Ustawa deweloperska to akt prawny, który kojarzy się przede wszystkim z ochroną dla konsumentów, czyli klientów firm deweloperskich nie prowadzących działalności gospodarczej. Warto jednak wiedzieć, że w pewnych okolicznościach wspomniany akt prawny może obejmować także transakcje, które z deweloperami realizują przedsiębiorcy. Postanowiliśmy wyjaśnić, kiedy przedsiębiorcy mogą liczyć na dobrodziejstwa wynikające z ustawy deweloperskiej. Nasz artykuł jednocześnie odpowiada na pytanie, kto niestety nie będzie mógł skorzystać z dodatkowej ochrony prawnej. Okazja do analizy przepisów ustawy deweloperskiej jest dobra, ponieważ od połowy 2024 r. ten akt prawny w nowej wersji obejmuje już wszystkie projekty deweloperów.
Spis treści
Na sam początek warto zajrzeć do prawnych definicji
Tytułem wstępu uściślijmy, że nowa wersja ustawy deweloperskiej to zupełnie inny i osobny akt prawny niż poprzednia ustawa deweloperska z 2011 roku. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177) ma ten sam cel jak swoja poprzedniczka, ale w wielu kwestiach wprowadza szerszą ochronę i dodatkowe wymagania dla inwestorów. Nowa ustawa deweloperska podobnie jak poprzedni akt prawny posiada rozbudowany zestaw definicji. Jedna z takich definicji określa nabywcę jako osobę fizyczną, która zawiera z deweloperem umowę objętą przepisami ustawy (najczęściej umowę deweloperską) w celu „niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową”.
Jednoznaczne wskazanie przez ustawę na cele zakupu nowego mieszkania/domu przez nabywcę jako niezwiązane bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową przywodzi na myśl definicję konsumenta zawartą w kodeksie cywilnym (poniżej).
Art. 221 kodeksu cywilnego
Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.
Warto zwrócić uwagę, że poprzednia ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) zawierała nieco inną definicję nabywcy. W starszych przepisach, które jeszcze do 1 lipca 2024 r. obejmowały sporą część inwestycji deweloperskich, nie było zastrzeżenia związanego z zakupem przez nabywcę nowego domu lub mieszkania na cele niezwiązane z jego działalnością gospodarczą lub zawodową.
Jest ogólna zasada, ale są też możliwe pewne wyjątki
Rozwiązanie zastosowane w poprzedniej ustawie deweloperskiej wzbudzało wątpliwości i prawdopodobnie dlatego ustawodawca postanowił zawęzić ochronę prawie wyłącznie do konsumentów (zobacz: A. Goldiszewicz [w:] Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, Warszawa 2023, art. 5). Powyżej nieprzypadkowo użyte zostało słowo „prawie”, bo pomimo kształtu obowiązujących przepisów, w pewnych okolicznościach przedsiębiorca może jednak liczyć na ochronę wynikającą z ustawy deweloperskiej. Poniżej analizujemy właśnie takie bardziej nietypowe przypadki.
Jakie mogą być bardziej nietypowe sytuacje prawne?
Pierwsza ze wspomnianych wyżej, ciekawych sytuacji prawnych dotyczy przypadku, w którym nowe mieszkanie nabywają małżonkowie posiadający domyślny ustrój majątkowy, czyli ustawową wspólność majątkową małżeńską. Załóżmy, że jeden z tych małżonków prowadzi działalność gospodarczą. Czy w takiej sytuacji transakcja powinna zostać objęta przepisami wynikającymi z nowej ustawy deweloperskiej? Wątpliwości co do zastosowania typowo konsumenckiej ochrony raczej nie wzbudza przypadek, w którym nabycie mieszkania od dewelopera następuje na cele niezwiązane bezpośrednio z działalnością gospodarczą małżonka-przedsiębiorcy. Wówczas status jednego z nabywców jako przedsiębiorcy jest zupełnie obojętny prawnie w kontekście zastosowania przepisów ustawy deweloperskiej.
Jednak w literaturze prawnej możemy znaleźć stanowisko wskazuje, że obecna ustawa deweloperska powinna mieć zastosowanie do transakcji nawet jeśli mieszkanie po wybudowaniu miałoby zostać przeznaczone na cele działalności gospodarczej prowadzonej przez jednego z małżonków (zobacz: H. Ciepła, B. Szczytowska, Rozdział I PODMIOTOWY ZAKRES ZASTOSOWANIA USTAWY [w:] H. Ciepła, B. Szczytowska, Ustawa deweloperska. Pytania i odpowiedzi, Warszawa 2023). Uzasadnienie szerokiego zastosowania ochrony konsumenckiej jest związane z faktem, że drugi małżonek posiada jednak status nabywcy w rozumieniu artykułu 5 ustęp 5 nowej ustawy deweloperskiej, a mieszkanie jest nabywane na zasadach wspólności majątkowej, za środki pochodzące z majątku wspólnego. Rzeczywiście, w takim przypadku niezasadne wydaje się karanie małżonka przedsiębiorcy brakiem ochrony.
Będzie inaczej, jeśli nie ma wspólności majątkowej
Co ważne, powyższa zasada nie będzie miała zastosowania, jeśli nowe mieszkanie jest nabywane przez małżonków w udziałach i do majątków osobistych ze względu na brak wspólności majątkowej, a część mieszkania będzie służyła do wykonywania działalności gospodarczej. Wówczas umowa deweloperska w rozumieniu ustawy deweloperskiej zostanie zawarta wyłącznie z małżonkiem nieprowadzącym działalności gospodarczej. Tylko ta osoba będzie korzystać z ochrony zapewnianej przez ustawę deweloperską. Drugiego udziału w mieszkaniu będzie zaś dotyczyć umowa zobowiązująca, o której mówi artykuł 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (patrz: H. Ciepła, B. Szczytowska, Rozdział I PODMIOTOWY ZAKRES ZASTOSOWANIA USTAWY [w:] H. Ciepła, B. Szczytowska, Ustawa deweloperska. Pytania i odpowiedzi, Warszawa 2023).
Dodaj komentarz