Część warszawiaków mówiąc o Pradze, nadal ma na myśli jeden duży obszar. Warto jednak posługiwać się rozróżnieniem między obydwoma częściami stołecznej Pragi, gdyż są one dość różne od siebie – nie tylko pod względem liczby ludności i powierzchni. Zarówno Praga-Północ jak i Praga-Południe zmaga się z balastem typowym dla poprzemysłowych dzielnic dużych miast. Trudno jednak ukryć, że w przypadku południowej Pragi rewitalizacja przebiega szybciej. Praga-Północ nieco nadrabia dystans, o czym będziemy jeszcze wspominać przy okazji jej opisu. Niemniej jednak, Praga-Południe nadal bywa postrzegana jako „ta lepsza Praga” i cieszy się sporym zainteresowaniem nabywców mieszkań (m.in. ze względu na dobry dojazd do centrum miasta). Z myślą o osobach, które chcą kupić lokum na południowej Pradze i nie znają jeszcze dobrze Warszawy, przygotowaliśmy ciekawy opis tej zróżnicowanej dzielnicy. Wartościowe informacje znajdą w nim również czytelnicy, którzy już od dłuższego czasu mieszkają na terenie stołecznego miasta.
Spis treści
Powierzchnia oraz liczba mieszkańców
Już wcześniej pojawiła się wzmianka o dużym zróżnicowaniu Pragi-Południe oraz Pragi-Północ pod względem powierzchni i liczby ludności. Warto zaakcentować te dysproporcje, bo ludnościowo Praga-Południe zalicza się do ścisłej stołecznej czołówki. W mini-rankingu uwzględniającym liczbę ludności (ok. 180 000 na początku 2021 r.), ta dzielnica zajmuje drugie miejsce ustępując tylko Mokotowowi. Praga-Północ lokuje się z kolei na dwunastej pozycji, gdyż ma tylko niecałe 65 000 mieszkańców. Faktyczna liczba osób mieszkających na terenie Pragi-Południe na pewno jest większa, gdyż tę dzielnicę upodobali sobie imigranci zarobkowi (głównie z Ukrainy).
Praga-Południe jednocześnie jest gęsto zaludniona, o czym świadczy fakt, że pod względem powierzchni (22,38 kilometra kwadratowego) ulokowała się dopiero na jedenastym miejscu. Jeżeli sprawdzimy statystyki dotyczące gęstości zaludnienia, to faktycznie widać, że wyższy wynik od Pragi (8046 osób/kilometr kwadratowy) notuje tylko wcześniej opisywana przez nas Ochota (8438 osób/kilometr kwadratowy). Mimo, że Praga-Południe nie jest szczególnie duża, to jej powierzchnia niemal dwukrotnie przekracza wynik notowany dla Pragi-Północ.
Zróżnicowanie lokalnej zabudowy
Pragę-Południe bez większej przesady można nazwać dzielnicą kontrastów. To obszar, gdzie znajdziemy kilka bardzo różnych pod względem charakteru zabudowy jednostek funkcjonalnych. Miejski System Informacji dzieli opisywany obszar dzielnicy na następujące części: Kamionek, Saska Kępa, Gocław, Gocławek, Grochów oraz Olszynka Grochowska. Specyficzny jest nie tylko teren Olszynki Grochowskiej, na którym mieści się głównie rezerwat przyrody (ok. 59 ha) z historycznymi akcentami dotyczącymi powstania listopadowego. Kolejny ciekawy obszar to prestiżowa Saska Kępa. Można tam zobaczyć sporo przedwojennej zabudowy willowej, a ceny metrażu niemal dorównują tym notowanym na terenie Śródmieścia.
Budynków z okresu przedwojennego albo jeszcze starszych nie brakuje na obszarze Grochowa i Kamionka. Niestety, część tych kamienic wymaga generalnego remontu. Zarówno Grochów, jak i Kamionek to obszary, gdzie często budują deweloperzy. Ich zainteresowaniem cieszy się także Gocław. Tam nowe budownictwo wielorodzinne uzupełnia zabudowę wielkopłytową pochodzącą z czasów PRL-u. Obecnie na stosunkowo niewielkim Gocławiu mieszka ponad 60 000 osób. Obecność takiego osiedla na pewno „podbija” wyniki dotyczące średniej gęstości zaludnienia z Pragi-Południe. Osoby szukające domu na terenie opisywanej dzielnicy, powinny brać pod uwagę Gocławek z niską zabudową oraz północną część Grochowa. W przypadku tych lokalizacji, trzeba jednak pamiętać o hałasie generowanym przez linię kolejową.
Lokalna infrastruktura i transport
Praga-Południe ma opinię dzielnicy cechującej się dobrą infrastrukturą (nie tylko transportową). Wynika to z faktu, że większa część zabudowy powstała stosunkowo dawno. Nawet bloki wielkopłytowe z Gocławia niebawem będą obchodzić swoje pięćdziesiąte urodziny. Ogólnie rzecz biorąc, pod względem dojazdu do ścisłego centrum miasta Praga-Południe prezentuje się całkiem dobrze. Nie oznacza to jednak, że wszystkie problemy transportowe zostały rozwiązane. Świadczy o tym m.in. bardzo duże zainteresowanie sprawą budowy tramwaju na Gocław.
Wspomniana inwestycja tramwajowa jest ciągle odsuwana w czasie, co powoduje niezadowolenie mieszkańców Gocławia. Obecnie mają oni do dyspozycji jedynie komunikację autobusową. Niektóre osoby uważają nawet, że linia tramwajowa na Gocław byłaby lepszym rozwiązaniem niż planowana budowa metra łączącego Stadion Narodowy z Gocławiem. Klienci deweloperów biorący pod uwagę podczas zakupu lokum budowę stacji metra w kilku ważnych punktach Pragi-Południe (m.in. blisko Ronda Wiatraczna), powinni pamiętać, że możliwe są opóźnienia w harmonogramie prac. Nie można wykluczyć, że podziemne połączenie między Gocławiem i Stadionem Narodowym będzie gotowe dopiero po 2030 r.
Wróćmy jednak do pozytywnych aspektów praskiego transportu publicznego. Składają się na niego przede wszystkim trasy autobusów i tramwajów. Osoby mieszkające blisko granicy Pragi-Północ i Pragi-Południe, mogą dodatkowo korzystać ze stacji kolejowych. Mapa atrakcyjności komunikacyjnej Warszawy potwierdza, że to zróżnicowanie dostępnych rozwiązań daje dobre efekty. Jeżeli chodzi o wyniki z dnia roboczego i godziny 7:00, to przeciętny czas dojazdu do ścisłego centrum miasta (okolic Dworca Głównego) w przypadku niemal wszystkich części Pragi-Południe waha się od 15 minut do 30 minut. Najlepiej wypadają oczywiście osiedla położone blisko Wisły oraz Stadionu Narodowego.
Ocena Pragi-Południe przez mieszkańców
Spore zainteresowanie mieszkaniami z Pragi-Południe potwierdza, że ta dzielnica jest dobrze oceniana przez osoby żyjące na jej terenie. Oprócz umiarkowanych cen mieszkań, znaczenie mają takie kwestie, jak dobra infrastruktura, niezły dojazd do centrum miasta i obecność wielu terenów zielonych (m.in. Parku Skaryszewskiego). Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w 2019 r. udział parków, zieleńców i terenów zieleni osiedlowej w powierzchni ogółem Pragi-Południe wynosił 15,2%. To wynik ponad dwa razy wyższy od stołecznej średniej (6,4%). W rzeczywistości praskiej zieleni jest jeszcze więcej, bo podany wynik nie uwzględnia Olszynki Grochowskiej.
Aktywność deweloperów w dzielnicy
Praga-Południe to już od dawna druga najbardziej popularna wśród deweloperów dzielnica wschodniej Warszawy. Jeżeli chodzi o wschodnią część stolicy, to więcej mieszkań buduje się tylko na terenie Białołęki. Poniższa tabela potwierdza, że zainteresowanie deweloperów owocowało dużą liczbą praskich lokali ukończonych w latach 2010 – 2020. Roczna liczba oddanych do użytku mieszkań tylko wyjątkowo spadała poniżej 1000, a zdarzały się nawet wyniki przekraczające 1500 – 2000 lokali.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary
Ciekawych informacji o rynku mieszkaniowym z Pragi-Południe dostarcza także poniższa mapa przygotowana przez Urząd Miasta Warszawy. Widać na niej dobrze, gdzie w 2020 r. sprzedawały się nowe i używane praskie mieszkania. Warto zwrócić uwagę na dużą liczbę transakcji dotyczących lokali z okolic Ronda Wiatraczna, ulicy Wiatraczna oraz Saskiej Kępy. W przypadku tej ostatniej lokalizacji, trzeba się liczyć z cenami metrażu znacznie wyższymi od dzielnicowej średniej. Na początku IV kw. 2021 r. deweloperzy budujący na terenie Pragi-Południe wyceniali metr kwadratowy typowego mieszkania na 11 500 zł – 12 500 zł. Była to wówczas stawka zbliżona do stołecznej średniej.
Źródło: mapa.um.warszawa.pl
Dodaj komentarz