Nowe mieszkania są coraz mniejsze?

Gdy przyjrzymy się ogłoszeniom dotyczącym mieszkań na sprzedaż, można zauważyć, że metraż bardzo wielu takich lokali oscyluje na poziomie około 50 mkw. – 60 mkw. Jeżeli chodzi o sprzedaż z I kw. 2024 roku, to dane Centrum AMRON wskazują, że średnia powierzchnia nowych i używanych „M”, które zmieniły właściciela wynosiła od 52,2 mkw. (Łódź) do 56,8 mkw. (Wrocław). Ze względu na specyfikę naszego portalu, najbardziej interesujące dla nas są dane dotyczące mieszkań deweloperskich. Warto sprawdzić, czy na przykład 5 lat i 10 lat temu inwestorzy budowali większe nowe mieszkania.

Warto z analizy wykluczyć domy od deweloperów

Informacje na temat średniej powierzchni użytkowej nowych mieszkań oddawanych do użytkowania przez deweloperów warto zaczerpnąć z bazy danych GUS. Główny Urząd Statystyczny bezpośrednio nie podaje takiego średniego metrażu, ale można łatwo go obliczyć. Jeszcze przed sprawdzeniem wyników obliczeń umieszczonych w poniższej tabeli, trzeba zwrócić uwagę, że dotyczą one jedynie mieszkań. To ważna kwestia, ponieważ „GUS-owskie” statystyki często posługują się definicją, zgodnie z którą mieszkanie to zarówno lokal mieszkalny, jak i dom jednorodzinny. Wyłączenie z analizy domów budowanych przez deweloperów jest zasadne, bo mimo dość niewielkiej liczby takich budynków oddawanych do użytku w największych miastach, ich powierzchnia wyraźnie większa niż w przypadku lokali mogłaby wyraźnie wpływać na wyniki.

Od kilku lat sytuacja metrażowa jest dość stabilna

Poniższa tabela zawiera informacje właśnie na temat średniego metrażu mieszkań (lokali mieszkalnych) oddawanych do użytku przez deweloperów w latach 2013 – 2023. Dane GUS niestety nie pozwalają na wykonanie analogicznych obliczeń dotyczących mieszkań, których budowa dopiero się rozpoczęła. Warto więc mieć na uwadze fakt, że od dłuższego czasu budowa przeciętnego bloku przez dewelopera trwa około 24 miesiące. Chodzi tutaj wyłącznie o same prace budowlane. Zatem każdy przykładowy wynik dla 2023 r. jest w dużej mierze pochodną decyzji deweloperów z 2021 roku dotyczących metrażu rozpoczynanych mieszkań. Natomiast przygotowanie inwestycji przed budową może trwać jeszcze dodatkowe 2 – 3 lata.

Informacje z poniższej tabeli potwierdzają, że w poszczególnych miastach zmiany średniego metrażu mieszkań oddawanych do użytku przez deweloperów przebiegały inaczej. Przykładowo, najniższe wyniki z Poznania notowano w 2016 roku, co jest raczej nietypową sytuacją. Z kolei Gdańsk w latach 2019 – 2023 notował dość systematyczny wzrost notowanych wyników. Tak więc najlepszym rozwiązaniem wydaje się uśrednienie wyników z sześciu analizowanych, największych polskich miast. Średnia powierzchnia użytkowa ukończonych mieszkań deweloperskich (nieważona ich liczbą w poszczególnych miastach) wynosiła:

• 2013 r. – 56,3 mkw.
• 2014 r. – 54,0 mkw.
• 2015 r. – 52,7 mkw.
• 2016 r. – 52,7 mkw.
• 2017 r. – 54,2 mkw.
• 2018 r. – 52,7 mkw.
• 2019 r. – 52,2 mkw.
• 2020 r. – 52,3 mkw.
• 2021 r. – 52,7 mkw.
• 2022 r. – 52,4 mkw.
• 2023 r. – 52,0 mkw.

Wynik z 2023 r. (52,0 mkw.) jest najmniejszy w całym badanym okresie, ale jednocześnie warto zwrócić uwagę, że niewiele większe wartości notowano chociażby w 2019 r. (52,2 mkw.) oraz w 2020 r. (52,3 mkw.). Generalnie rzecz biorąc, można stwierdzić, że od kilku lat sytuacja pod względem średniego metrażu oddawanych do użytku mieszkań deweloperskich jest stabilna w największych miastach. Wyraźnie wyższy wynik z 2013 r. to efekt między innymi całkiem sporego średniego metrażu lokali ukończonych przez warszawskich i łódzkich deweloperów.

Przypadek Łodzi zasługuje na szczególną uwagę, bo w tym mieście widzimy spadek średniego metrażu nowych „M” (trwający od 2018 r. do 2023 r.). W minionym roku to łódzkie „M” ukończone przez deweloperów były zdecydowanie najmniejsze. Mowa o porównaniu obejmującym sześć dużych krajowych miast. W tej grupie to właśnie Łódź cechuje się najgorszą sytuacją demograficzną, co może wpływać na decyzje inwestycyjne deweloperów.

Średnia wielkość gospodarstwa domowego cały czas spada

W ramach nawiązania do analizowanego tematu, czyli wielkości mieszkań budowanych przez deweloperów (na terenie największych miast), warto zwrócić uwagę, że średnia wielkość gospodarstwa domowego w Polsce systematycznie spada. W 2021 r. średnia ogólnopolska wielkość gospodarstwa domowego oscylowała na poziomie 2,99 osoby, przy wynikach z największych miast wynoszących od 2,26 osoby (Łódź) do 2,42 osoby (Kraków). Pamiętajmy, że jeszcze w 2011 r. analogiczny ogólnopolski wynik wyniósł 3,14 osoby, a w połowie lat 80. przekraczał poziom 3,30 osoby.

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS