Użytkowanie wieczyste a prawo własności

Użytkowanie wieczyste to odpłatne przekazanie nieruchomości gruntowych należących do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, osobie fizycznej lub prawnej. Na określony czas i w określonym celu, ale bez przeniesienia prawa własności. Umowę zawiera się zwykle na 99 lat z możliwością przedłużenia. Na takich gruntach powstaje głównie zabudowa mieszkaniowa, ale również nieruchomości komercyjne i obiekty użyteczności publicznej. W określonych przypadkach można przekształcić użytkowanie wieczyste na własność.

Wprowadzone do systemu prawnego w czasach PRL-u użytkowanie wieczyste miało na celu zapewnienie, że wszystkie nieruchomości znajdujące się w granicach miast, pozostaną własnością państwa. Należy jednak podkreślić, że w odniesieniu do gruntu obowiązywało użytkowanie wieczyste, a własność budynku na nim posadowionego była już pełna.

Po przemianach ustrojowych i wprowadzeniu kodeksu cywilnego pojawiało się coraz więcej problemów i wątpliwości interpretacyjnych. Nieprzemyślane zmiany prawa tylko pogarszały sytuację. Co więcej, gdy możliwe w końcu stało uwłaszczanie państwowych gruntów, zagubiona została kluczowa idea przekazywania gruntu w użytkowanie wieczyste, a właściciel nie musiał już określać celu, na jaki będzie wykorzystana nieruchomość. Z drugiej strony zmienna wysokość opłat za użytkowanie wieczyste często hamowała lub wręcz blokowała inwestycje.

Zmiany w prawie jednak kontynuowano. W 2019 roku uwłaszczeniem z mocy prawa objęto wszystkie grunty zabudowane na cele mieszkaniowe. W 2023 roku ma się rozpocząć proces uwłaszczania gruntów, na których prowadzona jest działalność biznesowa, sportowa czy społeczna.

Czym się różni użytkowanie wieczyste i własność

Z punktu widzenia codziennego życia, dla właściciela mieszkania miało to w sumie niewielkie znaczenie, czy budynek, w którym ono się znajduje, stoi na jego własnym gruncie, czy też na gruncie, którego jest tylko użytkownikiem wieczystym. Opłata za użytkowanie nie była szczególnie wysoka, a lokal można było bez problemu sprzedać czy wynająć.

Porównajmy zatem czym z punktu widzenia prawa różnią się użytkowanie wieczyste a własność. Różnice są bowiem dość istotne.

Własność to podstawowe prawo rzeczowe uprawniające do dowolnego korzystania i dysponowania rzeczą — w tym przypadku gruntem. Własną nieruchomość można obciążyć hipoteką, czy służebnością oraz pobierać z niej dochody i pożytki. Można ją użytkować we własnym zakresie, wynająć lub wydzierżawić. Prawo własności jest bezterminowe, a w chwili sprzedaży mieszkania w budynku, który stoi na własnym gruncie, prawo do gruntu zostaje przeniesione na nowego właściciela i ujawnia się to w księdze wieczystej. Właściciel gruntu jest zobowiązany do płacenia podatku od nieruchomości zarówno od budynku jak i od gruntu.

W przypadku prawa użytkowania wieczystego z gruntu korzysta i prawem tym rozporządza użytkownik wieczysty, a właścicielem nadal pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Sposób korzystania z gruntu ograniczają warunki umowy i normy społeczne. Przekazanie gruntu w użytkowanie wieczyste może nastąpić na maksymalnie 99 lat, ale w ciągu 5 lat przed upływem tego okresu, można złożyć wniosek o przedłużenie umowy. Nie odnawia się automatycznie. Odmowa jest zaś możliwa jedynie wtedy, gdy wymaga tego ważny interes społeczny. W wyjątkowych sytuacjach dopuszczalne są krótsze umowy, ale minimalny okres użytkowania to 40 lat. Użytkowanie wieczyste dotyczy tylko gruntu i jest to prawo zbywalne. Zatem nawet jeśli budynek stoi na gruncie, na który zawarto umowę o użytkowanie wieczyste, mieszkania można sprzedać wraz z tym prawem.

Opłaty za użytkowanie wieczyste a własność — różnice

Nabycie gruntu na własność wiąże się z koniecznością zapłacenia za niego ceny rynkowej oraz opłacaniem podatku od nieruchomości. Za użytkowanie wieczyste również pobierane są opłaty. Najpierw jednorazowa — wynosząca 15-25% wartości nieruchomości, a potem przez cały okres trwania umowy — opłata roczna. Jej wysokość uzależniona jest od przeznaczenia i wartości gruntu. Suma opłat za użytkowanie wieczyste zwykle przewyższa wartość nieruchomości, a same opłaty można aktualizować na podstawie ceny rynkowej. Z punktu widzenia samorządu jest więc to korzystniejsze rozwiązanie. W przypadku gdy przekształci się użytkowanie wieczyste na własność, opłatę pobiera się tylko przez 20 lat.

Kiedy można zmienić użytkowanie wieczyste na własność

Przed wejściem w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, uwłaszczenie gruntów pod budynkami mieszkalnymi wymagało zgody wszystkich właścicieli danej nieruchomości — bez wyjątku. Jeśli jej zabrakło, sprawę musiał rozstrzygać sąd.

Z dniem 1 stycznia 2019 roku wszystkie grunty zabudowane na cele mieszkaniowe z mocy prawa zostały uwłaszczone. Co się zatem zmieniło dla właścicieli mieszkań znajdujących się na gruntach, które do tej pory były tylko użytkowane?

Przede wszystkim stali się oni właścicielami nie tylko lokalu, ale również fragmentu gruntu, na którym stoi ich budynek. Zniknął więc obowiązek uiszczania opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, ale w zamian za to należało pokryć koszty przekształcenia prawa. Opłata przekształceniowa ustalana była w ten sam sposób, jak opłata roczna za użytkowanie wieczyste, ale czas jej pobierania skrócono do 20 lat. Przewidziano również bonifikatę dla tych, którzy zdecydowali się całą opłatę przekształceniową uiścić jednorazowo. Zainteresowani otrzymali od samorządów stosowne zaświadczenia oraz informacje o wysokości opłaty. O roszczeniu poinformowano również sądy rejonowe prowadzące księgi wieczyste.

Uwłaszczenie gruntów komercyjnych

O ile kwestię gruntów z zabudową mieszkaniową rozwiązano odgórnie, tak grunty zabudowane innymi nieruchomościami nadal pozostały problematyczne. Główną trudnością było bowiem określenie zasad naliczania opłaty przekształceniowej. Rząd w listopadzie 2022 poinformował jednak o znalezieniu rozwiązania tego problemu i zapowiedział rychłą zmianę przepisów. Zgodnie z obietnicą uwłaszczenie gruntów zabudowanych nieruchomościami, w których prowadzona jest działalność gospodarcza lub użytkowa, sportowa lub społeczna będzie wkrótce możliwe na wniosek inwestora. W tym przypadku nie będzie to narzucone przepisami.

W zależności od przeznaczenia takiej nieruchomości dzierżawa wieczysta na własność zamieni się pod warunkiem uiszczenia opłaty obliczanej na podobnych zasadach jak opłata roczna. Proponowane są następujące rozwiązania:

• 20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w przypadku płatności jednorazowej lub 25-krotność przy płatności ratach, ale nie więcej niż 60% wartości gruntu, jeśli jego dotychczasowym właścicielem jest Skarb Państwa,
• co najmniej 20-krotność opłaty rocznej, ale nie więcej niż wartość gruntu, gdy jest on własnością jednostki samorządu terytorialnego.

Jeśli grunt ma zostać przeznaczony na cele mieszkaniowe, przy wykupie mają być przewidziane preferencyjne warunki. Będzie również można skorzystać z pomocy de minimis w przypadku różnicy między wartością rynkową gruntu, a jego ceną.

Zgodnie z zapowiedziami zmiany miały zacząć obowiązywać już w 2023 roku, więc lada chwila można spodziewać się ogłoszenia stosownych regulacji.