Liczba ludności Poznania spada już od dłuższego czasu. Jeszcze w 2010 r. stolica Wielkopolski liczyła sobie ok. 556 000 mieszkańców. Dziesięć lat później, analogiczny wynik oscylował na poziomie około 532 000. Prognozy GUS-u wskazują, że w 2030 r. na terenie Poznania może mieszkać znacznie mniej niż 500 000 osób. Nie oznacza to jednak, że największe miasto Wielkopolski jest nieatrakcyjne dla młodych ludzi. Wręcz przeciwnie – Poznań rozwija i modernizuje się bardzo szybko. Po prostu, spora część mieszkańców tego miasta woli ostatecznie zamieszkać w powiecie poznańskim, którego populacja rośnie rekordowo szybko. Mimo tego zjawiska zwanego suburbanizacją, poznański rynek nieruchomości mieszkaniowych prosperuje bardzo dobrze. Pod względem wielkości oferty deweloperów, Poznań regularnie wyprzedza Łódź i Gdańsk. Postanowiliśmy sprawdzić, jak obecnie wyglądają ceny transakcyjne mieszkań w Poznaniu.
Spis treści
Poznański rynek pierwotny nadal jest „droższy” od wtórnego
Poznań już od pewnego czasu jest znany jako miasto, gdzie średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego są znacząco wyższe od analogicznych stawek dotyczących rynku wtórnego. Taka różnica nie osiąga poziomu notowanego m.in. na terenie Łodzi lub Katowic. Tym niemniej, jest ona dużo większa niż w przypadku Warszawy i Krakowa. Informacje zaprezentowane w poniższej tabeli potwierdzają, że rynek pierwotny z Poznania nadal jest znacząco „droższy” niż rynek wtórny.
W II kw. 2021 r. za 1 mkw. przeciętnego nowego lokum z Poznania, trzeba było dopłacić 15% nie uwzględniając dodatkowych kosztów związanych z wykończeniem takiego „M” (7 934 zł/mkw. vs 6 923 zł/mkw.). Taka różnica z historycznego punktu widzenia nie jest czymś wyjątkowym w Poznaniu. Rynek pierwotny z Poznania stał się bardziej atrakcyjny cenowo względem wtórnego tylko w 2020 r.
Poniższa tabela prezentująca średnie transakcyjne ceny mieszkań w Poznaniu wskazuje, że pierwsza połowa 2021 r. przyniosła stabilizację cenową na rynku wtórnym. Po wzroście z I kw. 2021 r. średnie ceny transakcyjne mieszkań oferowanych przez deweloperów zbliżyły się natomiast do poziomu 8000 zł/mkw. Jeszcze niedawno był to wynik bardziej typowy dla Krakowa lub Wrocławia. Ceny nieruchomości w Poznaniu zaskakują osoby nie śledzące rynku na bieżąco.
Ceny mieszkań w Poznaniu nie są szczególnie zróżnicowane
Ciekawą cechą poznańskiego rynku mieszkaniowego jest także niewielka różnica cenowa pomiędzy poszczególnymi dzielnicami. Średnie ceny nowych mieszkań w Poznaniu z dwóch dzielnic cechujących się najdroższym (Nowe Miasto) oraz najtańszym metrażem (Stare Miasto) zwykle różnią się o nie więcej niż 10% – 15%. Jest to ewenement, bo rynek pierwotny z Warszawy lub Krakowa okazuje się o wiele bardziej zróżnicowany. Jeżeli chodzi o Warszawę, to różnica cenowa między obszarem Śródmieścia i na przykład Wawrem jest około trzykrotna. Podobną skalę różnic notujemy w Krakowie. Na terenie stolicy Wielkopolski wciąż jest natomiast niewiele ofert deweloperów z ceną transakcyjną ponad 10 000 zł/mkw.
Na ceny transakcyjne mieszkań wpływają wyższe zarobki
Przygotowana tabela odpowiada również na pytanie, czy mieszkańcy Poznania faktycznie mają rację skarżąc się na ceny transakcyjne mieszkań. Wiele opracowań potwierdza, że rynek nieruchomości mieszkaniowych z Poznania pod względem dostępności lokali za przeciętne wynagrodzenie od dawna dystansuje Kraków i Warszawę. Mimo tego, niedawne podwyżki cen lokali (zwłaszcza nowych) mogą wzbudzać niepokój wśród mieszkańców Poznania.
W celu ustalenia relacji między cenami mieszkań z Poznania i zarobkami sprawdziliśmy, jak dużą powierzchnię można zakupić za przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw. Poniższa tabela przedstawia informacje na ten temat za okres od I kw. 2018 r. do II kw. 2021 r. Wyniki obliczeń (uśrednione dla rynku pierwotnego i wtórnego) wskazują, że w 2020 r. dostępność cenowa poznańskich lokali faktycznie spadła. Było to związane z faktem, że ceny transakcyjne mieszkań nadal rosły mimo pandemii COVID-19 i stagnacji dotyczącej rynku pracy. Pierwsza połowa 2021 r. przyniosła jednak poprawę sytuacji. Warto odnotować, że w ujęciu rocznym (II kw. 2020 r. – II kw. 2021 r.) przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze poznańskich przedsiębiorstw wzrosło o 6%.
Rynek pierwotny w Poznaniu: deweloperzy bardziej aktywni
Niestety, można oczekiwać, że aktualny poziom inflacji nie pozostanie bez wpływu na przeciętne ceny poznańskich lokali – zarówno nowych jak i używanych. Informacje z Banku Danych Lokalnych GUS wskazują natomiast, że w pierwszej połowie 2021 r. deweloperzy na terenie Poznania rozpoczęli aż 4603 lokale i domy. Był to wynik większy niż liczba mieszkań na sprzedaż, których budowę rozpoczęto przez cały 2020 r. (3583). Taki wzrost aktywności poznańskich deweloperów daje nadzieję na to, że ceny mieszkań w Poznaniu będą rosły wolniej dzięki powiększonej ofercie rynkowej.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS i NBP
Dodaj komentarz