Spore zamieszanie polityczne związane z programem Kredyt na Start, które już kilkakrotnie opisywaliśmy sprawia, że coraz więcej osób w kontekście decyzji o zakupie lokum jako główny czynnik uwzględnia przyszłoroczne obniżki stóp procentowych NBP. Trudno się dziwić, bo nawet jeśli pod koniec bieżącego roku zapadnie rządowa decyzja o uruchomieniu dopłat kredytowych, to proces legislacyjny oraz czas potrzebny bankom na wdrożenie programu może przesunąć jego start do wiosny. Tymczasem jeszcze niedawno mówiło się o tym, że wiosna przyniesie prawdopodobnie pierwszą od dawna obniżkę stóp procentowych NBP. Postanowiliśmy zatem sprawdzić, jak rynki finansowe oceniają prawdopodobieństwo oraz skalę przyszłorocznych obniżek stóp NBP oraz WIBOR-u. Wieści dla kredytobiorców są bardzo umiarkowanie optymistyczne.
Spis treści
Kontrakty FRA już od dawna przewidują poziom WIBOR-u
Osoby zainteresowane tematem oprocentowania kredytów mieszkaniowych, w przeszłości mogły się już spotkać z prognozami zmian wysokości odsetek na podstawie giełdowych kontraktów typu FRA (Forward Rate Agreement). Kontrakty FRA służą inwestorom do zabezpieczania ryzyka zmian stóp procentowych w przyszłości. Z naszego punktu widzenia można je jednak potraktować jako swoisty zakład dotyczący wysokości określonej stopy procentowej lub stawki międzybankowej (np. WIBOR-u 3M) w przyszłości.
Odnoszenie się do kontraktów FRA dotyczących WIBOR-u jest wygodne, bo to właśnie wspomniana stopa międzybankowa pozostaje podstawą do ustalania oprocentowania większości nowych oraz spłacanych kredytów mieszkaniowych. Stałe oprocentowanie oferowanych kredytów mieszkaniowych (na okres wynoszący np. 5 lat) również jest ustalane przez banki z uwzględnieniem aktualnego poziomu stopy WIBOR.
Pod koniec 2025 roku WIBOR 3M może wynosić ok. 4,60%
Po odnalezieniu aktualnych notowań kontraktów FRA dotyczących WIBOR-u, co nawiasem mówiąc wcale nie jest łatwe (bez dostępu do profesjonalnych narzędzi dla inwestorów), możemy stwierdzić, że w połowie października 2024 r. rynki finansowe następująco szacowały poziom stopy WIBOR 3M:
- za 3 miesiące – około 5,76%
- za 6 miesięcy – około 5,46%
- za 9 miesięcy – około 5,01%
- za 15 miesięcy – około 4,59%
- za 21 miesięcy – około 4,30%
Tytułem porównania warto dodać, że notowanie WIBOR-u 3M z 14 października 2024 r. wynosiło 5,87%. Trzymiesięczny WIBOR był zatem nieco wyższy od głównej (referencyjnej) stopy Narodowego Banku Polskiego, którą Rada Polityki Pieniężnej wciąż utrzymywała na poziomie 5,75% (od 5 października 2023 roku). Jak widać, inwestorzy spodziewają się łagodzenia polityki pieniężnej, ale w niezbyt szybkim tempie, o czym mówią chociażby prognozy wysokości WIBOR-u 3M (ok. 4,60%) na przełom 2025 roku oraz 2026 roku. Prognoza dotycząca połowy 2026 roku, która zakłada WIBOR 3M na poziomie 4,30% także nie wydaje się szczególnie optymistyczna dla kredytobiorców. Można również wywnioskować, że rynki finansowe w perspektywie półrocznej spodziewają się korekty głównej stopy procentowej NBP, ale raczej niewielkiej (rzędu 0,25 punktu procentowego).
Pierwsze obniżki nie zwiększą mocno zdolności kredytowej
Dla wielu osób prognozy wysokości stóp procentowych NBP i WIBOR-u są ważne w kontekście poziomu płaconych przez nie rat. Przypomnijmy, że średnie oprocentowanie spłacanych przez Polaków kredytów mieszkaniowych należy do najwyższych w Unii Europejskiej. Wyniki porównania międzynarodowego, które dotyczą kosztu nowych kredytów mieszkaniowych wcale nie są lepsze. W sierpniu 2024 r. średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych oscylowało na poziomie 7,8% według danych NBP.
W bankowych ofertach znajdziemy czasem wyraźnie mniejsze wartości procentowe, ale trzeba pamiętać, że niższe marże i stawki stałego oprocentowania są często powiązane z koniecznością wyboru dodatkowych produktów finansowych (np. ubezpieczeń oraz kart kredytowych). W związku z powyższym, obniżki stóp procentowych NBP oraz notowań WIBOR-u na pewno są mile widziane – zarówno przez posiadaczy kredytów mieszkaniowych, jak i osoby zamierzające zaciągnąć takie zobowiązania. Nie można też ukrywać, że na ożywienie popytu związane z niższymi stopami procentowymi liczą właściciele mieszkań na sprzedaż, przy czym ta sytuacja prawdopodobnie bardziej dotyczy używanych lokali.
Należy jednak pamiętać, że pierwsze dwie, a nawet trzy obniżki stóp procentowych NBP nie przywrócą zdolności kredytowej do wysokiego poziomu i mogą mieć większy efekt psychologiczny, aniżeli czysto finansowy. Taki wniosek potwierdzają wyniki naszej analizy, która niedawno została opublikowana na portalu WybierzDewelopera.pl. Wspomniana analiza wyjaśnia również, dlaczego dla wielu osób zapowiadany program Kredyt na Start byłby bardzo istotny.
Dodaj komentarz