Konieczność zebrania wkładu własnego wydaje się jedną z największych barier ograniczających dostęp młodych Polaków do rynku mieszkaniowego. Często zdarza się bowiem, że młodzi ludzie płacą czynsz za lokum wynajmowane na wolnym rynku, który mocno obciąża ich budżet i ogranicza możliwość gromadzenia oszczędności. Do rzadkości nie należy sytuacja, w której taki czynsz jest wyższy niż hipotetyczna rata kredytu na mieszkanie. Trudno się zatem dziwić, że kredyt hipoteczny bez wkładu własnego wzbudza spore zainteresowanie. W ramach odpowiedzi na pytania naszych czytelników, postanowiliśmy wyjaśnić, czy przy pomocy jakiegoś sprytnego rozwiązania możliwy jest zakup mieszkania bez wkładu własnego.
Spis treści
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – jakie są problemy?
W pierwszej kolejności, na pewno warto wyjaśnić, dlaczego kredyt hipoteczny bez wkładu własnego to rozwiązanie, które jest często krytykowane. Najprostszą odpowiedzią wydaje się argument mówiący, że osoby, które nie zgromadziły oszczędności nie są dla banku wiarygodnymi kredytobiorcami. W praktyce sytuacja może jednak wyglądać nieco inaczej, bo jeszcze w latach 2005 – 2008 krajowe banki chętnie udzielały kredytów mieszkaniowych ze wskaźnikiem LtV równym 100% albo nawet wyższym (LtV/Loan to Value = aktualna wartość zadłużenia/aktualna wartość nieruchomości). Trzeba też pamiętać, że w przypadku niektórych osób problemem dotyczącym gromadzenia wkładu jest zbyt wysoki poziom czynszu, a nie złe zarządzanie budżetem domowym.
Ważniejszym argumentem na niekorzyść kredytów bez wkładu wydaje się fakt, że w razie spadku rynkowej wartości nieruchomości (spowodowanego np. kryzysem), aktualny poziom wskaźnika LtV może łatwo przekroczyć np. 110% – 120%. To kłopotliwa sytuacja dla banków, która wymaga m.in. tworzenia większych rezerw na poczet ryzyka. Jest też inne niebezpieczeństwo dla sektora bankowego i całej gospodarki. Mianowicie, kupno mieszkania bez wkładu własnego jako łatwo dostępna opcja może skutkować szybszym wzrostem cen nieruchomości w okresach koniunktury rynkowej. Dostępność atrakcyjnej opcji, jaką był kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego (również w CHF) to jedna z przyczyn boomu cenowego w latach 2006 – 2008.
Mieszkanie bez wkładu własnego – czy zawsze pomoże polisa?
W związku z powyższym, Komisja Nadzoru Finansowego wymaga, aby klienci banków kupujący mieszkania i budujący domy, posiadali wkład na poziomie co najmniej 10% wartości transakcji/inwestycji budowlanej. Jeśli wkład stanowi min. 20% ceny lokum, to klient nie musi wykupywać obowiązkowego ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Wspomniane ubezpieczenie obejmuje ubytek między procentowym wkładem wnoszonym przez klienta (np. 12%) i równowartością 20% ceny mieszkania lub kosztów inwestycji budowlanej (budowy domu).
Ubezpieczenie niskiego (brakującego) wkładu pozwala wielu osobom zaciągnąć kredyt na lokum, ale nie wyklucza obowiązku samodzielnego sfinansowania co najmniej 10% transakcji lub inwestycji budowlanej. Na całe szczęście, równowartości 10% kosztów zakupu lub budowy lokum nie trzeba pokrywać wyłącznie przy pomocy oszczędności. Dlatego można powiedzieć, że nadal możliwy jest kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego w formie pieniężnej. Poniżej wyjaśniamy, jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego będącego oszczędnościami na koncie.
Kredyt na dom bez wkładu własnego czasem będzie możliwy
Wiele osób dopiero w banku dowiaduje się, że kredyt na dom bez wkładu własnego w formie pieniężnej jak najbardziej jest możliwy. Większość rodzimych banków pozwala bowiem na wniesienie działki w formie wkładu własnego. W zależności od kredytodawcy, taki grunt pod budowę musi jednak spełniać określone wymagania. Bank może domagać się np. potwierdzenia, że działka została przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w studium planistycznym na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego.
Innym wymogiem bywa brak wcześniej ustanowionej hipoteki na gruncie. Tylko część banków zgadza się, żeby działka stanowiąca wkład też była kredytowana. W takiej sytuacji, przy sprawdzaniu limitów dotyczących minimalnego wkładu własnego bank uwzględnia wartość gruntu pomniejszoną o kredyt. Kredyt na dom bez wkładu własnego w formie pieniężnej może być łatwiejszy do zaciągnięcia jeśli bank uwzględni podczas kalkulacji np. wcześniej wykonane prace budowlane i zakupione materiały (jako wkład własny). Warto sprawdzić, czy istnieje taka możliwość wnioskowania o kredyt bez wkładu własnego w formie oszczędności.
Kupno mieszkania bez wkładu własnego – jakie są inne opcje?
Posiadanie działki to bez wątpienia bardzo dobry sposób na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, ale nie dotyczy on transakcji związanych z zakupem używanego domu, domu od dewelopera lub lokalu mieszkalnego (na rynku pierwotnym albo wtórnym). Warto zatem wyjaśnić, że istnieją inne warianty dla osób zastanawiających się, jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego albo bez dodatkowego ubezpieczenia, które jest dość kosztowne. Przykładowo, wiele osób nie wie, że Rekomendacja S regulująca zasady udzielania kredytów mieszkaniowych, stwarza możliwość wykorzystania w roli zabezpieczenia środków zgromadzonych na kontach emerytalnych.
Komisja Nadzoru Finansowego pozwala bankom zakwalifikować jako zabezpieczenie pieniądze, które klient zgromadził na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) oraz Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). Jeżeli środki z IKZE lub IKE mają odpowiednią wartość i pokrywają ubytek względem wkładu wynoszącego 20%, to zakup polisy nie będzie już konieczny przy finansowaniu ponad 80% lokum. Bank może w podobny sposób wykorzystać jako zabezpieczenie również obligacje Skarbu Państwa lub środki przechowywane na rachunku przez kredytobiorcę.
Ciekawy sposób na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego to wykorzystanie nieruchomości należącej np. do członka rodziny jako zabezpieczenia długu. Jeśli taka dodatkowa nieruchomość ma odpowiednio dużą wartość, to bank może zrezygnować z wymagania wkładu własnego pod postacią oszczędności. Istnieje jednak bardzo ważny wymóg. Mianowicie, każdy właściciel nieruchomości będącej zabezpieczeniem powinien przystąpić do kredytu. Warto pamiętać, że nie wszyscy kredytobiorcy muszą być właścicielami obciążonej nieruchomości, ale każdy jej właściciel powinien przystąpić do umowy kredytowej. Banki zwykle nie zgadzają się na obciążanie hipoteką udziałów w nieruchomości, bo ich odsprzedaż później jest kłopotliwa.
Pożyczka to nie sposób na mieszkanie bez wkładu własnego
Osoby zastawiające się, czy można kupić mieszkanie bez wkładu własnego czasem biorą pod uwagę również inne rozwiązania. Jedną z opcji wydaje się pożyczka lub kredyt na wkład własny. Jest to jednak nieskuteczny wariant rozwiązania problemu. Warto bowiem pamiętać, że bank obliczający zdolność kredytową, po wglądzie do bazy danych BIK łatwo ustali, że dana osoba wcześniej pożyczyła spore środki. Dotyczy to również pożyczek od firm pozabankowych, których zdecydowana większość współpracuje już z Biurem Informacji Kredytowej. Pożyczka na wkład własny może obniżyć zdolność kredytową albo nawet spowodować odrzucenie wniosku o kredyt hipoteczny. Co więcej, taki sposób na kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego powodowałby duże obciążenie finansowe dłużnika.
Nowy Polski Ład ma zapewnić kredyt bez wkładu własnego
Z punktu widzenia osób, które chciałyby zaciągnąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, dobrą wiadomością wydaje się prezentacja rządowego programu Nowy Polski Ład. Jedno z jego założeń przewiduje możliwość poręczania młodym osobom wkładu własnego (do 40% wartości lokum i 100 000 zł). Trzeba jednak pamiętać, że takie państwowe poręczenie nie zapewni dofinansowania wkładu własnego (w przeciwieństwie do zakończonego już programu Mieszkanie dla Młodych). Zatem klient banku korzystający z państwowej gwarancji płaciłby tak samo wysokie raty, jak przy zwykłym kredycie na 100% lokum (bez dodatkowych poręczeń).
Na obecnym etapie, niestety nie znamy jeszcze dokładnych zasad planowanego programu poręczeń kredytowych. Można przypuszczać, że takich gwarancji będzie udzielał Bank Gospodarstwa Krajowego (wcześniej zajmujący się m.in. obsługą programu MdM). Nie można wykluczyć, że banki oferujące gwarantowany przez państwo kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego ustalą nieco wyższe marże niż w przypadku pozostałych „hipotek”. Przełoży się to na wysokość oprocentowania i koszty odsetkowe.
Dodaj komentarz