Rachunek powierniczy to konto w banku, które musi założyć deweloper oferujący do sprzedaży na rynku pierwotnym mieszkania lub domy jednorodzinne. Na to konto będą wpływały środki od nabywców. W zależności od tego, czy będzie to rachunek powierniczy otwarty, czy zamknięty, deweloper będzie mógł z nich korzystać w miarę postępu prac budowlanych lub otrzyma je dopiero po zakończeniu inwestycji. Dla nabywcy to pewne zabezpieczenie na wypadek, gdyby budowa nie została ukończona albo deweloper ogłosił upadłość.
Zanim w życie weszła ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, osoby kupujące nieruchomości na rynku pierwotnym wpłacały pieniądze bezpośrednio na rachunek dewelopera. Płaciły tak za mieszkania czy domy, które dopiero miały powstać. Deweloper mógł tymi środkami swobodnie dysponować, ale zdarzało się, że inwestycja z różnych powodów nie dochodziła do skutku, a pieniądze przepadały. Od kiedy w 2012 roku wprowadzono obowiązkowy fundusz powierniczy, deweloper nie ma już pełnego dostępu do pieniędzy wpłacanych przez nabywców, bo o przekazywaniu mu tych środków decyduje bank.
Czym jest mieszkaniowy fundusz powierniczy
Pierwsze regulacje prawne mające na celu ochronę środków nabywców, nałożyły na dewelopera obowiązek założenia funduszu powierniczego przed rozpoczęciem sprzedaży inwestycji. Do wyboru miał otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w trzech wariantach (bez zabezpieczenia, zabezpieczony gwarancją bankową lub zabezpieczony gwarancją ubezpieczeniową) oraz zamknięty rachunek powierniczy. Ograniczało to deweloperowi swobodę dysponowania środkami wpłaconymi przez nabywców, ale z punktu widzenia kupujących ochrona nadal nie była pełna. O rodzaju zakładanego rachunku decydował bowiem deweloper, więc w większości były to fundusze otwarte. Gwarancje zwrotu pełnej kwoty były zaś dobrowolne i wiązały się z dodatkowymi kosztami, więc w praktyce były rzadko zapewniane.
Obecnie obowiązująca ustawa „deweloperska”, która weszła w życie w lipcu 2022 roku, utrzymała obowiązek prowadzenia rachunków, ale też doprecyzowała zasady ich obsługi oraz zmieniła formę gwarancji. Pojawiły się dodatkowe wymogi oraz przepisy karne za naruszenie obowiązków związanych z mieszkaniowym funduszem powierniczym — zarówno dla deweloperów, jak i dla pracowników banków, którzy w niewłaściwy sposób będą dysponować zgromadzonymi środkami.
Rachunek powierniczy otwarty i zamknięty — czym się różnią?
Deweloperzy mają obecnie do wyboru dwa rodzaje funduszy: otwarty rachunek powierniczy, z którego po spełnieniu określonych warunków bank wypłaca im środki już w trakcie budowy oraz zamknięty rachunek powierniczy, który pozostaje niedostępny aż do momentu zakończenia inwestycji i przekazania prawa własności nieruchomości na nabywcę. W tym przypadku dopiero po podpisaniu aktu notarialnego całość kwoty trafi na konto dewelopera. Która forma jest korzystniejsza? To zależy.
Rachunek powierniczy zamknięty
Zamknięty rachunek powierniczy jest bezpieczny dla nabywcy, gdyż ma on pewność, że w razie niepowodzenia inwestycji, ogłoszenia upadłości dewelopera, czy innej sytuacji, która uniemożliwi dokończenie budowy w terminie, całość wpłaconych środków wróci na jego konto. Jego pieniądze czekają w banku, dopóki nie zostanie podpisany akt notarialny przenoszący tytuł własności na niego. Rozwiązanie to ma jednak pewien minus. Ponieważ deweloper nie ma dostępu do tych środków, musi zapewnić finansowanie inwestycji z innych źródeł. Zwykle jest to kredyt albo środki własne. Pierwsze wyjście generuje dodatkowe koszty, które zapewne znajdą odbicie w cenie nieruchomości, natomiast samodzielne finansowanie wiąże się z ryzykiem utraty płynności, a stąd już krótka droga do ogłoszenia upadłości.
Rachunek powierniczy otwarty
Dla dewelopera korzystniejszy jest otwarty rachunek powierniczy, bo już w trakcie budowy może on korzystać z wpływających środków. Oczywiście nie w sposób dowolny, bo wówczas mijałoby się to z celem. O przekazaniu pieniędzy decyduje bank, a wypłata odbywa się w transzach, po spełnieniu ściśle określonych warunków. Muszą być przede wszystkim zachowane terminy i zrealizowane wszystkie prace zaplanowane w harmonogramie przedstawionym w prospekcie informacyjnym dołączanym do umowy deweloperskiej.
Dotychczas jednak kontrola banku sprowadzała się do weryfikacji przez pracownika posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane zapisów kierownika budowy w dzienniku budowy. Bank prowadzący otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy miał również prawo wglądu do rachunków dewelopera oraz do kontroli dokumentacji, z którego nie zawsze korzystał. W praktyce zdarzało się więc, że zapisy w dzienniku budowy nie odzwierciedlały stanu faktycznego, a bank wypłacał pieniądze, nie mając pełnego obrazu sytuacji.
Nowa ustawa szczegółowo określa, które elementy powinny być skontrolowane przez bank przed zwolnieniem środków. Poza weryfikacją kwestii formalnych (księga wieczysta, pozwolenie na budowę), bank musi jeszcze sprawdzić, czy deweloper:
- nie jest objęty postępowaniem upadłościowym lub restrukturyzacyjnym,
- nie zalega ze składkami na ZUS i podatki,
- ma uregulowane zobowiązania z wykonawcami i podwykonawcami,
- rozliczył się z nabywcami, którzy odstąpili od umowy,
- faktycznie zakończył dany etap budowy,
- nie zalega z wpłatami na obowiązkowy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG).
DFG to nowość, która zastąpiła dotychczas dobrowolne, a więc rzadko zapewnione gwarancje.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Rachunek powierniczy otwarty pozwala deweloperowi sukcesywnie korzystać z wpłacanych przez nabywców środków. Dla nabywcy był to jednak pewnego rodzaju kompromis. Z jednej strony mógł liczyć, że inwestycja zostanie ukończona w terminie, a jej cena będzie nieco niższa, niż wówczas gdyby deweloper musiał samodzielnie zadbać o jej finansowanie. Z drugiej, nie miał pewności, czy w razie problemów odzyska całość wpłaconych środków.
Nowa ustawa nakłada na dewelopera obowiązek odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Co ważne musi to robić niezależnie od tego, czy zdecyduje się na otwarty, czy na zamknięty rachunek powierniczy. Informacja o tym, czy dana nieruchomość jest objęta ochroną DFG, musi się też znaleźć w prospekcie informacyjnym.
Fundusz ten ma zapewnić nabywcy zwrot pełnej wpłaconej kwoty w określonych sytuacjach:
- ogłoszenie upadłości dewelopera, gdy syndyk lub zarządca nie będzie kontynuował inwestycji i w efekcie nie zostanie ona ukończona w terminie,
- ogłoszenie upadłości banku, który prowadzi fundusz, jeśli bankowy fundusz gwarancyjny nie obejmuje pełnej kwoty,
- odstąpienie od umowy przez nabywcę z innych niż umowne powodów (przekroczenie terminów, istotna wada, która nie została usunięta), jeśli nie otrzyma zwrotu środków z mieszkaniowego funduszu powierniczego.
Czy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest potrzebny?
Mieszkaniowy fundusz powierniczy został wprowadzony jako pokłosie kilku spektakularnych bankructw deweloperów, którzy znikali z rynku wraz z pieniędzmi nabywców. W zamyśle było to zatem jak najbardziej słuszne rozwiązanie, bo zabezpieczało klientów i przynajmniej w pewnym zakresie zapewniało terminową realizację inwestycji. Przez ponad dekadę działało to całkiem sprawnie, a niskie stopy procentowe pozwalały deweloperom na rozpoczynanie kolejnych inwestycji i stosowanie wysokich marży, bo mieszkania sprzedawały się niemal od ręki.
Sytuację zmieniła najpierw pandemia, a wkrótce po niej wojna. Ta pierwsza wstrzymała lub znacząco opóźniła realizację wielu inwestycji oraz spowodowała ogromny wzrost cen materiałów budowlanych. Wybuch wojny w Ukrainie poskutkował odpływem pracowników budowlanych i przyniósł gwałtowny wzrost stóp procentowych. W związku z tym UOKiK w obawie przed lawiną bankructw firm deweloperskich zaproponował zaostrzenie wymogów.
Wpłaty na DFG są obecnie obowiązkowe i bezzwrotne, co budzi w wielu aspektach słuszne niezadowolenie deweloperów. W ostatnich latach upadłość ogłosiło zaledwie kilka firm, a tylko w jednym przypadku nabywcy nie otrzymali mieszkań.
Tymczasem dla dewelopera, który i tak musi prowadzić rachunek powierniczy, koszt jego obsługi, oprócz dotychczasowych niemałych opłat i prowizji, jest dodatkowo powiększony bezzwrotną o składkę na DFG (nawet 1% wartości nieruchomości) i dodatkowe obciążenia administracyjne. Nietrudno się więc domyślić, że przynajmniej część tych kosztów zostanie przerzucona na nabywców. Szacuje się, że ceny mieszkań mogą z tego powodu wzrosnąć nawet o 2%.
Dodaj komentarz