Jeżeli przyjrzymy się bliżej ofercie warszawskich deweloperów, to można stwierdzić, że pod względem liczby dostępnych mieszkań zwykle przodują trzy dzielnice – Białołęka, Mokotów i Wola. Całkiem sporą ofertą nowych „M” cechują się także lokalne rynki z Pragi-Południe oraz Ursusa. Jeżeli natomiast chodzi o liczbę dostępnych mieszkań z ceną znacznie mniejszą od stołecznej średniej, to Białołęka okazuje się bezkonkurencyjna. Ta wysunięta na północ dzielnica wschodniej Warszawy stanowi popularny i zarazem dość kontrowersyjny wybór mieszkaniowy. Bywa ona krytykowana między innymi z powodu trudności z dojazdem i niedostatków infrastruktury. Postanowiliśmy wyjaśnić, czy takie zarzuty dotyczące Białołęki są zasadne. Przyglądamy się również mniej akcentowanym cechom opisywanej dzielnicy.
Spis treści
Powierzchnia oraz liczba mieszkańców
Białołęka wyróżnia się nie tylko dużą powierzchnią, ale także dość regularnym kształtem zbliżonym do prostokąta. Ta dzielnica Warszawy pod względem wielkości (73,04 kilometra kwadratowego) ustępuje tylko Wawrowi. Powierzchniowo Białołęka jest dwa razy większa niż chociażby Wilanów lub Mokotów. Trudno się zatem dziwić, że deweloperzy budujący mieszkania w tej północnej części Warszawy wciąż mają do dyspozycji całkiem sporo tanich działek.
Warto też wspomnieć, że pod koniec 2020 r. na terenie Białołęki oficjalnie mieszkało ponad 132 000 osób. Większą liczbą ludności wyróżniały się tylko cztery dzielnice: Wola, Ursynów, Praga-Południe i Mokotów. Pod względem gęstości zaludnienia (1811 osób na kilometr kwadratowy), Białołęka lokowała się natomiast na szóstym miejscu od końca. Ten fakt nie dziwi, bo w opisywanej dzielnicy znajdziemy wiele obszarów, które są rzadko zaludnione. Kolejnym ciekawym aspektem Białołęki jest niski średni wiek jej mieszkańców. Populacja tej części Warszawy jest najmłodsza ze względu na duży udział młodych rodzin z dziećmi (przyciąganych oczywiście stosunkowo niskimi cenami lokali).
Zróżnicowanie lokalnej zabudowy
Mapa z serwisu prowadzonego przez Urząd Miasta Warszawy, pokazująca gęstość zaludnienia potwierdza, że pod względem zagospodarowania i zabudowy Białołęka jest zróżnicowana. Najgęściej zaludnione są obszary pomiędzy północną granicą dzielnicy, ulicą Modlińską, Wisłą oraz Aleją Pułkownika Ryszarda Kuklińskiego. To tereny dogodne z punktu widzenia możliwości dojazdu do centrum miasta (dzięki bliskości otwartego w 2012 roku mostu Marii Skłodowskiej-Curie). Większym skupieniem liczby ludności i zarazem budynków wielorodzinnych wyróżniają się też okolice ulicy Derby i Skarbka z Gór. Na tym terenie już w pierwszych latach bieżącego stulecia zaczęło powstawać spore osiedle.
Zgodnie z miejskim systemem informacji (MSI), okolice Białołęki najchętniej wykorzystywane przez deweloperów mieszczą się na terenie Nowodworów. Sukcesywnie zabudowywany jest także Tarchomin. Pozostałe części Białołęki według podziału MSI to: Żerań, Henryków, Dąbrówka Szlachecka, Choszczówka, Białołęka Dworska, Szamocin, Brzeziny, Grodzisk oraz Kobiałka. Tereny Choszczówki, Białołęki Dworskiej oraz Kobiałki mogą zainteresować nabywców domów, gdyż znajduje się tam sporo budynków jednorodzinnych.
Lokalna infrastruktura i transport
Tak jak już wspomnieliśmy, infrastruktura bywa najgorzej ocenianym aspektem mieszkania na Białołęce. Na całe szczęście, sytuacja ulega systematycznej poprawie. Przełomowe okazało się otwarcie najbardziej wysuniętego na północ warszawskiego mostu (mostu Marii Skłodowskiej-Curie). Ta przeprawa znacząco skróciła bowiem czas dojazdu do centrum Warszawy – nie tylko mieszkańcom Nowodworów i Tarchomina. Na liście życzeń osób z Białołęki na pewno pozostaje dłuższa linia tramwajowa oraz metro. Ta druga opcja na razie wydaje się o wiele mniej realistyczna.
Jeżeli natomiast chodzi o tramwaj, to informacje z 2021 roku wskazywały, że podciągnięcie linii z Bródna do północnej Białołęki może zająć ponad 10 lat. A zatem komunikacja samochodowa i autobusowa przez dłuższy czas pozostanie bardzo ważna w Białołęce. Wyjątek stanowią okolice Żerania, a także najbardziej zachodnie części dzielnicy, gdzie linia tramwajowa sięga do Nowodworów i osiedla Winnica. Transport szynowy zapewniają też dwie stacje PKP (Warszawa Płudy oraz Warszawa Choszczówka) znajdujące się jednak w pobliżu mniej zaludnionych obszarów.
Ciekawa mapa atrakcyjności komunikacyjnej Warszawy wskazuje, że w przypadku gęsto zabudowywanej przez deweloperów okolicy Tarchomina i południowych Nowodworów, średni czas dojazdu do centrum miasta (w dzień roboczy o 9:00) zwykle wynosi od 35 minut do 50 minut. Gorzej jest oczywiście na północy (np. w okolicach ulicy Aluzyjnej). Stosunkowo szybko dojadą do centrum osoby mieszkające na terenie Żerania. Sytuacja wygląda najgorzej w przypadku północnej części dzielnicy. Tutaj czas dojazdu do Śródmieścia może przekraczać 60 minut. Nie są to jednak miejsca chętnie wybierane przez deweloperów. Na terenie bardziej popularnych dewelopersko okolic Tarchomina i Nowodworów systematycznie poprawia się infrastruktura.
Ocena Białołęki przez mieszkańców
Trudno ukryć, że z punktu widzenia wielu osób zamieszkanie w dzielnicy Białołęka stanowi rodzaj kompromisu wymuszonego głównie przez kwestie finansowe. Nie oznacza to jednak, że mieszkańcy Białołęki są niezadowoleni ze swojego wyboru. W badaniu ankietowym przeprowadzonym przez warszawski magistrat, aż 93% respondentów z Białołęki pozytywnie oceniło swoje miejsce zamieszkania.
Wbrew pozorom, wspomniane 93% to nie był wcale najgorszy wynik badania z 2015 roku. Gorzej przez mieszkańców zostały ocenione takie części Warszawy, jak na przykład Ursus i Włochy. Warto wspomnieć o Ursusie, ponieważ od pewnego czasu wyrasta on na poważną konkurencję dla Białołęki jako tania lokalizacja mieszkaniowa. Lokale z Ursusa są jednak nieco droższe od białołęckich.
Od czasu ankietowego badania jakości życia przeprowadzonego przez władze stolicy (w 2015 r.), na terenie Białołęki miało miejsce kilka ważnych zmian. Jako przykład można wskazać wydłużenie linii tramwajowej do osiedla Winnica oraz budowę nowej, dużej szkoły przy ul. Ruskowy Bród. Ze względu na szybko rosnącą liczbę mieszkańców, w najbliższych latach można się spodziewać również finalizacji innych inwestycji.
Aktywność deweloperów w dzielnicy
Duża liczba działek nadających się pod zabudowę, od dawna zachęca deweloperów do wyboru Białołęki. Trudno się zatem dziwić, że poniższe dane GUS potwierdzają spore zainteresowanie inwestorów opisywaną dzielnicą. W latach 2010 – 2020, liczba mieszkań na sprzedaż ukończonych na terenie Białołęki tylko raz spadła poniżej 1000 sztuk rocznie (950 w 2011 r.). Raz zdarzył się nawet rekordowy wynik na poziomie niemal 4000. Można przypuszczać, że deweloperzy nadal będą mocno zainteresowani Białołęką, bo wolnych działek tam nie brakuje.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary
Ciekawym podsumowaniem naszej kolejnej analizy dotyczącej warszawskiej dzielnicy jest poniższa mapa. Pokazuje ona, gdzie w 2020 r. na terenie Białołęki sprzedawały się mieszkania z rynku pierwotnego oraz wtórnego. Jak nietrudno zauważyć, obszar Nowodworów i Tarchomina był często wybierany przez nabywców „M” (między innymi za sprawą coraz lepszej komunikacji miejskiej). Stosunkowo popularne były także tereny Grodziska (zwłaszcza Lewandów), gdzie starsze inwestycje deweloperów generują dodatkowy popyt na rynku mieszkaniowym. Podobne zjawisko jest również widoczne na obszarze Nowodworów i Tarchomina. Te dwie części dzielnicy w przypadku rynku pierwotnego są droższe od białołęckiej średniej. Wspomniana średnia dotycząca nowych mieszkań na przełomie III kw. oraz IV kw. 2021 r. wynosiła około 8600 zł/mkw.
Źródło: mapa.um.warszawa.pl
Dodaj komentarz