Data publikacji: 24.05.2024 | Data aktualizacji: 03.06.2024

5/5 - (1 vote)

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego - czy to możliwe?

Łukasz Pierzchała

5/5 - (1 vote)

Konieczność zebrania wkładu własnego wydaje się jedną z największych barier ograniczających dostęp młodych Polaków do rynku mieszkaniowego. Często zdarza się, że młodzi ludzie płacą czynsz za wynajmowane lokum, który mocno obciąża ich budżet i ogranicza możliwość gromadzenia oszczędności. Do rzadkości nie należy sytuacja, w której taki czynsz jest wyższy niż hipotetyczna rata kredytu na mieszkanie. Dlatego warto dowiedzieć się, czy możliwe jest wzięcie kredytu bez wkładu własnego.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – jakie są problemy?

Na początku warto tu wyjaśnić, dlaczego kredyt bez wkładu własnego na zakup nieruchomości to rozwiązanie, które jest często krytykowane. Najprostszą odpowiedzią wydaje się argument mówiący, że osoby, które nie zgromadziły oszczędności, nie są dla banku wiarygodnymi klientami. W praktyce sytuacja może jednak wyglądać nieco inaczej, bo jeszcze w latach 2005 – 2008 krajowe instytucje finansowe chętnie udzielały hipotek ze wskaźnikiem LtV równym 100% albo nawet wyższym (LtV/Loan to Value = aktualna wartość zadłużenia/aktualna wartość nieruchomości).

Ważniejszym argumentem na niekorzyść kredytów na zakup mieszkania lub domu bez wkładu wydaje się fakt, że w razie spadku rynkowej wartości danej nieruchomości (spowodowanego na przykład kryzysem), aktualny poziom wskaźnika LtV może łatwo przekroczyć np. 110% – 120%. To kłopotliwa sytuacja dla instytucji finansowych, która wymaga m.in. tworzenia większych rezerw na poczet ryzyka. Jest też inne niebezpieczeństwo dla sektora bankowego i całej gospodarki. Mianowicie, kupno mieszkania lub domu bez wkładu własnego jako łatwo dostępna opcja może skutkować szybszym wzrostem cen nieruchomości w okresach koniunktury rynkowej. Dostępność atrakcyjnej opcji, jaką była hipoteka na mieszkanie lub dom bez wkładu własnego (również w CHF) to jedna z przyczyn boomu cenowego w latach 2006 – 2008. Dlatego Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła wymóg wnoszenia minimalnego wkładu własnego w wysokości od 10 do 20 % wartości nieruchomości.

Program Rodzinny kredyt mieszkaniowy – czyli, sposób na hipotekę bez wkładu własnego

Programy rządowe wspierają Polaków w codziennym życiu. Jednym z nich jest właśnie program Mieszkanie bez wkładu własnego, nazywany też Rodzinnym kredytem mieszkaniowym. Jego zasady zostały uregulowane w Ustawie z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% (poprzedni tytuł: Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym). Przepisy obowiązują od 27 maja 2022 roku. Do podstawowych założeń tego programu zalicza się to, że może on być udzielony na minimalny okres 15 lat z gwarancją wkładu własnego albo i bez takiej gwarancji, która zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego. Przy czym całkowita wysokość objętej gwarancją części rodzinnego kredytu mieszkaniowego oraz wkładu własnego kredytobiorcy nie może przekroczyć 200 tysięcy złotych. Wkład własny nie powinien przekraczać 20% lub 30% sumy wydatków, na pokrycie których kredyt jest udzielany (wyższy limit dotyczy kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym na co najmniej 5 lat). W przypadku budowy domu, nie ma limitów wysokości wkładu jeśli jest on związany tylko z wnoszoną niezabudowaną działką, ale łączna wartość inwestycji nie powinna wówczas przekraczać 1 mln zł.

Mieszkanie bez wkładu własnego - czy zawsze pomoże polisa?

Mieszkanie bez wkładu własnego – kto może skorzystać z programu rządowego?

Kto może otrzymać kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego z tego programu? Są to osoby (na przykład single, rodziny z dziećmi), które nie mają środków na wkład własny, ale posiadają odpowiednią zdolność kredytową. Do pozostałych warunków dostania kredytu z tego programu zalicza się też między innymi to, że:

  • osoba starająca się o ten kredyt musi prowadzić gospodarstwo domowe na terytorium Polski albo poza jej granicami, o ile posiada obywatelstwo polskie oraz nie jest i nie była stroną umowy innego kredytu hipotecznego, zawartej w okresie 36 miesięcy przed dniem złożenia wniosku;
  • osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają prawa własności do innego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i przez poprzednie 5 lat nie przekazały w darowiźnie takiego prawa krewnym z I lub II grupy podatkowej (wymogiem jest także brak spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w gospodarstwie domowym wnioskodawcy)
  • cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego nie przekracza limitów regularnie określanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego

Wymogu dotyczącego zakupu pierwszego lokum nie muszą spełniać rodziny wychowujące co najmniej dwójkę dzieci, które wnioskują o Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy z wkładem do 10% i mają aktualnie małe lokum (50 mkw. – dwoje dzieci, 75 mkw. – troje dzieci, 90 mkw. – czworo dzieci, bez limitu – więcej dzieci).

Na czym polega spłata rodzinna?

Warto tutaj wspomnieć również o spłacie rodzinnej, która jest dodatkowym wsparciem dla beneficjentów Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego. Jeśli w trakcie spłaty wspominanego kredytu, u kredytobiorcy dojdzie do powiększenia rodziny o drugie dziecko, to otrzyma on jednorazowo 20 tys. zł na poczet spłaty tego zobowiązania finansowego. Jednak to nie wszystko, bo w przypadku urodzenia kolejnego dziecka, skorzystanie ze spłaty rodzinnej jest znów możliwe i zostanie udzielona ona ponownie, ale tym razem w wysokości 60 tys. złotych. Należy tu jednak dodać, że w dniu spłaty żadna z osób żyjących w danym gospodarstwie domowym kredytobiorcy nie może być właścicielem innego domu lub lokalu mieszkalnego, ani nie może posiadać prawa spółdzielczego do lokalu mieszkalnego czy też domu jednorodzinnego.

Mieszkanie bez wkładu własnego – jakie banki biorą udział w programie?

Wnioski o udzielenie kredytu w programie przyjmują i obsługują banki, które podpisały umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK). Aktualnie należą do nich:

  • Alior Bank S. A.;
  • Bank Pekao S. A.;
  • Bank Ochrony Środowiska S. A.;
  • Bank Spółdzielczy w Brodnicy;
  • PKO Bank Polski S. A.;
  • Santander Bank Polska S. A.;
  • BPS S.A. – zawieszenie udzielania od 1.03.2024 r.

Kredyt na dom bez wkładu własnego w formie pieniężnej

Poza możliwością skorzystania z programu rządowego istnieje też możliwość wniesienia wkładu własnego w postaci innej niż w formie pieniężnej. Na przykład niektóre banki pozwalają bowiem na wniesienie działki w formie wkładu własnego. W zależności od kredytodawcy, taki grunt pod budowę musi jednak spełniać określone wymagania. Bank może domagać się np. potwierdzenia, że działka została przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w studium planistycznym na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego.

Innym wymaganiem bywa brak wcześniej ustanowionej hipoteki na danym gruncie. Tylko część instytucji finansowych zgadza się, żeby działka stanowiąca wkład też była kredytowana. W takiej sytuacji, przy sprawdzaniu limitów dotyczących minimalnego wkładu własnego bank uwzględnia wartość gruntu pomniejszoną o kredyt. Kredyt na dom bez wkładu własnego w formie pieniężnej może być łatwiejszy do zaciągnięcia, jeśli bank uwzględni podczas kalkulacji na przykład wcześniej wykonane prace budowlane i zakupione materiały (jako wkład własny).

Kupno mieszkania bez wkładu własnego – jakie są inne opcje?

Posiadanie działki to bez wątpienia bardzo dobry sposób na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego w formie pieniężnej, ale nie dotyczy on transakcji związanych z zakupem używanego domu, domu od dewelopera lub lokalu mieszkalnego (na rynku pierwotnym albo wtórnym). Warto zatem wyjaśnić, że istnieją inne warianty dla osób zastanawiających się, jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego albo bez dodatkowego ubezpieczenia, które jest dość kosztowne. Przykładowo, wiele osób nie wie, że Rekomendacja S regulująca zasady udzielania kredytów, stwarza możliwość wykorzystania w roli zabezpieczenia środków zgromadzonych na kontach emerytalnych.

Komisja Nadzoru Finansowego pozwala bankom zakwalifikować jako zabezpieczenie pieniądze, które klient zgromadził na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) oraz Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). Jeżeli środki z IKZE lub IKE mają odpowiednią wartość i pokrywają ubytek względem wkładu wynoszącego 20%, to zakup polisy nie będzie już konieczny przy finansowaniu ponad 80% lokum. Bank może w podobny sposób wykorzystać jako zabezpieczenie również obligacje Skarbu Państwa lub środki przechowywane na rachunku przez kredytobiorcę.

Ciekawy sposób na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego to wykorzystanie nieruchomości należącej na przykład do członka rodziny jako zabezpieczenia długu. Jeśli taka dodatkowa nieruchomość ma odpowiednio dużą wartość, to bank może zrezygnować z wymagania wkładu własnego pod postacią oszczędności. Jednak, każdy właściciel nieruchomości będącej zabezpieczeniem powinien przystąpić do kredytu. Warto pamiętać, że nie wszyscy kredytobiorcy muszą być właścicielami obciążonej nieruchomości, ale każdy jej właściciel powinien przystąpić do umowy kredytowej. Banki zwykle nie zgadzają się na obciążanie hipoteką udziałów w nieruchomości, bo ich odsprzedaż później jest kłopotliwa.

PIENIĄDZE ZGROMADZONE W PPK MOGĄ FINANSOWAĆ WKŁAD WŁASNY

Warto krótko omówić jeszcze jedną możliwość sfinansowania potrzebnego wkładu własnego. Mianowicie, chodzi o wypłatę pieniędzy z Pracowniczego Planu Kapitałowego przeznaczonych na pokrycie wkładu własnego w kredycie mieszkaniowym. Te osoby, które jeszcze nie ukończyły 45 lat mogą bez żadnych potrąceń wypłacić nawet 100% środków zgromadzonych na rachunku PPK w celu sfinansowania potrzebnego wkładu kredytowego. Jest to forma nieoprocentowanej pożyczki, ponieważ środki „wyciągnięte” z PPK trzeba później zwrócić. Uczestnik systemu PPK ma na zwrot 15 lat od wypłaty oszczędności, ale pieniądze należy zacząć zwracać po upływie 5 lat od daty pobrania tych środków. Zwrócone oszczędności później pomogą w budowaniu kapitału emerytalnego.

Pożyczka to nie sposób na mieszkanie bez wkładu własnego

Osoby zastawiające się, czy można kupić mieszkanie bez wkładu własnego, czasem biorą pod uwagę również inne rozwiązania. Jedną z opcji wydaje się pożyczka lub kredyt na wkład własny. Jest to jednak niemożliwe. Bank, w którym kredytobiorca chce uzyskać kredyt, obliczając zdolność kredytową, po wglądzie do bazy danych BIK łatwo ustali, że dana osoba wcześniej pożyczyła spore środki. Dotyczy to również pożyczek od firm pozabankowych, których zdecydowana większość współpracuje już z Biurem Informacji Kredytowej. Pożyczka na wkład własny może obniżyć zdolność kredytową albo nawet spowodować odrzucenie wniosku o kredyt hipoteczny.

Podsumowując, istnieje możliwość zakupu nieruchomości bez wkładu własnego poprzez skorzystanie z rodzinnego kredytu mieszkaniowego. Co więcej, wkładem własnym nie zawsze muszą być środki pieniężne, może nim być na przykład inna nieruchomość lub działka budowlana.

O autorze

Łukasz Pierzchała

Właściciel oraz osoba odpowiedzialna za rozwój portalu wybierzdewelopera.pl. Pasjonat rynku nieruchomości, który z zaangażowaniem śledzi najnowsze trendy i zmiany w branży. Jego celem jest pomoc użytkownikom portalu w znalezieniu idealnych inwestycji.

Zobacz również

kredyt na start niepewny

Kredyt na Start - program w centrum politycznych targów

Wokół programu Kredyt na Start utworzyło się spore polityczne zamieszanie. Wzmaga ono rynkową niepewność. Analizujemy sytuację.
Podatek PCC - jak zwiększa koszt mieszkania?

Podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) – jak zwiększa koszt mieszkania?

Podatek PCC dotyczy również transakcji związanych z zakupem nieruchomości. Wyjaśniamy, czy konieczność zapłacenia tej daniny stanowi duży problem.
Stan deweloperski domu lub lokalu - czego się spodziewać?

Stan deweloperski mieszkania lub domu – czego się spodziewać?

Stan deweloperski nadal jest bardzo popularnym rozwiązaniem. Sprawdzamy czego można się spodziewać, wybierając stan deweloperski domu lub mieszkanie w stanie deweloperskim
Minimalny wkład własny - ile dokładnie wynosi?

Czym jest minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym? Sprawdź, co warto o nim wiedzieć!

Jeżeli zaciągamy kredyt hipoteczny, wkład własny jest koniecznością. Wyjaśniamy, ile wkładu własnego na mieszkanie rzeczywiście będzie potrzebne.

Komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *