczęciu przez komornika egzekucji z nieruchomości, bowiem zakup nieruchomości zajętej przez komornika sprawia, że nabywca staje się podmiotem postępowania egzekucyjnego i uczestniczy w nim jako dłużnik;
• w dziale IV księgi dostępne są informacje dotyczące hipoteki umownej lub hipoteki przymusowej ustanowionej bez zgody właściciela nieruchomości (na przykład w związku z zadłużeniem podatkowym) – warto pamiętać, że mieszkania obciążone hipotekę będą ją obciążać nawet w razie zmiany właściciela (jeżeli pieniądze wpłacane przez kupującego posłużą do spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki, to strony powinny ustalić szczegóły w umowie przedwstępnej lub sprzedaży).

Warto również dowiedzieć się, czy używany lokal posiada jakiekolwiek zadłużenie w opłatach za czynsz względem wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej. Teoretycznie nabywca mieszkania nie odpowiada za takie długi, o ile nie zobowiązał się pisemnie do ich przejęcia. Czasem zdarza się jednak, że administrator budynku próbuje później dochodzić zapłaty od nowego właściciela lokum. Należy również sprawdzić, czy używane mieszkanie nie posiada najemcy oraz innych zameldowanych osób.

Mieszkanie od dewelopera – jak wygląda rezerwacja?

W przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego istnieje możliwość rezerwacji danej nieruchomości. W takiej sytuacji osoba zainteresowana zakupem podpisuje umowę rezerwacyjną z deweloperem, który zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży wybranego mieszkania. Wspomniany dokument podpisywany jest w formie pisemnej. Zawiera on między innymi oznaczenia stron, datę i miejsce jej zawarcia oraz cenę nieruchomości. Musi się w nim znaleźć również informacja o okresie, na jaki dane lokum zostaje zarezerwowane oraz o wysokości opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości. Jeśli proces kupna mieszkania dojdzie do skutku, to opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny jego nabycia. Warto tu dodać, że jeśli na przykład osoba zainteresowana zakupem nie dostanie kredytu hipotecznego, to ta opłata zostanie mu zwrócona.

Czy zawsze trzeba podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza?

Umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania podpisuje się jako zabezpieczenie transakcji związanej z zakupem nieruchomości. Taki dokument oprócz tradycyjnych elementów (personaliów i podpisów stron oraz oznaczenia daty i miejsca) zawiera zobowiązanie dotyczące zawarcia umowy przyrzeczonej na ustalonych wcześniej warunkach i w podanym terminie. Powinien on precyzować wszystkie kluczowe warunki przyszłej transakcji. Warto uwzględnić w nim kwestie związane nawet z tym, jakie elementy wyposażenia używanego lokum może zabrać sprzedawca. Istnieje możliwość zawarcia tej umowy w zwykłej formie pisemnej lub formie notarialnej.

Teraz warto natomiast wspomnieć, że przedwstępna umowa w formie aktu prawnego daje sprzedawcy możliwość sądowego wyegzekwowania od kupującego zawarcia umowy przyrzeczonej. To uprawnienie w praktyce może być jednak dość iluzoryczne ze względu na przewlekłość postępowań sądowych w Polsce. Dlatego wielu sprzedawców nieruchomości zadowala się zwykłą formą pisemną tego dokumentu z uwzględnieniem w nim odpowiednio wysokiego zadatku jako zabezpieczenie. Należy tu dodać, że zawierając tę umowę w formie bez pomocy notariusza, warto, aby jej wzorzec sprawdziła osoba zaznajomiona z obrotem nieruchomościami. Może być to na przykład znajomy prawnik lub doświadczony agent nieruchomości.

Podatek od czynności cywilnoprawnych, ubezpieczenie mieszkania i inne dodatkowe koszty zakupu mieszkania

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego czy też z rynku wtórnego trzeba pamiętać o tym, że koszty nie kończą się na zapłacie za daną nieruchomość. Istnieje wiele różnych dodatkowych wydatków, o których trzeba pamiętać podczas procesu zakupu mieszkania. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego, jest to między innymi podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który wynosi 2% wartości mieszkania. Tę opłatę należy zapłacić w urzędzie skarbowym.

Warto zapoznać się z poniższą tabelą. Prezentuje ona przykładowe dodatkowe koszty zakupu nowego lokalu lub domu (notarialne i sądowe).

Źródło: opracowanie własne

Jak nietrudno zauważyć, najwyższe okazują się uboczne koszty nabycia budowanego lokum z pierwotnego rynku, które dodatkowo jest finansowane kredytem hipotecznym. Warto też podkreślić, że w kalkulacjach dotyczących zakupu gotowego lokum do dewelopera założyliśmy brak notarialnej umowy przedwstępnej.

Jeśli przyjmiemy takie samo założenie dla rynku wtórnego, to analogiczne koszty zakupu używanego mieszkania lub domu o wartości 400 000 zł będą wyglądały następująco:

• podatek PCC (2,00% wartości mieszkania): 8000,00 zł;
• połowa taksy notarialnej za umowę sprzedaży nieruchomości (założenie: drugą połowę kosztów notarialnych pokrywa sprzedawca mieszkania): do 1457,55 zł/2;
• połowa opłaty za trzy wypisy umowy sprzedaży (3 x 15 stron): do 332,10 zł/2;
• opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej: 200,00 zł;
• opłata za wpis hipoteki (200 zł) razem z podatkiem PCC (19 zł): 219,00 zł;
• wynagrodzenie dla notariusza za złożenie wniosku online o wpis własności: 200,00 zł;
• suma kosztów: do 9513,83 zł (2,38% ceny mieszkania/domu).

Podobnie jak w przypadku obliczeń z powyższej tabeli, otrzymany wynik uwzględnia maksymalny poziom taksy notarialnej. W praktyce kupujący zwykle płacą notariuszom nieco niższe stawki. Warto też nadmienić, że strony nie muszą koniecznie płacić notariuszowi za złożenie wniosków online dotyczących zmian w księgach wieczystych. Takie rozwiązanie jest jednak wygodne, bo wyklucza konieczność wizyty w sądzie wieczystoksięgowym. Co więcej, niektórzy notariusze nie pobierają żadnych pieniędzy za złożenie wniosków przez Internet. Jednak to nie wszystkie koszty. Nie wolno tu zapomnieć o wydatkach takich jak na przykład ubezpieczenie mieszkania, ubezpieczenie na życie, koszt wykonania wyceny nieruchomości czy też prowizja agencji pośredniczącej w zakupie.

Kupno mieszkania za gotówkę czy kredyt mieszkaniowy – jak sfinansować zakup mieszkania?

Wiele osób, które chcą kupić mieszkanie, zastanawia się, w jaki sposób je sfinansować. Najpopularniejsze jest zaciągnięcie kredytu hipotecznego lub zakup mieszkania za gotówkę. Przed zakupem mieszkania, warto to przemyśleć i wybrać najlepsze dla siebie rozwiązanie. Bowiem obie opcje posiadają swoje zalety i wady. W przypadku kupna mieszkania za gotówkę zdecydowanym atutem jest brak odsetek kredytowych. Co więcej, sam proces zakupu jest dużo szybszy niż w przypadku kredytu hipotecznego. Jednak kupując mieszkanie za gotówkę, większość swoich środków inwestuje się w nieruchomość, co może spowodować mniejszą płynność finansową. Natomiast w przypadku mieszkania kupionego z kredytem plusem na pewno jest zachowanie wspomnianej płynności finansowej. Nabycie nieruchomości w ten sposób ma też minusy, między innymi jest to posiadanie zdolności kredytowej i wkładu własnego, spłacanie odsetek kredytowych. Zaliczyć do nich można również skomplikowane procedury ubiegania się o kredyt hipoteczny związane z dostarczaniem wymaganych dokumentów, na przykład zaświadczenia o dochodach.

Formalności po zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Osoba, która kupuje mieszkanie z rynku wtórnego, musi wykonać formalności związane z tym zakupem. Mowa tutaj między innymi o zgłoszeniu nabycia nieruchomości w urzędzie miasta lub gminy w ciągu 14 dni od przekazania lokum, ponieważ jako nowy właściciel będzie ona zobowiązana do płacenia podatku od nieruchomości. Zmianę właściciela należy także zgłosić do zarządcy budynku (dla celów rozliczeniowych i administracyjnych), a także do dostawców mediów, takich jak internet, prąd czy gaz.

Bez względu na to, czy kupuje się mieszkanie deweloperskie, czy mieszkanie z drugiej ręki, zawsze warto znać podstawowe zagadnienia związane z procesem zakupu nieruchomości.